Décision de référence : cc • N° 87-15.670 • 1989-05-24 • Consulter la décision →
想象一下：您刚刚在尼斯（Nice）的英国大道（promenade des Anglais）附近购买了一个新建区分开发项目中的一块地。开发商向您承诺铺设柏油路、人行道和公共照明。但交房时，您看到的却是土路、坑洼和露天沟渠。该怎么办？许多业主都有这个疑问。
法国最高法院（Cour de cassation）1989年5月24日的判决（编号87-15.670）给出了明确答案：任何包含道路工程的区分开发项目，只有在道路铺设永久性路面后方可出售。换句话说，开发商必须在签署销售合同之前完成沥青铺设。但有一个重要的细微差别：施工可以在购买者建设建筑物期间推迟。
这项判决虽然年代久远，但至今仍然有效，保护购买者免受空头承诺的侵害。但具体如何适用？如果您遇到这种情况该怎么办？让我们深入了解细节。
事实：一个日常发生的故事
X先生是尼斯一块土地的所有者，他于1977年获得区分开发许可（permis de lotir），将其地块划分为多个建筑地块。区分开发项目计划进行道路工程：道路、供水、供电、排污网络。1979年，他将第一批地块出售给个人。但道路尚未铺设永久性路面（最终沥青层）。购买者开始建造房屋，道路仍处于临时状态。
1981年1月，阿基坦大区（Aquitaine）的省长（préfet）颁发了行政证书，确认道路工程已完成。然而，道路仍未铺设沥青。不满的购买者起诉开发商，要求执行工程。开发商以省长证书和建筑工程仍在进行为由进行辩护。
案件上诉至上诉法院（cour d'appel），然后到最高法院。争议焦点在于对《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第315-33条（现为R*315-33条）的解释，该条规定：道路必须在出售地块前铺设永久性路面，除非在建筑物建设期间推迟执行。开发商被判令执行工程。最高法院确认：行政证书不能免除遵守合同和监管规定的义务。
法院的推理——详细解析
最高法院依据当时有效的《城市规划法典》第R*315-33条，该条规定：“任何包含道路工程的区分开发项目，只有在道路铺设永久性路面后方可出售，施工可在建筑物建设期间推迟。” 简言之，开发商必须在出售地块前铺设最终沥青层，除非购买者仍在施工（在这种情况下，等待施工结束）。
法官认为开发商违反了这一义务。仅凭省长颁发的道路工程完成证书不足以证明道路处于最终状态。换句话说，行政部门可以确认网络已埋设，但这并不说明表面沥青层的情况。
该判决还提醒，即使存在行政证书，也必须遵守区分开发项目规划书（lotissement-cahier-charges-litige-colotis" class="internal-link" title="Lotissement : le cahier des charges prime sur les règles d'urbanisme">cahier des charges）或销售合同中的合同条款。在本案中，开发商承诺建造永久性道路。他不能以证书为由免除责任。
很少有人知道，自20世纪80年代以来，这一判例一直保持稳定。后续多个判决确认了这一点。法官保护购买者免受临时道路（灰尘、泥泞、通行困难）带来的多年不便。
对您的实际影响
如果您是新建区分开发项目中一块地的所有者，您应要求在签署销售合同前道路已铺设永久性沥青。如果开发商承诺事后铺设，请当心：法律只允许在您建房期间推迟。一旦您入住，道路必须完工。
对于承租人或购买者，这些工程可能影响房产价值。例如，在勒卡内（Le Cannet），一块没有永久性道路的地块可能贬值10%至20%。此外，保险公司可能拒绝承保与未完工道路相关的损害（跌倒、水损）。
如果您是开发商，您必须相应规划工程。除非您获得购买者快速建房的书面承诺，否则不要在铺设沥青前出售。在我的实践中，我遇到过开发商因违反此义务而支付巨额赔偿金的案例。
诉讼时效为自销售之日起5年（《民法典》第2224条）。但实际上，最好在出现不合规迹象时立即采取行动，否则可能丧失权利。
避免此类纠纷的四项建议
- 在购买前检查区分开发项目规划书：它应包含永久性道路的义务。如果没有，要求修改或放弃购买。
- 要求提供完工担保：开发商可以投保或提供银行担保，确保道路工程完成。要求提供副本。
- 没有完工证明不要签署公证书：聘请测量师或执达员（huissier）在销售前编制道路状况记录。这将作为证据。
- 发生纠纷时，通过挂号信附回执向开发商发出正式催告：给予合理期限（30天）完成工程。如果他不回应，向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入探讨：相关判例与演变
最高法院作出了多个类似判决。例如，在1985年7月9日的判决（编号84-10.123）中，它裁定开发商必须在出售地块前完成公共设施，除非另有约定。在2019年3月14日的最新判决（编号17-28.176）中，它澄清了即使区分开发项目分阶段进行，永久性道路的义务仍然适用。
趋势很明确：法官保护购买者。开发商必须严谨。如果您遇到类似情况，请毫不犹豫地咨询专业律师。
常见问题
如果道路不是永久性的，我可以拒绝签署销售合同吗？ 可以，甚至推荐这样做。您可以援引不履行抗辩权（exception d'inexécution，民法典第1219条），暂停付款义务，直到工程完成。
开发商可以向我收取推迟的道路费用吗？ 通常不能，道路工程费用已包含在销售价格中。如果开发商要求额外费用，请提出异议。
如果我已经购买且道路仍未完工，该怎么办？ 向开发商发出正式催告。如果他不回应，提起诉讼，要求强制履行和赔偿损失。
此规则适用于所有区分开发项目吗？ 是的，无论地块数量多少。法律没有区分。
我可以自己代替开发商修建道路吗？ 可以，但必须在正式催告无效后，并获得法院授权。之后您可以向开发商追偿费用。
您遇到类似情况吗？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的初次咨询（45欧元）可能避免您数月诉讼——通常远不止此。 预约 →
