Decisione di riferimento: cc • N° 16-16.426 • 2017-07-06 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete conduttori di un appartamento a Parentis-en-Born dal 2010. Ogni anno, il vostro proprietario aumenta il canone applicando l'indice di riferimento dei canoni (IRL). Pagate senza battere ciglio, pensando che sia legale. Ma un giorno, rileggendo il vostro contratto di locazione, constatate che nessuna clausola di indicizzazione vi figura. Cosa potete fare? Questa decisione della Corte di cassazione del 6 luglio 2017 risponde a questa domanda precisando i diritti del conduttore e i limiti della prescrizione.
Il conduttore può agire per la restituzione delle somme indebitamente percepite, ma non può risalire oltre i cinque anni prima della sua richiesta. Quindi, se avete pagato un canone indicizzato senza base contrattuale, potete recuperare una parte di questi aumenti, ma non la totalità. Questa soluzione, a priori favorevole ai conduttori, comporta una trappola: la prescrizione.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione e vedremo cosa cambia concretamente per i proprietari e i conduttori di Mimizan, Parentis-en-Born e altrove. Come reagire se siete interessati?
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
La Sig.ra A., conduttrice di un appartamento, ha visto il suo canone aumentare ogni anno per applicazione dell'indice di riferimento dei canoni (IRL). Il suo contratto di locazione, stipulato nel 2005, non conteneva tuttavia alcuna clausola di indicizzazione. Nel 2014, ha citato in giudizio il suo proprietario per la fissazione di un nuovo canone e, in via riconvenzionale, ha chiesto la restituzione delle somme indebitamente versate. Il proprietario, dal canto suo, sosteneva che l'indicizzazione fosse di diritto in virtù della legge del 6 luglio 1989.
La corte d'appello ha dato ragione alla Sig.ra A. sul principio: in assenza di clausola, l'indicizzazione è illecita. Ma ha calcolato il credito di restituzione sulla base del canone iniziale, senza tenere conto delle successive indicizzazioni. Il proprietario ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che la prescrizione quinquennale dovesse applicarsi a decorrere da ogni pagamento.
La Corte di cassazione ha cassato la sentenza d'appello: ha stabilito che il conduttore può ben agire per la restituzione, ma che la prescrizione di cinque anni (articolo 2224 del Codice civile) decorre da ogni versamento. Quindi, per calcolare l'indebito, bisogna prendere il canone pagato alla data del punto di partenza della prescrizione, e non il canone iniziale. Ciò riduce sensibilmente l'importo da restituire.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La questione centrale era: si può contestare un'indicizzazione non prevista nel contratto di locazione dopo averla pagata per anni? La Corte di cassazione risponde sì, ma con un limite temporale. Si basa sull'articolo 2224 del Codice civile, che fissa la prescrizione estintiva a cinque anni per le azioni personali o mobiliari. Questo testo, applicabile dalla riforma del 2008, sostituisce la precedente prescrizione trentennale.
In diritto, ogni pagamento di canone indicizzato costituisce un'azione di ripetizione dell'indebito (articolo 1302-1 del Codice civile). Il conduttore può richiedere l'indebito, ma solo per i cinque anni precedenti la sua richiesta. La Corte precisa che il calcolo deve essere effettuato sulla base del canone pagato alla data del punto di partenza della prescrizione, e non sul canone d'origine. Il motivo è che la prescrizione non si applica in modo uniforme: decorre da ogni versamento.
I giudici hanno quindi censurato la corte d'appello che aveva calcolato il credito partendo dal canone iniziale, senza tenere conto delle indicizzazioni anteriori al periodo non prescritto. Attenzione tuttavia: questa soluzione non è un revirement giurisprudenziale, ma una conferma dell'applicazione classica della prescrizione alle obbligazioni successive.
Concretamente, se il conduttore ha pagato un canone indicizzato per 10 anni, potrà richiedere solo gli aumenti degli ultimi 5 anni. E questi aumenti saranno calcolati rispetto al canone in vigore alla data di partenza della prescrizione, cioè il canone pagato in quel momento, che già incorpora le indicizzazioni anteriori.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i conduttori: se scoprite che il vostro contratto di locazione non prevede l'indicizzazione, potete agire per la restituzione. Ma affrettatevi! La prescrizione taglia il vostro diritto per i canoni pagati oltre 5 anni fa. Esempio: a Mimizan, se pagate 600 € al mese dal 2015, e il canone era di 500 € nel 2015, potrete richiedere solo la differenza tra il canone attuale e il canone del 2019 (se agite nel 2024). Fate i vostri calcoli con un avvocato.
Per i proprietari locatori: questa decisione vi protegge parzialmente. Se avete applicato un'indicizzazione senza clausola, dovrete restituire gli indebiti degli ultimi 5 anni, ma non quelli più vecchi. È una spada di Damocle, soprattutto se il vostro contratto di locazione è vecchio. Ho incontrato casi in cui proprietari a Parentis-en-Born hanno dovuto rimborsare diverse migliaia di euro, ma mai oltre i 5 anni.
Per gli acquirenti di un immobile locato: verificate il contratto di locazione prima di acquistare. Una clausola di indicizzazione mancante può costarvi caro in termini di restituzione. Non esitate a chiedere al venditore una dichiarazione sull'onore dei canoni percepiti e delle indicizzazioni applicate.
