Entscheidungsreferenz: cc • N° 66-13.175 • 1968-02-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Évry, im Département Essonne. Sie schließen einen Mietvertrag mit einem Mieter und vereinbaren, dass die Miete „vorläufig“ festgesetzt wird, bis eine endgültige Festsetzung erfolgt. Drei Jahre lang kassieren Sie diese vorläufige Miete von 2.000 Francs pro Monat (etwa 300 €). Dann entscheiden Sie sich endlich, die endgültige Miete festsetzen zu lassen, die Sie auf 20.000 Francs pro Monat (etwa 3.000 €) schätzen. Der Mieter hält Ihnen die zweijährige Verjährung (Frist von zwei Jahren zur Geltendmachung von Mietrückständen) entgegen. Sie denken, dass die Angabe „vorläufig“ die Verjährung hemmt. Aber was sagt das Gesetz dazu?
Diese Frage, die sich jeder vermietende Eigentümer irgendwann stellt, hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 1. Februar 1968 (Nr. 66-13.175) klar beantwortet. Und die Antwort ist nicht die, die man erhofft: Die Verjährung läuft, auch wenn die Miete als „vorläufig“ bezeichnet wird. Mit anderen Worten: Wenn Sie zu lange warten, um die endgültige Festsetzung zu beantragen, riskieren Sie, jeden Anspruch auf Nachzahlungen für vergangene Jahre zu verlieren.
In diesem Artikel werden wir diese historische Entscheidung analysieren, ihre Begründung verstehen und vor allem sehen, wie man sie konkret anwendet, um einen Rechtsstreit zu vermeiden. Ob Sie Eigentümer in Boulogne-Billancourt oder Mieter in Marseille sind, diese Regeln betreffen Sie.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt mit einem gewerblichen Mietvertrag, der einer Gesellschaft, der „Compagnie X“, gewährt wurde, die von der Verlängerung eines früheren Mietvertrags zugunsten von Herrn Y profitierte. Der Mietvertrag sieht vor, dass die Miete „vorläufig“ auf 200 Francs pro Monat (alte Francs) festgesetzt wird, bis die endgültige gewerbliche Miete festgelegt ist. Mehrere Jahre lang zahlt der Mieter diese vorläufige Miete, und der Vermieter stellt Quittungen mit dem Vermerk „vorläufige Miete“ aus.
Im Jahr 1959 leitet der Vermieter ein Gerichtsverfahren ein, um die endgültige Miete festsetzen zu lassen, die er auf 20.000 Francs pro Monat schätzt. Der Mieter beruft sich auf die zweijährige Verjährung (Frist von zwei Jahren zur Geltendmachung von Mietrückständen) gemäß Artikel 33 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs). Nach diesem Text verjährt jede Klage auf Zahlung der Miete innerhalb von zwei Jahren. Der Vermieter entgegnet, dass die Angabe „vorläufig“ bedeute, dass die Parteien beabsichtigt hätten, die Verjährung zu hemmen, damit er die endgültige Miete jederzeit fordern könne.
Das erstinstanzliche Gericht gibt dem Vermieter recht, aber das Berufungsgericht hebt dieses Urteil auf. Der Vermieter legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof muss entscheiden: Reicht die Angabe „vorläufige Miete“ aus, um die zweijährige Verjährung zu hemmen?
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Seine Begründung ist wie folgt: Die Bestimmung im Mietvertrag, dass die Miete vorläufig festgesetzt wird, und die Quittungen mit diesem Vermerk implizieren nicht, dass die Parteien vereinbart haben, die zweijährige Verjährung zu hemmen, um dem Vermieter zu ermöglichen, die endgültige Festsetzung der Miete für einen unbestimmten vergangenen Zeitraum zu verlangen.
Mit anderen Worten: Der „vorläufige“ Charakter der Miete ist keine Klausel zur Hemmung der Verjährung. Die zweijährige Verjährung (Frist von zwei Jahren ab jeder Fälligkeit zur Geltendmachung der Miete) läuft normal weiter. Wenn der Vermieter mehr als zwei Jahre wartet, bevor er tätig wird, kann er die Mietnachzahlungen für die Fälligkeiten, die mehr als zwei Jahre vor seiner Forderung liegen, nicht mehr verlangen.
Die rechtliche Grundlage ist Artikel 33 des Dekrets vom 30. September 1953, heute kodifiziert in Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs: „Klagen auf Zahlung der Miete verjähren innerhalb von zwei Jahren.“ Dieser Text ist zwingendes Recht (zwingende Vorschrift, die die Parteien nicht durch Vereinbarung ausschließen können). Der Gerichtshof betont, dass der Wille der Parteien, selbst wenn er ausdrücklich erklärt wird, nicht von dieser Verjährungsfrist abweichen kann. Mit anderen Worten: Selbst wenn der Mietvertrag angibt, dass die Miete vorläufig ist, reicht dies nicht aus, um eine gesetzliche Ausnahme zu schaffen.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Entscheidung eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung ist: Die Richter sind streng bei der Einhaltung der Verjährungsfristen in Mietangelegenheiten. Sie sind der Ansicht, dass der Vermieter verpflichtet ist, die endgültige Miete innerhalb einer angemessenen Frist festsetzen zu lassen, andernfalls verliert er sein Recht für die Vergangenheit. Achtung: Dies hindert ihn nicht daran, die Festsetzung für die Zukunft zu verlangen, sondern nur für zukünftige Fälligkeiten.
Kurz gesagt: Wenn Sie Vermieter sind und eine vorläufige Miete akzeptiert haben, können Sie nicht jahrelang warten, um den endgültigen Betrag zu fordern. Die Verjährung schneidet Ihre Rückstände nach zwei Jahren ab. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer in Boulogne-Billancourt fünf Jahre gewartet haben, bevor sie tätig wurden: Sie haben das Recht verloren, die Nachzahlungen für die ersten drei Jahre zu fordern.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen für vermietende Eigentümer und Mieter, aber auch für Erwerber von vermieteten Immobilien.
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie schnell handeln. Sobald Sie einen Mietvertrag mit einer vorläufigen Miete abschließen, müssen Sie innerhalb von zwei Jahren ein Verfahren zur Festsetzung der endgültigen Miete einleiten. Andernfalls verlieren Sie das Recht, die Differenz für die vergangenen Zeiträume zu fordern. Planen Sie daher von Anfang an, die endgültige Miete zeitnah festsetzen zu lassen, und zögern Sie nicht, einen Anwalt für Gewerberaummietrecht zu konsultieren.
Für den Mieter: Diese Entscheidung schützt Sie vor überraschenden Nachforderungen. Wenn Sie eine vorläufige Miete zahlen und der Vermieter nach mehr als zwei Jahren eine Nachzahlung verlangt, können Sie die Verjährung einwenden. Bewahren Sie alle Quittungen und Zahlungsbelege sorgfältig auf, um die Fälligkeiten nachweisen zu können. Im Streitfall können Sie sich auf das Urteil von 1968 berufen.
Für den Erwerber einer vermieteten Immobilie: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, in der ein Mietvertrag mit vorläufiger Miete besteht, prüfen Sie, ob der Voreigentümer bereits ein Festsetzungsverfahren eingeleitet hat. Andernfalls erben Sie das Risiko, dass die Verjährung für vergangene Zeiträume eingetreten ist. Lassen Sie sich vom Verkäufer alle Unterlagen aushändigen und holen Sie rechtlichen Rat ein, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Angabe „vorläufige Miete“ im Mietvertrag keine Garantie dafür ist, dass Sie die endgültige Miete jederzeit fordern können. Die zweijährige Verjährung gilt und erfordert ein schnelles Handeln des Vermieters. Wenn Sie diese Frist versäumen, sind Ihre Ansprüche für die Vergangenheit verloren. Bleiben Sie wachsam und handeln Sie rechtzeitig!
