Décision de référence : cc • N° 69-12.537 • 1971-01-14 • Consulter la décision →
Dans une affaire portée devant la Cour de cassation, un propriétaire de locaux commerciaux à Toulouse avait délivré un congé avec offre de renouvellement à son locataire, la société « Salons de la République ». Ce dernier accumulait des impayés de loyers. Après avoir adressé plusieurs commandements de payer, y compris après l'offre de renouvellement, le propriétaire a demandé la résiliation du bail. Le locataire s'y est opposé, soutenant que l'offre de renouvellement valait renonciation à se prévaloir des infractions antérieures.
Cette question, cruciale pour des milliers de bailleurs, a été tranchée par la Cour de cassation le 14 janvier 1971. Et la réponse est claire : non, l'offre de renouvellement n'efface pas les défauts de paiement antérieurs. Le propriétaire peut toujours demander la résiliation du bail si le locataire persiste à ne pas payer, même après l'offre.
Que dit précisément l'arrêt ? Quelles sont les règles à connaître pour un propriétaire ou un locataire à Toulouse ou ailleurs ? Décryptage.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Dans cette affaire, la société « Salons de la République » était locataire commerciale de locaux à Toulouse. Le bail arrivait à expiration. Les propriétaires avaient délivré un congé (acte par lequel le bailleur notifie au locataire son intention de ne pas renouveler le bail) le 23 juin 1966, mais ils y avaient joint une offre de renouvellement. Ce congé était en réalité nul, car il ne respectait pas les formes légales. Les parties ont donc continué à être liées par le bail initial.
Entre-temps, le locataire accumulait des impayés de loyers. Les propriétaires ont adressé plusieurs commandements de payer, y compris après l'offre de renouvellement. Devant le tribunal, les propriétaires ont demandé la résiliation du bail (annulation du contrat de location) pour défaut de paiement des loyers. Le locataire s'est défendu en arguant que l'offre de renouvellement valait renonciation à se prévaloir des infractions antérieures. Bref, selon le locataire, les propriétaires ne pouvaient plus invoquer les impayés d'avant l'offre pour demander la résiliation.
La cour d'appel a donné raison aux propriétaires : elle a prononcé la résiliation du bail. Le locataire s'est pourvu en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du locataire et confirmé l'arrêt d'appel. Son raisonnement tient en quelques lignes, mais il est d'une portée considérable.
D'abord, la Cour rappelle un principe fondamental : le paiement des loyers est une obligation impérative du locataire. Le propriétaire peut à tout moment demander la résiliation du bail si le locataire commet des infractions répétées et inexcusables à cette obligation. Autrement dit, le non-paiement des loyers n'est pas une simple négligence : c'est un manquement grave qui justifie la fin du bail.
Ensuite, la Cour écarte l'argument du locataire selon lequel l'offre de renouvellement vaudrait renonciation à se prévaloir des impayés antérieurs. Elle estime que dès lors que des commandements de payer ont été adressés au locataire postérieurement à l'offre de renouvellement, les juges n'ont pas à rechercher si cette offre entraîne renonciation aux infractions antérieures. Pourquoi ? Parce que le commandement de payer est un acte qui démontre que le propriétaire n'a pas pardonné les impayés. Au contraire, il les rappelle et exige leur paiement. L'offre de renouvellement, en elle-même, n'est pas un pardon des dettes passées.
Cette solution est logique : un propriétaire peut vouloir donner une chance au locataire en proposant un nouveau bail, mais si le locataire continue à ne pas payer, le propriétaire n'est pas tenu de subir indéfiniment. Il peut actionner la clause résolutoire (clause du bail qui prévoit la résiliation automatique en cas de non-paiement) ou demander au juge la résiliation judiciaire.
La décision s'inscrit dans une jurisprudence constante : le paiement du loyer est l'obligation essentielle du locataire. Même en matière de baux commerciaux, où le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement (propriété commerciale), le non-paiement des loyers reste une cause sérieuse et légitime de résiliation.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur, cette décision vous sécurise. Vous pouvez, sans crainte, proposer un renouvellement de bail à un locataire qui a eu des impayés, tout en réservant vos droits. Mais attention : pour pouvoir invoquer les impayés antérieurs, vous devez avoir adressé des commandements de payer après l'offre de renouvellement. Le simple fait d'avoir proposé le renouvellement ne vous empêche pas d'agir, mais il est prudent de formaliser vos demandes de paiement par écrit.
Prenons un exemple concret. Un propriétaire bailleur d'un local commercial se trouve face à un locataire qui ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois. Il lui adresse un commandement de payer. Le locataire paie partiellement mais pas la totalité. Le propriétaire décide alors de lui proposer un renouvellement du bail. Malgré cela, le locataire persiste à ne pas régler les sommes dues. Le propriétaire lui adresse alors un nouveau commandement de payer, postérieurement à l'offre de renouvellement. Fort de ces commandements, il peut demander en justice la résiliation du bail. Le juge constatera les manquements répétés et inexcusables et prononcera la résiliation.
Pour le locataire, la leçon est claire : même si le propriétaire vous propose de renouveler le bail, vous n'êtes pas quitte des impayés passés. Vous devez régler les loyers dus. Si vous ne le faites pas, le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail et vous serez expulsé.
Pour l'acquéreur d'un immeuble loué, soyez vigilant : si le vendeur a consenti une offre de renouvellement à un locataire défaillant, vous pourrez néanmoins vous prévaloir des impayés postérieurs à l'offre pour demander la résiliation. Vérifiez l'historique des paiements et l'existence de commandements.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Adressez des commandements de payer systématiques : dès le premier impayé, faites délivrer un commandement de payer par huissier. Cela créera une preuve écrite et interrompra la prescription (délai au-delà duquel vous ne pouvez plus agir). Ne laissez pas s'accumuler plusieurs mois sans agir.
- N'offrez pas de renouvellement si les impayés persistent : attendez que le locataire soit à jour de ses loyers avant de proposer un nouveau bail. Sinon, vous risquez de renforcer sa position, même si vous pouvez encore agir.
- Conservez toutes les preuves de relance : lettres recommandées, e-mails, commandements. En cas de litige, ce sont vos meilleurs atouts. La jurisprudence exige des manquements « répétés et inexcusables » : montrez que vous avez tenté de régulariser la situation.
- Consultez un avocat spécialisé avant toute action : la résiliation d'un bail commercial est complexe. Un avocat vous aidera à choisir la bonne procédure (clause résolutoire, résiliation judiciaire) et à respecter les délais. À Toulouse, de nombreux confrères sont compétents.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 1971 reste d'actualité. Elle a été confirmée par des arrêts ultérieurs rappelant que l'offre de renouvellement n'efface pas les défauts de paiement antérieurs lorsque des commandements de payer sont délivrés postérieurement.
