Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 69-12.537 • 1971-01-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Pamiers, vermietet an ein florierendes Schnellrestaurant. Seit sechs Monaten wird die Miete nicht mehr gezahlt. Sie senden Briefe, dann eine Zahlungsaufforderung (offizielle Mahnung durch einen Gerichtsvollzieher). Der Mieter zahlt einen Teil, fällt dann aber wieder in Rückstand. Sie entscheiden sich schließlich, den Mietvertrag zu kündigen (Kündigung des Mietvertrags) mit einem Verlängerungsangebot. Der Mieter zahlt weiterhin nicht. Sie legen eine Klage auf Kündigung des Mietvertrags ein. Aber Ihr Anwalt warnt Sie: „Achtung, indem Sie die Verlängerung anbieten, haben Sie möglicherweise auf die Geltendmachung früherer Rückstände verzichtet.“
Diese für Tausende von Vermietern entscheidende Frage wurde vom Kassationsgerichtshof am 14. Januar 1971 geklärt. Und die Antwort ist klar: Nein, das Verlängerungsangebot löscht frühere Zahlungsverstöße nicht aus. Der Eigentümer kann weiterhin die Kündigung des Mietvertrags verlangen, wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt, auch nach dem Angebot.
Was genau besagt das Urteil? Welche Regeln muss ein Eigentümer oder Mieter in Toulouse oder anderswo kennen? Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall war die Gesellschaft „Salons de la République“ gewerblicher Mieter von Räumlichkeiten in Toulouse. Der Mietvertrag lief aus. Die Eigentümer hatten am 23. Juni 1966 eine Kündigung ausgesprochen (Akt, mit dem der Vermieter dem Mieter seine Absicht mitteilt, den Mietvertrag nicht zu verlängern), aber sie fügten ein Verlängerungsangebot bei. Diese Kündigung war tatsächlich nichtig, da sie nicht den gesetzlichen Formen entsprach. Die Parteien blieben daher durch den ursprünglichen Mietvertrag gebunden.
In der Zwischenzeit häufte der Mieter Mietrückstände an. Die Eigentümer sandten mehrere Zahlungsaufforderungen, auch nach dem Verlängerungsangebot. Vor Gericht beantragten die Eigentümer die Kündigung des Mietvertrags (Aufhebung des Mietvertrags) wegen Nichtzahlung der Mieten. Der Mieter verteidigte sich mit dem Argument, dass das Verlängerungsangebot einen Verzicht auf die Geltendmachung früherer Verstöße darstelle. Kurz gesagt, der Mieter behauptete, die Eigentümer könnten die Rückstände vor dem Angebot nicht mehr für eine Kündigung geltend machen.
Das Berufungsgericht gab den Eigentümern recht: Es sprach die Kündigung des Mietvertrags aus. Der Mieter legte Kassation ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte das Berufungsurteil. Seine Begründung umfasst nur wenige Zeilen, ist aber von erheblicher Tragweite.
Zunächst erinnert das Gericht an einen grundlegenden Grundsatz: Die Zahlung der Miete ist eine zwingende Verpflichtung des Mieters. Der Eigentümer kann jederzeit die Kündigung des Mietvertrags verlangen, wenn der Mieter wiederholte und unentschuldbare Verstöße gegen diese Verpflichtung begeht. Mit anderen Worten: Die Nichtzahlung der Miete ist keine bloße Nachlässigkeit, sondern ein schwerwiegender Verstoß, der die Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt.
Sodann weist das Gericht das Argument des Mieters zurück, wonach das Verlängerungsangebot einen Verzicht auf die Geltendmachung früherer Rückstände darstelle. Es stellt fest, dass, sofern dem Mieter nach dem Verlängerungsangebot Zahlungsaufforderungen zugestellt wurden, die Richter nicht prüfen müssen, ob dieses Angebot einen Verzicht auf frühere Verstöße bewirkt. Warum? Weil die Zahlungsaufforderung ein Akt ist, der zeigt, dass der Eigentümer die Rückstände nicht vergeben hat. Im Gegenteil, er erinnert daran und fordert deren Zahlung. Das Verlängerungsangebot allein ist keine Vergebung früherer Schulden.
Diese Lösung ist logisch: Ein Eigentümer kann dem Mieter eine Chance geben wollen, indem er einen neuen Mietvertrag anbietet, aber wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt, muss der Eigentümer nicht unbegrenzt dulden. Er kann die auflösende Klausel (Klausel im Mietvertrag, die die automatische Kündigung bei Nichtzahlung vorsieht) aktivieren oder beim Richter die gerichtliche Kündigung beantragen.
Die Entscheidung steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung: Die Zahlung der Miete ist die wesentliche Verpflichtung des Mieters. Selbst bei gewerblichen Mietverträgen, bei denen der Mieter ein Recht auf Verlängerung hat (gewerbliches Eigentum), bleibt die Nichtzahlung der Miete ein schwerwiegender und legitimer Kündigungsgrund.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer und Vermieter sind, gibt Ihnen diese Entscheidung Sicherheit. Sie können ohne Bedenken einem Mieter, der Rückstände hatte, eine Verlängerung des Mietvertrags anbieten und sich gleichzeitig Ihre Rechte vorbehalten. Aber Vorsicht: Um frühere Rückstände geltend machen zu können, müssen Sie nach dem Verlängerungsangebot Zahlungsaufforderungen zugestellt haben. Die bloße Tatsache, dass Sie die Verlängerung angeboten haben, hindert Sie nicht am Handeln, aber es ist ratsam, Ihre Zahlungsaufforderungen schriftlich zu formalisieren.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Toulouse, vermietet für 2.500 € pro Monat. Der Mieter zahlt seit drei Monaten nicht mehr. Sie senden ihm am 1. März eine Zahlungsaufforderung. Er zahlt die ersten beiden Monate, aber nicht den dritten. Sie entscheiden sich, ihm am 1. April ein Verlängerungsangebot zu unterbreiten. Er zahlt immer noch nicht für März. Am 1. Mai senden Sie ihm eine neue Zahlungsaufforderung für März (immer noch ausstehend) und für April (fällig geworden). Sie können dann auf der Grundlage dieser nach dem Angebot erfolgten Zahlungsaufforderungen gerichtlich die Kündigung des Mietvertrags verlangen. Der Richter wird die wiederholten Verstöße feststellen und die Kündigung aussprechen.
Für den Mieter ist die Lehre klar: Selbst wenn der Eigentümer Ihnen ein Verlängerungsangebot unterbreitet, müssen Sie weiterhin pünktlich zahlen. Das Angebot ist kein Freibrief für künftige Zahlungsverzögerungen. Im Gegenteil, es kann als letzte Chance vor einer Kündigung angesehen werden.
