Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 15-23.534 • 2016-11-03 • Entscheidung einsehen →
Sie wohnen in Tours und beauftragen eine Agentur mit dem Verkauf Ihrer Wohnung im Viertel Les Halles. Der Auftrag ist exklusiv, für sechs Monate, stillschweigend verlängerbar um jeweils ein Quartal. Drei Monate später finden Sie selbst einen Käufer. Der Makler fordert 15.000 € Provision und droht mit der Vertragsstrafe. Was tun? Die Antwort findet sich in einem Urteil des Kassationshofs vom 3. November 2016, das den Auftrag für nichtig erklärt und dem Makler jede Vergütung verweigert.
Diese Entscheidung Nr. 15-23.534 ist eine Zeitbombe für schlecht formulierte Aufträge. Die Argumentation der Richter ist einfach: Wenn ein Auftrag exklusiv ist oder eine Vertragsstrafe enthält, muss er zwingend in deutlich sichtbaren Buchstaben das Recht des Eigentümers erwähnen, ihn jederzeit nach drei Monaten zu kündigen. Fehlt dieser Hinweis oder widerspricht eine Klausel diesem Recht, ist der Auftrag absolut nichtig. Und eine absolute Nichtigkeit bedeutet, dass der Vertrag nie existiert hat.
Was bedeutet dieses Urteil konkret für Sie, Eigentümer oder Mieter in Montlouis-sur-Loire oder anderswo? Es bedeutet, dass Sie nicht Gefangener eines Alleinauftrags sind. Sie können ihn jederzeit beenden, sobald die ersten drei Monate vergangen sind. Und wenn der Makler eine Provision fordert, obwohl der Auftrag diese Regel nicht einhält, können Sie die Zahlung verweigern. Das Urteil sagt es schwarz auf weiß: „Der Auftrag, der sie enthält, ist nichtig und eröffnet weder einen Anspruch auf Vergütung noch auf Anwendung der Vertragsstrafe.“ Das sollte Agenturen, die vorformulierte Verträge verwenden, zu denken geben.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Tours, erteilt einer Agentur einen exklusiven Suchauftrag zur Vermietung an einen Gewerbemieter. Der Vertrag sieht eine Laufzeit von sechs Monaten vor, stillschweigend verlängerbar um jeweils ein Quartal. Vor allem aber enthält er eine Klausel, die das Kündigungsrecht einschränkt: Der Eigentümer kann den Auftrag nur zum Ende jedes Quartals kündigen. Mit anderen Worten: Er muss das Ende eines Quartals abwarten, um den Vertrag zu beenden, selbst wenn er früher aussteigen möchte.
Die Agentur findet einen Mieter und fordert ihre Provision: 30 % der Jahresmiete, also mehrere tausend Euro. Herr X lehnt ab, da er den Auftrag für missbräuchlich hält. Die Agentur verklagt ihn auf Zahlung der Provision und Anwendung der Vertragsstrafe. Das erstinstanzliche Gericht gibt der Agentur recht. Herr X legt Berufung ein, und das Berufungsgericht bestätigt. Doch Herr X gibt nicht auf: Er legt Kassationsbeschwerde ein.
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf. Er entscheidet, dass die Klausel, die die Kündigung auf das Ende jedes Quartals beschränkt, gegen Artikel 78 des Dekrets vom 20. Juli 1972 verstößt. Dieser Text schreibt vor, dass das Kündigungsrecht „jederzeit“ nach drei Monaten ausgeübt werden kann. Durch die Beschränkung dieses Rechts auf einen festen Termin ist der Auftrag nichtig. Und diese Nichtigkeit ist absolut, da sie die öffentliche Ordnung betrifft: Niemand kann im Voraus darauf verzichten. Ergebnis: Die Agentur erhält nichts, weder Provision noch Vertragsstrafe. Eine strenge, aber gerechte Entscheidung zum Schutz des Eigentümers.
Die Argumentation des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof stützt sich auf zwei Texte. Erstens auf Artikel 78 des Dekrets Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972 in der Fassung von 2009. Dieser Text besagt im Wesentlichen, dass jeder Alleinauftrag oder Auftrag mit Vertragsstrafe in deutlich sichtbaren Buchstaben daran erinnern muss, dass jede Partei ihn jederzeit nach drei Monaten ab Unterzeichnung kündigen kann. Zweitens auf Artikel 7 des Hoguet-Gesetzes vom 2. Januar 1970, der die absolute Nichtigkeit jedes Auftrags vorsieht, der diese Regeln nicht einhält.
Warum absolute Nichtigkeit? Weil diese Bestimmungen den Eigentümer schützen, der als die schwächere Partei im Verhältnis zum Immobilienmakler angesehen wird. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Alleinaufträge zu Fallen werden, die den Eigentümer in einem Vertrag gefangen halten, den er nicht verlassen kann. Der Kassationshof stellt klar, dass die streitige Klausel – die die Kündigung auf das Quartalsende beschränkt – „gegen die zwingenden Anforderungen des Artikels 78 Absatz 2 des genannten Dekrets verstößt, der vorsieht, dass die Kündigung jederzeit erfolgen kann“. Er erklärt daher den gesamten Auftrag für nichtig, nicht nur die Klausel.
Die Richter weisen das Argument der Agentur zurück, dass die Nichtigkeit nur die Klausel und nicht den gesamten Vertrag erfassen solle. Nein, antwortet der Hof, denn „diese Bestimmung, die die Bestimmung der Dauer des Auftrags beeinflusst, ist bei Androhung der absoluten Nichtigkeit des gesamten Vertrags vorgeschrieben“. Mit anderen Worten: Die obligatorische Angabe (das Recht, jederzeit zu kündigen) ist integraler Bestandteil der Auftragsdauer. Fehlt sie oder wird ihr widersprochen, bricht der gesamte Vertrag zusammen. Eine klare und endgültige Position.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie vermietender Eigentümer in Tours oder anderswo sind: Sie können einen Alleinauftrag in voller Sicherheit unterschreiben, vorausgesetzt, er erwähnt in großen Buchstaben Ihr Recht, ihn jederzeit nach drei Monaten zu kündigen. Ist dies nicht der Fall, ist der Auftrag nichtig, und Sie schulden dem Makler nichts, selbst wenn er einen Käufer oder Mieter gefunden hat. Beispiel: Ihre Agentur in Montlouis-sur-Loire lässt Sie einen Auftrag über sechs Monate, verlängerbar, unterschreiben, ohne den Hinweis „Sie können jederzeit nach 3 Monaten kündigen“. Sie finden im 4. Monat selbst einen Käufer. Der Makler fordert 12.000 € Provision. Sie können ablehnen, und wenn der Makler Sie verklagt, gewinnen Sie.
Wenn Sie Mieter sind: Dieses Urteil betrifft Sie nicht direkt, aber es zeigt, wie wichtig es ist, die Klauseln der Verträge zu überprüfen, die Sie unterschreiben.
