房地产经纪人未尽其咨询义务，该经纪人受客户委托为其寻找一块用于建造特定类型房屋的土地，却未查阅城市规划证书以及房地产项目的相关文件（总平面图和土地划分细则），借助这些文件他本可以从项目负责人处获得所有必要的详细信息；反而将这一问题留给对此不专业的客户自行解决，仅向客户发送了一封表述笼统、构成购买邀请的信函，而当时该土地划分规则禁止建造客户所选型号的任何建筑。
参考判决： cc • N° 79-12.372 • 1980-07-09 • 查阅判决 →
本判决为您的房地产权利提供了重要启示。以下是它为您带来的变化。
房地产经纪人未尽其咨询义务，该经纪人受客户委托为其寻找一块用于建造特定类型房屋的土地，却未查阅城市规划证书以及房地产项目的相关文件（总平面图和土地划分细则），借助这些文件他本可以从项目负责人处获得所有必要的详细信息；反而将这一问题留给对此不专业的客户自行解决，仅向客户发送了一封表述笼统、构成购买邀请的信函，而当时该土地划分规则禁止建造客户所选型号的任何建筑。
本判决确认了财产权的基本原则。
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À Mérignac (Gironde), un couple de primo-accédants confie à une agence immobilière la recherche d'un terrain de 600 m² pour y construire une maison ossature bois de 120 m². L'agent leur présente un lot dans un lotissement à 85 000 €, sans consulter le cahier des charges ni le certificat d'urbanisme. Après signature du compromis, ils découvrent que le règlement interdit toute construction en bois.
Application pratique:
L'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil en ne vérifiant pas les documents d'urbanisme avant de proposer le terrain. Les acheteurs doivent immédiatement consigner par écrit leurs échanges avec l'agence et exiger la communication du cahier des charges et du certificat d'urbanisme. S'ils subissent un préjudice (frais de compromis, perte de temps), ils peuvent engager la responsabilité civile professionnelle de l'agent pour obtenir des dommages-intérêts. En cas de refus, une mise en demeure puis une assignation devant le tribunal judiciaire sont possibles.
À Villeurbanne (Rhône), un investisseur achète via une agence un terrain de 800 m² pour 180 000 € afin d'y construire un immeuble de trois étages avec six appartements locatifs. L'agent lui assure que le projet est réalisable mais ne consulte pas le plan de masse du lotissement. Après l'achat, le service urbanisme lui refuse le permis de construire car le cahier des charges limite la hauteur à un étage.
Application pratique:
Cette situation reprend exactement le principe de l'arrêt : l'agent doit vérifier activement les documents du lotissement (plan de masse, cahier des charges, certificat d'urbanisme) avant de conseiller un client. L'investisseur doit réunir toutes les preuves (annonces, courriels, attestations) montrant que l'agence a présenté le terrain comme adapté à son projet. Il peut demander à l'agent une indemnisation couvrant la perte de valeur du terrain et les frais engagés, sur le fondement de l'obligation de conseil. Une action en justice doit être introduite dans un délai de cinq ans à compter de la découverte du vice.
À Antibes (Alpes-Maritimes), un copropriétaire d'un lotissement souhaite agrandir sa villa de 30 m² pour un budget de 60 000 €. Son notaire et l'agent immobilier qui gère la revente d'un lot voisin ne l'informent pas des restrictions du cahier des charges. Les travaux commencent puis sont interrompus par le syndic des copropriétaires, qui invoque l'interdiction de toute extension supérieure à 10 % de la surface initiale.
Application pratique:
L'agent immobilier, même s'il n'est pas le vendeur direct, est tenu d'une obligation de conseil lorsqu'il intervient dans une opération immobilière. Le copropriétaire doit cesser immédiatement les travaux et demander par écrit au notaire et à l'agent copie intégrale du cahier des charges et du règlement de lotissement. Il peut ensuite chiffrer son préjudice (travaux déjà réalisés, frais de démolition éventuelle) et le réclamer à l'agent et au notaire solidairement. Une consultation rapide avec un avocat spécialisé permet d'évaluer les chances de succès et d'éviter une aggravation du litige avec le syndicat des copropriétaires.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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A défaut de production d'une délibération préalable du conseil municipal le maire ou son délégué n'a pas la capacité de passer l'acte d'acquisition d'un immeuble.
La plus-value due à l'acquéreur en vertu de l'article 1633 du code civil, laquelle n'est pas entrée dans le patrimoine des vendeurs, n'a pas la nature d'une restitution, mais d'une indemnisation de la perte subie par l'effet de l'éviction. Dès lors, un notaire peut être condamné à indemniser ce préjudice et à garantir les vendeurs à ce titre
L'article 555 du Code civil ne trouve pas application lorsqu'un propriétaire empiète sur la parcelle voisine.
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