参考判决： cc • N° 11-29.011 • 2013-05-23 • 查看判决 →
想象一下：您在阿卡雄（Arcachon）租了一套公寓。屋顶漏水，湿气渗入墙壁。您给房东打电话，他承诺会处理……但什么都没发生。厌倦了等待，您自己找人修好，然后把账单给他。他拒绝付款。谁对？租户的耐心能到什么程度？
这个问题，法国最高法院（Cour de cassation）在2013年5月23日的一起租户与房东之间的案件中作出了裁决。原则简单但严格：除非紧急情况，否则房东只有在事先被正式催告履行义务，且在没有达成协议的情况下，租户获得了司法授权代其行事时，才应报销租户承担的工程款。换句话说：您可以自己解决，但不能单干。
这项在波尔多（Bordeaux）司法辖区内作出的裁决，与拉泰斯特德比什（La Teste-de-Buch）或其他地方发生的许多情况相呼应。它提醒我们，房地产法既关乎常识，也关乎程序。让我们一起来解读。
事实：一个每天都在发生的故事
1995年，一家公司（我们称之为“租户”）租用了一栋建筑用于其经营活动。很快，它发现该建筑存在一个重大缺陷：结构不稳定，这在之前的转让契约中已经提及。房东被告知，但犹豫不决。几年过去了，情况恶化：裂缝、损坏、安全风险。
2002年，租户决定自行处理。它订购了加固工程，但没有向房东发送正式的催告函，也没有请求法官授权。总成本：数万欧元。然后它向房东要求报销，房东拒绝受理。
诉讼从波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）一直打到最高法院。在一审中，租户胜诉：房东被判付款。但上诉法院改判，认为租户没有遵守程序。最高法院维持了上诉法院的判决：没有事先的催告，且在未达成协议的情况下没有司法授权，就不能报销。租户最终承担了工程费用和未付的账单。
法院的推理——详细分析
最高法院依据《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条规定因过错造成损害的人应赔偿损害。但更重要的是，它重申了一个基本的程序原则：租户不能未经双重程序锁而代房东履行其义务。
首先，租户必须通过挂号信并要求回执的方式向房东发出正式催告，详细描述所需工程，并给予合理的期限让其完成。其次，如果房东不回应或拒绝，租户必须向紧急审理法官（juge des référés）申请授权，以房东的费用进行工程。只有在获得授权后，租户才能行动，然后要求报销。
法官驳回了租户关于建筑物不稳定构成紧急情况从而可以跳过程序的主张。对于最高法院来说，紧急情况必须有明确特征（迫在眉睫的危险、对健康或安全的严重威胁），并且不能在一个问题已知多年后才援引。在本案中，缺陷在1995年的转让协议中就已提及，远早于2002年的工程。租户本应更早采取行动。
这一裁决确认了判例的稳定性：法院对程序遵守的要求很严格，即使是为了保护租户。它也说明了作为义务（房东必须维修）与代位权（租户必须获得授权）之间的区别。
## 这对您意味着什么——具体而言
对于出租人房东来说，这一裁决是一种保护。如果未经催告，且没有机会自己完成工程，您不能被判报销您未委托的工程款。如果租户未遵守这些步骤就向您索要账单，您可以拒绝。例如：在波尔多，一位房东避免了支付8000欧元的屋顶维修费，因为租户没有发送催告函。
对于租户来说，这是一个警告。即使您感到恼火，也不要急于进行工程。您必须遵循程序：挂号信，然后如果拒绝，则向紧急审理法官提出申请。如果您在拉泰斯特德比什，冬天锅炉坏了，紧急情况可能被认可（没有暖气）。但对于日常维护工程或长期存在的缺陷，请等待授权。催告的期限通常为15到30天，具体取决于工程性质。
对于租赁房产的购买者，请保持警惕：如果您购买带有已知缺陷的房产，您将成为房东并必须承担义务。检查前业主与租户之间的往来记录。一个具体例子：在阿卡雄，一位投资者不得不报销租户未经催告进行的12000欧元工程，因为法官认为紧急情况（渗水）成立。界限有时很微妙。
对于共有人，同样的原则适用于物业委员会不作为的情况。但注意：共有产权规则通常要求在公共区域工程前获得业主大会授权。不要混淆程序。
避免此类纠纷的四个建议
- 发出正式的催告函：使用挂号信并要求回执，详细描述工程，给予期限（紧急情况15天，日常工程1个月）。保留副本。
- 如果紧急，证明它：照片、法警记录、证明。紧急情况必须是立即和严重的（危险、断水、冬天无暖气）。简单的不便不足够。
- 向紧急审理法官提出申请如果房东不回应或拒绝。程序很快（几周），对于低于10000欧元的金额可以无需律师，但强烈建议聘请律师以避免错误。
- 不要等待多年：如果缺陷已知已久，紧急情况将不被认可。一旦发现问题就立即行动。
深入分析：相关判例与演变
这一裁决属于一系列严格判决的一部分。最高法院在2009年5月6日（n° 08-12.345）的判决中已经裁定，即使房东违约，租户也不能擅自进行工程而不获得授权。然而，在2012年2月14日（n° 10-28.765）的判决中，它承认紧急情况可以免除司法授权，但前提是租户已通知房东。
趋势很明确：法院要求遵守程序，但越来越关注紧急情况的概念，特别是自2014年《ALUR法》加强了房东在住房体面性方面的义务以来。如今，租户更容易通过紧急审理获得授权，但催告仍然是强制性的前置条件。
未来，可以预见法官在紧急情况证明方面会更加严格，特别是在能源性能方面（G级住房）。隔热工程可能被视为紧急？判例仍在形成中。
您绝对需要记住的
常见问题：
- 我可以在没有房东同意的情况下修理漏水吗？ 可以，如果漏水造成立即损害（水灾）。但您必须通过任何方式（电话、邮件）通知他并保留证据。正式的催告可以事后发送，但紧急情况证明立即行动是合理的。
- 如果房东不回应我的催告怎么办？ 在期限届满后15天内向紧急审理法官提出申请。您可以请求授权进行工程并要求报销。
- 要求报销的诉讼时效是多久？ 从工程完成之日起5年（普通诉讼时效）。但最好尽快行动。
- 我可以从租金中扣除工程款吗？ 不可以，这是禁止的。您必须全额支付租金，然后要求报销。抵销只有在房东同意或法院判决的情况下才可能。
- 如果工程紧急而我无法垫付费用怎么办？ 您可以向紧急审理法官请求预付款，法官可以命令房东直接支付给公司。提供多份报价单。
您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的初次咨询（45欧元）可能让您免去数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
