参考判决： cc • 编号 87-16.296 • 1989-03-07 • 查看判决 →
想象一下：您是波尔多沙尔特龙区一栋房子的业主。您的邻居在不告知您的情况下，决定降低分隔你们两家花园的共同墙，降低80厘米，长度6米。他想增加采光。而您失去了隐私。那么问题很简单：他有权这样做吗？更重要的是，当财产处于共同共有状态（多人共有）时，法律如何规定？这正是法国最高法院在1989年3月7日一项判决中裁定的问题，该判决至今仍具有判例效力。
在本案中，一个组织（杜埃地区住房改善协会PACT du Douaisis）主动修复了一面共同墙，但单方面降低了它。其中一名共同共有人（共有业主）随后提起诉讼，要求将墙恢复原高度。核心法律问题是，该诉讼是否属于任何共同共有人可单独采取的“保全行为”（旨在保护财产的行为），还是需要所有共同共有人的同意。
法国最高法院的答复很明确：不以使共同财产脱离迫在眉睫危险为目的的行为不属于保全行为。换言之，除非绝对紧急，否则未经所有共同共有人同意，不得修改共同墙。这项三十多年前作出的判决，至今仍是法国关于共同墙邻里纠纷的参考，尤其是在波尔多辖区，那里的老共有房产很多。
事实：每天都会发生的故事
故事始于法国北部，但也可能发生在波尔多或利布尔讷。杜埃地区PACT（住房促进协会）对一面共同墙进行了干预——这面墙的一半属于两个相邻业主。PACT在未通知另一业主X先生的情况下，修复了墙壁，但趁机将其降低了80厘米，长度6米。X先生发现后非常愤怒：他的隐私受到损害，财产价值也可能因此受损。于是他提起占有权诉讼（保护财产占有的诉讼），要求将墙恢复原高度，并处以逾期罚款（每日延迟的罚金）。
初审法院支持了他的请求。但PACT提出上诉，主张X先生作为共同共有人，不能单独就此类请求提起诉讼。根据PACT的说法，只有全体共同共有人才能提起诉讼。X先生反驳说，这是一项保全行为——保护财产的紧急行动——根据《法国民法典》第815-2条（该条允许任何共同共有人采取必要措施保全财产），他可以单独行动。
上诉法院同意了X先生的推理。但法国最高法院撤销了判决：X先生的诉讼不是保全行为，因为它并非旨在避免迫在眉睫的危险。墙壁没有倒塌危险；这仅仅是邻里纠纷。因此，X先生必须在获得所有其他共同共有人同意后才能提起诉讼。该判决完美地说明了一种常见情况：一名业主单独行动，以为自己做对了，却遇到了共同共有法的复杂性。
法院的推理——详解
要理解判决，首先必须了解基本规则：根据《法国民法典》第815-2条，“任何共同共有人可采取必要措施保全共同财产”。这就是所谓的保全行为。例如，如果一堵墙有倒塌危险，一名共同共有人可以紧急请泥瓦匠修理，无需等待其他人同意。这合乎逻辑：紧急情况优先。
但在本案中，法国最高法院认为，X先生要求将墙恢复原高度的诉讼并非旨在避免迫在眉睫的危险。墙已经被降低，没有立即危及财产的安全或完整。这更像是修复邻里纠纷，属于普通诉讼范畴。而要进行此类诉讼，第815-2条不够：需要所有共同共有人的同意，或者至少需要法官的授权（《法国民法典》第815-3条）。
因此，法院提醒，保全行为的概念应严格解释：它仅涵盖紧急且对保护财产不可或缺的行为。在本案中，X先生的诉讼并不紧急——它可以等待集体决定。法官们因此做出了一个微妙但根本性的区分：“保全”（保护现状）和“重建”（恢复先前状态）。该判决既不是转向也不是演变：它确认了先前的判例，但经常被引用，因为它确立了一个明确的原则。
很少有人知道，本案还提出了PACT行为的合法性问题。PACT未经同意修改墙壁，构成了事实行为（侵犯所有权的非法行为）。但法院未对此作出裁决，因为程序集中在X先生诉讼的可受理性上。简言之，即使PACT在实体上有错，程序也阻止了X先生迅速获得正义。
换句话说，该判决告诉我们，共同共有法是保护财产与每个共同共有人自由之间的微妙平衡。如果您处于类似情况，请记住：要单独行动，必须证明紧急情况。否则，最好咨询专门从事房地产法的律师，如Zakine律师，以了解如何操作。
这对您的实际影响
该判决对您具有非常实际的影响，无论您是业主、出租人、承租人还是共同共有人。
对于共同共有人业主：您不能单独提起诉讼要求恢复被邻居修改的共同墙，除非紧急情况（迫在眉睫的危险）。您必须获得所有其他共同共有人的同意。如果其中一人拒绝，您可以请求法官授权。在我的实践中，我遇到过一些案件，波尔多的一名业主让邻居降低了墙壁而没有反应，以为以后可以单独行动。结果：他不得不说服另外三名共同共有人，浪费了六个月。
对于承租人：您不是业主，因此不能为此类纠纷提起诉讼。这是业主（出租人）的责任。但您可以通过书面形式（挂号信）通知他采取行动。利布尔讷的一个具体例子：一名承租人看到邻居修改了花园的共同墙；他通知了业主，业主不得不征得共同共有人的同意后才能提起诉讼。没有这种同意，诉讼将不可受理。
对于买方：在购买财产之前，请检查共同墙上是否进行过未经同意的工程。如果是这样，您可能会继承一个纠纷。请由几何专家进行共同墙鉴定。在波尔多的沙尔特龙区，一些共有房产拥有18世纪的共同墙，权利往往界定不清。
对于共同共有人：请记住，任何重要决定（修改墙壁、出售、长期租赁）都需要全体一致同意，除非紧急情况。如果您想避免僵局，请签订共同共有协议（组织财产管理的合同）。费用：公证人处约500欧元，但这可以避免更高的诉讼费用。
避免此类纠纷的四个建议
- 在对共同墙进行任何工程之前，获得所有共同共有人的书面同意。即使只是简单维修，如果改变外观或高度，也需要同意。发送一封附带回执的挂号信，详细说明工程内容。保留回复。
- 如果出现分歧，向紧急审理法官申请紧急授权。如果您认为墙壁有倒塌危险，您可以单独在紧急程序中行动，要求确认危险。但注意：您必须证明紧急情况（鉴定、照片、证词）。
- 如果财产处于共同共有状态，制定分割状态说明和共有房产规章。这些文件明确了每个人对公共部分（包括共同墙）的权利。没有这些文件，冲突频繁。在利布尔讷，我见过一个案件，由于缺乏规章，财产出售被搁置了一年。
- 在提起诉讼之前咨询专门律师。专业人士将检查您是否可以单独行动，或者是否需要召集共同共有人。咨询费用（约150欧元）与因不可受理性而败诉的诉讼费用相比微不足道。
深入研究：相关判例与演变
1989年3月7日的判决属于一贯的判例体系。例如，在1993年3月24日的判决（编号91-15.432）中，法国最高法院裁定，在共同土地上安装围栏不属于保全行为，因为它不应对迫在眉睫的危险。同样，2018年7月12日的判决（编号17-21.421）提醒，改善工程（更换窗户、隔热）不属于保全行为，需要全体一致同意。
因此，法院的趋势是限制保全行为的概念，仅限于紧急且不可或缺的措施。这意味着，对于任何修改共同财产的项目（即使很小），必须获得集体同意，否则诉讼无效。
未来，随着共有房产和共同共有（尤其是在波尔多和利布尔讷市中心）的增加，这些问题仍然至关重要。立法演变可能会澄清“保全行为”的概念，纳入某些日常管理行为，但目前判例稳定。
总结与后续步骤
常见问题：
- 我可以降低共同墙以增加采光吗？不能，没有所有共同共有人的书面同意。即使墙壁状况不佳，您也必须按原样修复，除非生命紧急情况。
- 如果邻居未经我同意修改墙壁，我该怎么办？通过挂号信向他发出正式通知，要求恢复原状。如果他拒绝，请咨询律师提起诉讼。注意：您必须证明其他共同共有人的同意或司法授权。
- 行动期限是多少？占有权诉讼必须在干扰发生后一年内提起（《民事诉讼法》第1264条）。逾期则丧失权利。不要拖延。
- 诉讼费用是多少？紧急程序律师费约1,500至5,000欧元，普通程序可达10,000欧元。鉴定费（约800欧元）可能额外产生。因此，预防性咨询便宜得多。
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