参考判决： cc • N° 89-16.867 • 1991-01-23 • 查看判决 →
想象一下：您在尚贝里（Chambéry）市中心拥有一栋房子。您的邻居在他的土地上进行土方工程。几周后，您发现分隔您俩地产的共用墙下沉了，出现了裂缝。维修费用由谁承担？问题看似简单，却可能毒害邻里关系并耗费数千欧元。
原则上，共用墙的维护由共有人（墙的共同所有人）分摊。但如果下沉是由于其中一人的过错造成的呢？这正是法国最高法院在1991年1月23日的一项判决（编号89-16.867）中所裁定的。
在本文中，我将以清晰具体的方式为您解释这一判例，并引用我在里昂（Lyon）担任律师的实践中的例子。您将确切知道如何应对类似情况。
事实：每天都会发生的故事
Y夫妇是尼姆（Nîmes）的业主，他们在自己的土地上进行施工。这些施工对分隔他们与邻居X夫妇的共用墙产生了推力。结果：墙下沉了。X夫妇随后起诉邻居，要求恢复墙的原状并支付损害赔偿（对所受损害的补偿）。
尼姆上诉法院在1989年4月20日的判决中支持了X夫妇：它命令Y夫妇恢复墙的原状。后者向最高法院提起了上诉（对司法判决的救济）。他们的论据是什么？《法国民法典》第655条规定，共用墙的维修费用应由所有享有权利的人按其权利比例分摊。也就是说，他们认为费用应该分摊。
但最高法院没有采纳这一推理。它确认了上诉法院的判决，认定墙的下沉是由Y夫妇的施工所施加的推力造成的。因此，只有他们自己承担维修费用，因为损害是由他们的行为造成的。
法院的推理——详解
该判决的法律依据是《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为造成他人损害时，因其过错导致该损害的人有义务赔偿。”也就是说，如果您因过错造成损害，您必须全额赔偿。
法官将这一原则应用于共有墙（共同所有权）。诚然，《法国民法典》第655条规定了维护和重建费用的分摊。但当损害源于其中一名共有人的过错时，这种分摊就不适用了。简而言之，一般民事责任规则（第1240条）优先于共有墙的特殊规则。
因此，法官驳回了Y夫妇的论点。他们认为上诉法院已充分证明了施工与下沉之间的因果关系。这不是一项新规则，而是责任法的经典适用。但请注意：必须证明损害确实是由邻居的过错造成的。很少有人知道，如果没有专家鉴定（技术检查），这种证明可能难以提供。
该判决符合一贯的判例：最高法院保护无过错的共有人。它要求造成损害的一方独自承担后果。
这对您意味着什么——具体来说
这一判例对所有业主都有实际影响，无论是自住者还是出租人。
如果您是共用墙的业主，而您的邻居因施工损坏了该墙，您可以要求他承担全部维修费用。例如，在里昂的克鲁瓦-鲁斯（Croix-Rousse）区，邻居的加高施工导致共用墙出现裂缝。受损业主的邻居不得不支付8000欧元的修复费用，而受损方无需分摊。
如果您是造成损害的邻居，您不能以费用分摊为由推卸责任。您必须独自承担维修费用，根据损坏程度，费用可能从几百欧元到几千欧元不等。
租户通常不直接涉及，但他们必须将发现的任何损坏告知其房东业主，因为业主有权主张权利。
房产购买者应在购房前检查共用墙的状况。如果近期有施工，应确保卖方未对共有墙造成损坏，否则购买后可能需要承担维修责任。
但请注意：如果维修工程紧急（有倒塌风险），您可以自行进行，然后要求有过错的邻居偿还。但最好事先通过挂号信正式通知他。
避免此类纠纷的四点建议
- 在靠近共用墙进行施工前，请与邻居共同进行现场勘验记录（由执法员出具）。 这可以证明墙的初始状态，避免后续争议。
- 如果发现下沉，请从最初迹象开始拍照和录像。 记录损坏的演变过程。收集维修报价。
- 一旦出现损坏，立即通过挂号信（附回执）书面通知邻居。 提议友好协商。如果沟通顺畅，大多数纠纷可以友好解决。
- 在提起诉讼前咨询专门从事不动产法的律师。 一封措辞得当的正式通知可能足以让顽固的邻居让步。也可以组织友好鉴定。
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深入探讨：相关判例与演变
1991年的判决并非孤立。在1987年1月14日的一项判决（编号85-16.450）中，最高法院已经裁定，在其土地上挖掘基坑的业主必须赔偿对共用墙造成的损害，即使他遵守了距离规则。责任基于第1240条。
更近期，在2022年6月22日的一项判决（编号21-14.568）中，最高法院重申，未经邻居同意在共用墙上进行施工的业主需承担责任，即使墙未受损。仅违反他人财产权就足够了。
因此，法院的趋势很明确：对无过错共有人的保护得到加强。法官毫不犹豫地判令有过错的邻居全额赔偿，甚至赔偿居住干扰（所受的不便）。未来，这一判例有望保持，因为它符合一般民事责任原则。
要点总结
- 因邻居过错导致共用墙下沉，谁承担维修费用？ 只有有过错的邻居，不分摊。
- 法律依据是什么？ 《法国民法典》第1240条（过错责任）。
- 如果我是受害者，该怎么办？ 收集证据，正式通知邻居，咨询律师。
- 我可以自己修复并要求偿还吗？ 可以，如果情况紧急，但最好事先发出正式通知。
- 有诉讼时效吗？ 有，诉讼时效（向法院提起诉讼的期限）为5年，从损害显现之日起计算（《法国民法典》第2224条）。
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