根据法国保险法典第L. 511-1条，共有产权物业管理人若为其管理的共有产权物业签订保险合同，但未招揽客户、推介或协助签订这些保险合同，亦未进行其他签约准备工作，则不构成保险中介人。保险总代理向其支付的服务报酬，在保险总代理终止职务时，不得从其应付的补偿金中扣除。
参考判决： 法国最高法院 • 案号18-15.634 • 2019年2月13日 • 查看判决 →
本判决对您的房地产权利提供了重要启示。以下是它为您带来的变化。
根据法国保险法典第L. 511-1条，共有产权物业管理人若为其管理的共有产权物业签订保险合同，但未招揽客户、推介或协助签订这些保险合同，亦未进行其他签约准备工作，则不构成保险中介人。保险总代理向其支付的服务报酬，在保险总代理终止职务时，不得从其应付的补偿金中扣除。
本判决确认了物权法的基本原则。
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您是在波尔多（Bordeaux）管理一处30户共有产权公寓的物业管理人。您为大楼投保时，与保险总代理达成协议，每年获得500欧元服务报酬。两年后代理终止合作，对方从应付您的终止补偿金中扣除了两年共1000欧元，声称这笔钱属于‘保险中介报酬’。
Application pratique:
本判决明确指出：若物业管理人仅签订保险合同，未进行客户招揽、推介或协助签约，则不属于保险中介人。您应立即引用判决（最高法院2019年2月13日，案号18-15.634），书面要求保险总代理在15日内返还扣款。保留所有合同与付款凭证；若对方拒绝，可通过律师发函催告，必要时向波尔多商业法庭提起诉讼，索赔金额加法定利息。
您是尼斯（Nice）一处26户共有产权公寓的业主委员会成员。大楼公共区域发生水损，保险公司以‘物业管理人未尽中介告知义务’为由部分拒赔。物业管理人辩称自己只是代签合同，非保险中介，不承担咨询责任。业主们因维修费摊分（约每户600欧元）产生纠纷。
Application pratique:
根据本判例，物业管理人若无招揽或推介行为，则法律上不构成保险中介人，其职责仅限于合同签订与保费代缴，不含专业保险建议。您应召开特别业主大会，明确物业管理人的实际角色，并责成其向保险公司要求完整理赔。同时，建议业委会单独聘请独立保险顾问（费用约200欧元），审查当前保险合同覆盖率，避免未来类似纠纷。所有函件与会议记录须妥善存档。
您是图卢兹（Toulouse）一家保险总代理机构的负责人。您与多家物业管理人合作，由他们为其管理的共有产权物业签订您公司的保单，您向每位物业管理人每年支付约300至800欧元不等的服务报酬。现您准备结束与一位合作三年的物业管理人的代理关系，在计算法定补偿金时，您计划扣除已支付的2400欧元报酬。
Application pratique:
本判决明确规定：此类服务报酬不属于保险中介佣金，在代理终止时不得从应付补偿金中扣除。您必须调整补偿金计算，不扣减任何已付报酬。立即通知会计部门更正财务报表，并向相关物业管理人书面确认全额补偿金金额。若已误扣，应在5个工作日内返还款项，并附上判决引述以释明法律依据，避免商业信誉受损及潜在诉讼。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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