Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3. Zivilkammer • Nr. 12-24.754 • 2. Oktober 2013 • Entscheidung einsehen →
An einem Herbstnachmittag in einem Notariat im Zentrum von Paris. Eine Sekretärin sieht eine ältere Dame hereinkommen, sichtlich verwirrt, die eine Vollmacht unterschreibt, ohne dass der Notar sie jemals trifft. Einige Monate später wird die Wohnung verkauft, die notarielle Urkunde unterzeichnet, und der Käufer glaubt, ein gutes Geschäft gemacht zu haben. Doch als der Verkauf wegen geistiger Unfähigkeit der Verkäuferin annulliert wird, wer ist verantwortlich? Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 2. Oktober 2013 gibt allen Immobilienprofis eine schneidende Antwort: Niemand kann sich seiner Sorgfaltspflicht entziehen.
Jedes Jahr werden in Frankreich Tausende von Immobilienverkäufen abgeschlossen, und hinter der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde verbirgt sich ein enormes Vertrauen in den Notar. Dennoch können Schwachstellen auftreten. Was, wenn die Person, die Ihnen eine Immobilie verkauft, nicht ganz bei Sinnen ist? Was, wenn der Notar aus Leichtfertigkeit versäumt hat, ihre Klarheit zu überprüfen? Können Sie sich als Käufer an ihn wenden? Genau diese Frage hat der Oberste Gerichtshof in diesem Fall entschieden, der die notarielle Praxis erschüttert hat.
Ohne auf alle Details einzugehen, stellt diese Entscheidung fest, dass der Notar seine persönliche Haftung auslöst, wenn er sich nicht selbst von der Geschäftsfähigkeit seines Klienten überzeugt, selbst wenn dieser von einem Dritten vertreten wird. Ein bloßer Blick auf eine Vollmacht genügt nicht, insbesondere wenn die Umstände ihn hätten alarmieren müssen. Sehen wir uns an, wie sich diese Geschichte abgespielt hat und welche Lehren Sie für Ihre Immobilienprojekte daraus ziehen können.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie sich jeden Tag ereignet
Im Jahr 2006 beauftragt eine Immobilienagentur in Paris den Verkauf einer Wohnung, die einer älteren Dame gehört. Diese lebt bei ihrem Sohn, der sich um alle Formalitäten kümmert. Ein Kaufversprechen wird mit einer Käuferin, Frau C., zum Preis von 450.000 € unterzeichnet. Zur Beurkundung des endgültigen Aktes bereitet der Notar eine Vollmacht vor, damit der Sohn seine Mutter vertreten kann. Bisher nichts Ungewöhnliches: Es ist üblich, insbesondere wenn eine Person älter oder entfernt wohnt, dass sie einem Angehörigen eine Vollmacht erteilt.
Aber die Dinge werden schnell schiefgehen. Die angebliche Vollmachtgeberin erscheint unangemeldet im Notariat und unterschreibt das Dokument vor einer einfachen Sekretärin, ohne dass der Notar sie trifft. Weder ihre berufliche Tätigkeit noch die Entfernung ihres Wohnsitzes (sie wohnte tatsächlich nur wenige Kilometer entfernt) rechtfertigten die Verwendung einer Vollmacht. Der Notar erkundigt sich nicht weiter, stellt keine Fragen zu ihrer geistigen Gesundheit. Die Immobilienagentur ihrerseits hat ihre geistigen Fähigkeiten nie überprüft. Der Verkauf wird schließlich abgeschlossen.
Einige Monate später, Paukenschlag: Die Familie der Verkäuferin klagt auf Nichtigkeit wegen Geisteskrankheit, gestützt auf Artikel 464 des Code civil (der die Annullierung eines Rechtsgeschäfts ermöglicht, wenn der Verfasser zum Zeitpunkt des Abschlusses an einer psychischen Störung litt). Die medizinischen Gutachten bestätigen, dass die Dame an einer schweren Beeinträchtigung ihrer kognitiven Fähigkeiten litt. Das Gericht spricht die Annullierung des Verkaufs aus. Der Käufer muss die Wohnung zurückgeben, aber vor allem hat er eine Chance auf einen beträchtlichen Wertzuwachs verloren: Zwischen 2006 und dem Zeitpunkt der Annullierung war der Pariser Markt um fast 25 % gestiegen, was einen entgangenen Gewinn von über 100.000 € darstellte. Frau C. wendet sich daraufhin an den Notar und die Agentur, da sie der Ansicht ist, dass diese Fehler begangen haben, die ihr diesen Schaden zugefügt haben.
Das Berufungsgericht von Paris gibt dem Käufer recht. Die Berufungskläger legen Kassationsbeschwerde ein, aber die dritte Zivilkammer des Kassationshofs weist ihr Rechtsmittel am 2. Oktober 2013 zurück und bestätigt eine doppelte Haftung. Dieses Urteil ist zu einem Referenzfall für alle Akteure der Immobilienbranche geworden.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man sich mit der Beratungs- und Prüfungspflicht befassen, die dem Notar obliegt. Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382) sieht vor, dass „jede Handlung eines Menschen, die einem anderen Schaden zufügt, denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zur Wiedergutmachung verpflichtet“. Mit anderen Worten: Der Notar muss für seine Nachlässigkeit einstehen, sobald sie einen Schaden für seinen Mandanten oder für Dritte verursacht.
Das Berufungsgericht hatte mehrere Fehler festgestellt: Der Notar hatte die Verkäuferin nicht persönlich getroffen, obwohl er wusste, dass sie bei der Person wohnte, die sie vertreten sollte; die Vollmacht war unter überstürzten Bedingungen vor einer Sekretärin unterschrieben worden, ohne dass Fragen zu ihrer geistigen Verfassung gestellt wurden. Diese Umstände stellten nach Ansicht der Richter „ausreichende Anhaltspunkte dar, um Zweifel an der Gültigkeit der Willenserklärung zu wecken“. Indem er nicht reagierte, verletzte der Notar seine Pflicht, sich von der Geschäftsfähigkeit seiner Mandantin zu überzeugen.
Der Kassationshof bestätigt diese Analyse. Er urteilt, dass der Notar „Leichtfertigkeit und schuldhafte Nachlässigkeit“ an den Tag legt und dass er „nicht durch das Eingreifen eines anderen Immobilienfachmanns von seiner Verpflichtung befreit werden kann“. Dies ist ein wesentlicher Punkt: Selbst wenn eine Agentur eingeschaltet wurde, bleibt der Notar zu einer persönlichen Prüfungspflicht verpflichtet. Seine Aufgabe als öffentlicher Amtsträger verpflichtet ihn, die Wirksamkeit und Sicherheit der von ihm beurkundeten Urkunde zu gewährleisten. Er kann sich nicht hinter der Arbeit eines Vermittlers verstecken.
Die Begründung erstreckt sich auch auf die Immobilienagentur. Die Richter stellen fest, dass auch sie die geistigen Fähigkeiten ihrer Auftraggeberin hätte überprüfen müssen, insbesondere da
