Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 81-12.648 • 1982-05-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihr Haus in Bricquebec, im Département Manche. Der Notar erstellt die Urkunde, kassiert den Kaufpreis, aber Sie wurden nicht vollständig bezahlt. Ihr Verkäuferprivileg (diese Garantie, die Ihnen ermöglicht, vorrangig bezahlt zu werden, wenn der Käufer nicht zahlt) ist für fünf Jahre eingetragen. Und wenn niemand daran denkt, es vor Ablauf zu verlängern, verschwindet Ihre Garantie. Wessen Schuld? Die des Notars, der Sie hätte warnen müssen? Genau diese Frage hat der Kassationshof am 25. Mai 1982 entschieden.
Diese Entscheidung, die der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, beantwortet eine Frage, die sich jeder Eigentümer stellen kann: „Ist der Notar verpflichtet, alle nützlichen Schritte zum Schutz meiner Interessen zu unternehmen, auch ohne genaue Anweisung?“ Die Antwort der Richter ist klar: nein, es sei denn, es liegt ein besonderer Auftrag vor. Mit anderen Worten: Wenn Sie ihm nicht ausdrücklich die Verlängerung der Eintragung übertragen haben, muss er dies nicht von sich aus tun.
In diesem Artikel werden wir diesen Fall analysieren, die Argumentation der Richter verstehen und konkret sehen, was dies für Sie ändert, ob Sie Verkäufer, Käufer oder Immobilienprofi sind. Und ich werde Ihnen vier Ratschläge geben, damit Sie nie in die Situation dieses unglücklichen Verkäufers geraten.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1974 gewährte die Gesellschaft Sovac Herrn X ein Darlehen, gesichert durch die Eintragung eines Verkäuferprivilegs an einem Grundstück in Lessay. Die Eintragung war fünf Jahre gültig, bis 1979. 1976 verkaufte Herr X das Grundstück an einen Dritten. Der Notar erstellte den Kaufvertrag, und der Preis wurde teils bar, teils in Raten gezahlt. Die Sovac wurde nicht vollständig befriedigt: Ihr blieben 76.850 Francs geschuldet.
Bei Fälligkeit der Eintragung verlängerte sie jedoch niemand. Das Privileg erlosch. Als das Rangverfahren (die Verteilung des Kaufpreises unter den Gläubigern) eröffnet wurde, stand die Sovac ohne Sicherheit da und konnte nur aus dem Restbetrag befriedigt werden, der weit unter ihrer Forderung lag. Wütend verklagte sie den Notar auf Schadensersatz und warf ihm vor, die Eintragung nicht von sich aus verlängert oder sie zumindest nicht auf die Notwendigkeit hingewiesen zu haben.
Das Berufungsgericht gab der Sovac recht: Nach seiner Auffassung hatte der Notar als Urkundsverfasser eine Beratungspflicht und musste die erforderlichen Formalitäten zur Wahrung der Rechte des Verkäufers durchführen. Der Kassationshof hob dieses Urteil jedoch auf. Er entschied, dass der Notar nicht zur Verlängerung der Eintragung verpflichtet war, da die Sovac ihm keinen entsprechenden Auftrag erteilt hatte. Und vor allem sah der Darlehensvertrag vor, dass die Löschung der Eintragung nur im Umfang der Zahlung erfolgte, was keine automatische Verlängerungspflicht implizierte.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1382 des Code civil (heute 1240), der den Grundsatz der Haftung für Verschulden aufstellt. Damit ein Notar verurteilt werden kann, muss er eine Pflichtverletzung, eine Verletzung seiner Beratungspflicht begangen haben. Aber was ist der Inhalt dieser Pflicht? Der Gerichtshof stellt klar, dass der Notar kein Allversicherer ist. Seine Beratungspflicht erstreckt sich auf das, was für die Wirksamkeit der von ihm erstellten Urkunde erforderlich ist, aber nicht darüber hinaus, es sei denn, es liegt ein ausdrücklicher Auftrag vor.
Im vorliegenden Fall enthielt der Kaufvertrag keine Klausel, die dem Notar die Verlängerung der Eintragung übertrug. Auch die Sovac als Gläubigerin hatte keine entsprechenden Anweisungen erteilt. Daher musste der Notar nicht eingreifen. Das Berufungsgericht hatte angenommen, der Notar hätte die Parteien auf den bevorstehenden Ablauf hinweisen müssen. Der Kassationshof entschied jedoch, dass diese Informationspflicht nicht so weit ging, dass ein positives Handeln zur Verlängerung erforderlich gewesen wäre. Mit anderen Worten: Der Notar muss erklären, aber nicht anstelle seines Kunden handeln, ohne dazu ermächtigt zu sein.
Diese Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung: Der Notar ist nicht der allgemeine Hüter der Interessen seiner Mandanten. Er hat eine Beratungspflicht, aber diese Pflicht hat Grenzen. Die Richter unterscheiden hier zwischen Beratung (Informieren, Warnen) und Ausführung (Vornahme von Formalitäten). Ohne Auftrag obliegt ihm die Ausführung nicht. Man mag darin eine gewisse Strenge sehen, aber auch eine Logik: Der Notar kann nicht erraten, was sein Mandant wünscht. Vielleicht wollte der Verkäufer auf seine Sicherheit verzichten? Vielleicht hatte er eine andere Vereinbarung?
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer und Verkäufer sind: Sie haben eine Immobilie verkauft, und ein Teil des Kaufpreises steht noch aus. Sie haben ein Verkäuferprivileg, das für fünf Jahre im Grundbuch eingetragen ist. Wenn Sie es über diese fünf Jahre hinaus aufrechterhalten wollen, müssen Sie die Verlängerung beantragen. Der Notar wird dies nicht automatisch tun. Und wenn Sie es vergessen, verlieren Sie Ihren Rang. In Lessay beispielsweise fand sich ein Verkäufer mit einem Restbetrag von 50.000 € wieder, der von einem anderen Gläubiger überholt wurde, weil seine Eintragung nicht verlängert worden war. Er verlor alles.
Wenn Sie Käufer sind: Diese Entscheidung schützt auch Sie, da sie verhindert, dass der Notar ohne Ihre Zustimmung Eintragungen verlängert, was den Verkauf blockieren könnte. Aber seien Sie wachsam: Überprüfen Sie vor dem Kauf immer, ob frühere Eintragungen verjährt oder gelöscht sind.
Wenn Sie Immobilienprofi sind (Makler, Bauträger): Wissen Sie, dass der Notar nicht Ihr ständiger juristischer Assistent ist. Wenn Sie möchten, dass er eine Angelegenheit langfristig verfolgt (Verlängerung von Sicherheiten, Löschungen usw.), müssen Sie ihn beauftragen.
