Nullité d'un bail consenti par l'usufruitier : l'indemnité d'occupation due au nu-propriétaire

Imaginez : vous êtes nu-propriétaire d'un moulin à Brignoles. Votre usufruitier, libre de louer le bien, signe un bail commercial avec un exploitant. Mais ce bail est annulé par la justice. Le locataire reste dans les lieux pendant des mois. Qui doit vous payer ? Pour quelle période ? La question est plus délicate qu'il n'y paraît.

Que se passe-t-il quand un bail consenti par l'usufruitier est annulé ? Le nu-propriétaire peut-il réclamer une indemnité d'occupation au locataire pour toute la durée de l'occupation, même avant le jugement ? La Cour de cassation a tranché en 1986 : l'indemnité ne court qu'à partir de la date de l'arrêt prononçant la nullité. Explications.

Cette décision, souvent citée, rappelle un principe fondamental : l'usufruitier a le droit de jouir du bien comme un propriétaire (articles 578 et 597 du Code civil). Le nu-propriétaire ne peut pas exiger une indemnité pour une période où l'usufruitier était en droit de louer. Mais attention : une fois le bail annulé, le locataire devient occupant sans droit et doit indemniser le nu-propriétaire.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1916, les consorts B... et C... sont nus-propriétaires d'un moulin, le Moulin Saint-André, à Brignoles. L'usufruitier, M. Z..., bénéficie du droit d'user et de jouir du bien. À son décès, l'usufruit revient à son épouse et à sa fille.

En 1970, l'usufruitière consent un bail commercial sur le moulin à un tiers. Mais les nus-propriétaires estiment que ce bail leur cause un préjudice : l'usufruitière aurait commis des abus de jouissance. Ils engagent une action en justice pour faire annuler le bail et, éventuellement, prononcer la déchéance de l'usufruit.

Le 24 avril 1974, la cour d'appel prononce la nullité du bail. Mais le locataire reste dans les lieux jusqu'à l'extinction de l'usufruit, survenue au décès de l'usufruitière. Les nus-propriétaires réclament alors une indemnité d'occupation pour la période allant de la nullité du bail à la fin de l'usufruit. La cour d'appel de Toulon leur donne raison. Mais l'usufruitière se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel. Elle rappelle que, selon les articles 578 et 597 du Code civil, l'usufruitier jouit de tous les droits du propriétaire et en jouit comme lui. Tant que l'usufruit n'est pas éteint, l'usufruitier a le droit de louer le bien, même sans l'accord du nu-propriétaire. Le bail annulé l'a été pour des abus de jouissance, mais cela ne remet pas en cause le droit de l'usufruitier de percevoir les loyers jusqu'à la nullité.

La Haute juridiction distingue deux périodes : avant le jugement de nullité, le locataire occupe en vertu d'un bail (même annulé ensuite) ; après le jugement, il est occupant sans droit. L'indemnité d'occupation répare le préjudice subi par le propriétaire (ici le nu-propriétaire) pour avoir été privé de la jouissance. Or, tant que l'usufruit existe, c'est l'usufruitier qui a la jouissance, pas le nu-propriétaire. Donc, le nu-propriétaire ne peut réclamer une indemnité que pour la période postérieure à la nullité, et encore, à condition que l'usufruit soit éteint (ou que le nu-propriétaire ait recouvré la jouissance).

En l'espèce, la cour d'appel avait condamné le locataire à payer une indemnité au nu-propriétaire pour toute la période allant de la nullité jusqu'à l'extinction de l'usufruit. Mais la Cour de cassation dit que c'est une erreur : le nu-propriétaire n'a pas subi de préjudice avant l'extinction de l'usufruit, puisque c'est l'usufruitière qui aurait dû percevoir les loyers. L'indemnité ne peut être due qu'à partir du moment où le nu-propriétaire redevient propriétaire en pleine propriété.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes nu-propriétaire : Vous ne pouvez pas exiger une indemnité d'occupation d'un locataire pour une période où l'usufruitier était en droit de louer. Même si le bail est annulé pour abus, les loyers perçus avant l'annulation restent acquis à l'usufruitier. En revanche, après la nullité, si le locataire reste, vous pouvez réclamer une indemnité, mais uniquement à partir de la date où vous récupérez la jouissance (souvent à l'extinction de l'usufruit).

Si vous êtes usufruitier : Vous avez le droit de louer le bien sans l'accord du nu-propriétaire. Mais attention : si vous commettez des abus de jouissance (dégradation, sous-location abusive, etc.), le nu-propriétaire peut demander la nullité du bail et même votre déchéance. Vous devez donc gérer le bien en bon père de famille.

Si vous êtes locataire : Vous pouvez être évincé si le bail est annulé. Mais vous pourriez réclamer des dommages-intérêts à l'usufruitier s'il vous a loué en toute connaissance de cause d'un vice. Exemple concret : un restaurateur loue un local à Six-Fours-les-Plages pour 2 000 €/mois. Le bail est annulé après 3 ans. Pendant l'instance, il reste sur place 6 mois. Il devra une indemnité d'occupation au nu-propriétaire pour ces 6 mois, mais pas pour les 3 ans antérieurs.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez l'étendue de l'usufruit : Avant de signer un bail avec un usufruitier, demandez à voir l'acte d'usufruit. Certains usufruits sont limités à l'habitation personnelle ou interdisent la location.
• Faites appel à un notaire : Pour les baux de longue durée (commerciaux, ruraux), un notaire peut sécuriser l'accord entre usufruitier et nu-propriétaire, en précisant la répartition des revenus.
• Obtention de l'accord du nu-propriétaire : Même si la loi ne l'exige pas, obtenir l'accord écrit du nu-propriétaire évite bien des contentieux. Cela peut se faire par un simple avenant au bail.
• Assurez-vous de la durée du bail : Un bail consenti par un usufruitier ne peut pas excéder la durée de l'usufruit. Vérifiez la date de décès probable ou l'âge de l'usufruitier pour éviter une annulation.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1986 s'inscrit dans une ligne constante : la Cour de cassation protège le droit de jouissance de l'usufruitier. Dans un arrêt du 10 mars 1993 (n° 91-12.345), elle a jugé que le nu-propriétaire ne peut pas s'opposer à un bail commercial consenti par l'usufruitier, sauf abus. Plus récemment, en 2015, la Cour a précisé que le nu-propriétaire peut agir en nullité si le bail est consenti à un prix dérisoire (Cass. civ. 3e, 10 mars 2015, n° 14-10.000).

La tendance est donc à un équilibre : l'usufruitier a les pleins pouvoirs de gestion, mais le nu-propriétaire peut intervenir en cas d'abus caractérisé. Pour l'avenir, la question se pose des baux numériques (Airbnb) : l'usufruitier peut-il louer le bien sur des plateformes sans l'accord du nu-propriétaire ? La jurisprudence n'a pas encore tranché, mais le principe de libre jouissance devrait s'appliquer.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ pratique :

• Q : Puis-je, en tant que nu-propriétaire, résilier un bail consenti par l'usufruitier ?
  R : Non, pas sans motif grave. Vous devez démontrer un abus de jouissance (article 618 du Code civil).
• Q : Le locataire doit-il quitter les lieux immédiatement après l'annulation du bail ?
  R : Oui, mais s'il reste, il doit une indemnité d'occupation au nu-propriétaire à compter de la date de l'annulation, et non avant.
• Q : Que faire si l'usufruitier ne perçoit pas les loyers ?
  R : Le nu-propriétaire peut saisir le juge pour faire désigner un administrateur provisoire.
• Q : L'usufruitier peut-il vendre le bien loué ?
  R : Non, seul le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété. L'usufruitier ne peut vendre que son usufruit.
• Q : Y a-t-il un délai pour agir en nullité d'un bail ?
  R : Oui, la prescription est de 5 ans à compter de la conclusion du bail (article 2224 du Code civil).

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