参考判决： cc • N° 70-11.999 • 1971-10-26 • 查看判决 →
想象一下：您是位于Bonneville（博讷维尔）的一处商业用房的业主，租给一位木工匠人。合同到期，但占用人不走，拒绝搬离，也不再支付租金。每一天过去，您都在损失金钱。该怎么办？每个业主迟早都会面临这个问题。答案归结为一个词：责任。但哪种责任？合同责任还是侵权责任？区别至关重要，因为它决定了损害赔偿的金额和诉讼时效。
在1971年10月26日的一项判决中，法国最高法院（Cour de cassation）裁定：占有人在合同期满后滥用占用的，承担侵权责任（《法国民法典》第1240条，该条规定因过错造成他人损害的人应予以赔偿）。即使合同中包含约定每日赔偿金的违约金条款，法官可以参照该条款，但不受其约束。简言之，如果实际损失更大，法官可以判决更高的损害赔偿。
但这对您究竟意味着什么？这项已有50多年历史的判决至今仍是重要的参考依据。它保护业主免受恶意占用人侵害，并确立了赔偿计算规则。让我们深入探讨这个可能发生在La Roche-sur-Foron（拉罗什叙尔福龙）或Annecy（阿讷西）居民身上的故事。
事实：每天都会发生的故事
1965年6月，Peguin公司（位于里昂，其厂房面临被市政府征收的风险）将其部分房屋出租给Menuiseries Françaises公司。合同是临时性的：于1965年6月1日到期，但占用人可以继续占用，但须按违约金条款约定的每日赔偿金支付费用。1965年9月6日，征收令下达。Peguin公司被判决向里昂市政府支付1965年11月22日至1966年9月6日期间的赔偿金。
问题在于：Menuiseries Françaises公司自1965年6月1日起不再支付占用赔偿金。它无权无据地继续占用房屋。Peguin公司遂起诉要求损害赔偿。一审法官在计算损失时参照了合同中的违约金条款，但并未局限于该条款：他们认为滥用占用造成了更大的损失，因此判决占用人支付更高的金额。
Menuiseries Françaises公司提出异议：它主张诉讼是合同性质的，法官不得排除违约金条款。最高法院驳回了这一论点。最高法院指出：滥用占用的占用人构成侵权过错（第1240条），独立于合同。因此，法官可以将违约金条款作为评估要素，但不受其约束。换言之，即使实际损失超过合同约定金额，法官也可以按照实际损失赔偿业主。
法院的推理——逐一解析
最高法院在其判决中确立了一条明确的原则：合同期满后的滥用占用构成侵权过错，而非合同过错。原因何在？因为合同已经终止。占用人不再拥有任何权利。其继续占用房屋是一种不法行为，受《法国民法典》第1240条（原第1382条）规制。该条规定：“任何人的行为给他人造成损害的，因其过错而负有赔偿义务。”
简言之，合同一旦到期，双方关系的性质即发生改变。它不再是合同关系，而是邻里关系或纯粹的事实关系。占用人成为“无权无据的占用人”。其过错在于不搬离。业主遭受损失：租金损失、无法重新出租、诉讼费用。
合同中的违约金条款（例如约定每日赔偿金100法郎）并不自动适用。法官可以将其作为起点，但必须评估实际损失。如果业主证明其失去了以更高价格出租的机会，或产生了额外费用，则损害赔偿金额可能更高。
鲜为人知的是，这一解决方案是对先前判例的确认。早在1965年，最高法院就已判决无权占用人承担侵权责任。但在此案中，它更进一步：明确指出法官可以将违约金条款作为简单参考，但不受其金额约束。这种灵活性有利于业主。
Menuiseries Françaises公司辩称诉讼是合同性质的，违约金条款应严格适用。但最高法院驳回了这一论点：“一审法官对诉讼进行了正确的定性，该诉讼的唯一目的是确定损失的赔偿方式”，并未超出其权力范围。换言之，关键不在于诉讼是合同性质还是侵权性质，而在于公正地赔偿损失。
对您的实际影响——具体来说
根据您的身份，这一判决具有非常强的实际意义。
出租人业主： 如果您是La Roche-sur-Foron一处房屋的业主，且您的租户在租约期满后仍不搬离，您可以依据第1240条要求损害赔偿。您不受合同违约金条款金额的限制。例如，如果违约金条款规定每天50欧元，但您证明该房屋本可以每天100欧元出租，您可以获得每天100欧元的赔偿。但请注意：您必须证明您的损失（租金损失证明、重新出租的估价单等）。
临时占用人： 如果您处于占用人的位置，请注意，即使合同期满，您的侵权责任也可能被追究。您不能以违约金条款为挡箭牌来限制您的债务。法官可能判决您支付比合同约定高得多的金额。在我的实践中，我曾遇到过占用人不得不支付合同赔偿金两倍的案件，因为业主遭受了更大的损失（例如无法出售房产）。
买受人： 如果您购买一处被占用的房产，请仔细检查合同到期日。无权占用人可能给您造成损失。本判例使您可以直接对其采取行动。
共有人： 如果某共有人滥用占用公共部分，共有人团体可以基于侵权责任要求损害赔偿。
避免此类纠纷的四点建议
- 制定合理的违约金条款： 规定租约期满后的占用赔偿金应与市场价格相符。如果过低，法官可能不予适用；如果过高，可能被削减。理想金额：相当于租金加20%至30%。
- 由执法员（huissier）确认滥用占用： 合同一到期，即请执法员制作现场笔录。这可以证明占用日期和情况。没有这些，很难证明损失。
- 通过挂号信附回执发送催告函： 这样可以中断诉讼时效（行动期限），并证明您已催告占用人搬离。侵权诉讼的时效为5年（《法国民法典》第2224条）。
- 保留所有损失证明： 以前的租约、出租广告、工程报价单等。您能证明的损失越多，损害赔偿金额就越高。
深入探讨：相关判例与演变
1971年的这一判决属于一贯的判例系列。早在1965年，最高法院就判决无权占用人是“恶意占有人”（Civ. 3e, 1965）。更近期，在2010年12月15日的一项判决（n° 09-70.042）中，最高法院重申：“租约期满后无权无据继续占用房屋的占用人构成暴力行为（voie de fait）”，并承担侵权责任。
因此，法院的趋势是对业主有利。法官毫不犹豫地判决高额损害赔偿，尤其是占用人存在恶意时（例如不付款、损坏房屋等）。未来没有迹象表明会改变这一立场。相反，保护所有权（《人权宣言》第17条）是一项强有力的原则。
但请注意：如果合同中有有效的违约金条款，且损失恰好是合同约定的，法官可以适用该条款。细微差别在于，如果违约金条款明显过高，法官可以予以减少（《法国民法典》第1231-5条）。但在滥用占用的情况下，法官更倾向于增加而非减少赔偿金。
实践中：应该怎么做
常见问题解答：
- 针对滥用占用人提起诉讼的时效是多久？ 自合同期满起5年（侵权诉讼时效）。注意，如果超过这一期限，您将丧失所有赔偿权。
- 我可以要求高于违约金条款的赔偿吗？ 可以，如果您证明损失更大。例如：违约金条款=每天50欧元，但您证明该房产本可以每天80欧元出租。您可以获得每天80欧元的赔偿。
- 占用人能否不经诉讼就被驱逐？ 不能。需要法院判决。但您可以申请紧急审理（référé）程序，以快速获得驱逐令。
- 如果占用人不支付损害赔偿怎么办？ 您可以扣押其财产（银行账户扣押、动产扣押等）。建议聘请律师。
- 口头租约能否导致滥用占用？ 可以，如果口头租约已终止（例如通过解约通知）。同样适用侵权责任规则。
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