参考判决： cc • N° 16-25.469 • 2017-12-21 • 查看判决 →
设想一下场景：您在卡涅（Cagnes-sur-Mer）海滩附近拥有一套公寓。夏天租给度假者，但冬天有几周空置。有一天，您经过时发现锁被换了。陌生人搬了进去。您报警，但警方回复说是民事纠纷。该怎么办？等待数月进行实质审理？每个业主都会问：我能否通过紧急程序（référé）快速获得驱逐令？法国最高法院（Cour de cassation）的回答很明确：可以，因为无权占用构成明显非法干扰。但注意：下级法院的法官曾以尊重占屋者私生活权（《欧洲人权公约》第8条）为由拒绝驱逐。法国最高法院（Cour de cassation）在2017年12月21日的判决（第16-25.469号）中驳斥了这一推理。解读。
事实：每天都会发生的故事
图卢兹住房公司（Habitat Toulouse），一家公共住房机构（社会房东），拥有一处房产。Y夫妇在没有租约、没有任何占用权的情况下占用了一套住房。他们不是租户，而是占屋者。图卢兹住房公司（Habitat Toulouse）向大审法院（tribunal de grande instance）提起紧急程序（référé），要求驱逐他们。其论点是：无权占用构成明显非法干扰，紧急法官（juge des référés）可以下令采取必要措施制止这种干扰（《民事诉讼法典》第849条）。
占屋者则援引其住所受尊重权，该权利由《欧洲人权公约》第8条保障。他们解释说他们住在那里，那是他们的家，驱逐他们将对其私人和家庭生活造成不成比例的侵犯。图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）支持他们的主张：拒绝下令驱逐，认为所称的干扰并非明显非法，因为驱逐相对于占屋者的权利不成比例。图卢兹住房公司（Habitat Toulouse）向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。
转折：法国最高法院（Cour de cassation）撤销了上诉法院的判决。它提醒说，无权占用本质上就是明显非法干扰。下级法院法官不能援引第8条来否定这一认定。换句话说，占屋者的住所受尊重权不能成为其继续占用的理由，因为他们没有任何权利占用该住房。案件被发回另一上诉法院重审。
法院的推理——解析
要理解该判决，需要区分两个阶段。首先，什么是明显非法干扰？这是对权利的明显侵犯。《法国民法典》第1240条（原1382条）规定：“任何人的行为给他人造成损害的，有过错者应负赔偿责任。”无权占用他人财产是民事过错，给业主造成损害（丧失使用权、可能的损坏）。紧急法官（juge des référés）处理紧急案件，如果干扰明显，可以下令驱逐。
其次，上诉法院认为驱逐相对于占屋者的住所受尊重权（《欧洲人权公约》第8条）不成比例。但法国最高法院（Cour de cassation）纠正：没有权利占用的占屋者不能援引这一权利来反对驱逐措施，因为他们没有任何权利占用该场所。简而言之，第8条并未为占屋者创设住房权。它保护合法居住者的住所。无权占用是明显非法干扰，驱逐是对这种干扰的正常补救。
鲜为人知的是，这一判决确认了先前的判例。法国最高法院（Cour de cassation）早在2016年12月8日的判决（第15-27.142号）中就判定，无权占用住房构成明显非法干扰，可在紧急程序（référé）中下令驱逐。2017年的判决更进一步，明确排除了第8条的论点。这是确认，而非改判。
但注意：紧急法官（juge des référés）仍保留裁量权。如果占屋者拥有临时权利（例如口头租赁合同），干扰可能不显著。但在本案中，没有任何权利。
因此，这项判决实际上意味着：占屋者不能以第8条为依据要求“冬季暂停驱逐”。冬季本身不足以保证不被驱逐。但是，如果占屋者能证明其特殊情况（例如，有年幼子女且无处可去），法官可能考虑比例原则，但无权仅以第8条为由拒绝认定干扰为非法。在实践中，法官有时会给予宽限期，但不能阻止驱逐。这一判决澄清了这一点。
这对您实际意味着什么
如果您是业主，房屋被占，您可以迅速采取行动。具体来说，您必须向司法法院（tribunal judiciaire）（自2020年起有管辖权）的紧急法官（juge des référés）提出申请。程序加快：几周，甚至几天，如果您能证明紧急情况。可以下令驱逐，无需等待实质判决。例如，在瓦洛里斯（Vallauris），一位业主依据这一判例在不到一个月内获得了对占屋者的驱逐令。相反，如果您是租户，除非您无权利人占用，否则此项判决不直接影响您。占屋者必须迅速离开：判决提醒，他们不能以私生活受尊重权为由留下。
如果您是房产的购买者，请注意占用情况。如果占屋者在出售前已入住，您可以请求紧急驱逐。但注意：如果占屋者是现有租户，程序不同（解除租约等）。
在我的实践中，我遇到过一些业主犹豫是否采取行动，认为必须等待实质判决。这项判决给了他们立即的武器。时间：获得紧急命令（ordonnance de référé）大约需要2到4个月，然后如果占屋者不离开，再需2个月才能实际驱逐。费用：律师和执达员约1,000至2,000欧元，但可向占屋者追讨。
对于共有人：如果占屋者占用公共区域，物业管理公司也可以提起紧急程序（référé）。该判决保障了这条途径。
避免此类纠纷的四个建议
- 定期检查空置房产：至少每月一次，尤其是第二居所或季节性租赁住房。在卡涅（Cagnes-sur-Mer），一位业主在离开三个月后发现占屋者。一次简单的访问并换锁本可避免占用。
- 确保入口安全：安装防盗门、报警系统或监控入口。占屋者通常选择易于进入的房产。瓦洛里斯（Vallauris）的一个场所仅通过加固锁芯就得到了保护。
- 请执达员记录占用情况：一旦有疑问，立即请执达员制作笔录。这将作为程序的证据。执达员还可以发出离开命令。
- 不要自行切断水电：这是非法的，可能对您不利。让司法发挥作用。相反，您可以向市政府报告占用情况以进行备案。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入分析：相关判例和演变
法国最高法院（Cour de cassation）在2017年2月2日的判决（第16-11.967号）中已判定，租约到期后前租户无权占用住房构成明显非法干扰。2017年的判决将此逻辑扩展到没有任何权利的占屋者。在2017年之前，一些下级法院法官可能犹豫是否在紧急程序（référé）中下令驱逐，如果占屋者处于弱势（有子女的家庭、冬季）。现在，趋势很明确：干扰是明显的，必须下令驱逐，除非有特殊情况（例如不可抗力）。
这对未来的影响：占屋者不能再依赖第8条来拖延时间。业主有了有效的工具。然而，如果法律限制这一权利，宪法委员会（Conseil constitutionnel）可能被提请审查。目前，判例是稳定的。
实际操作：该怎么办
如果您发现占屋者在您的房产中，请按以下清单操作：
- 不要自行干预：不要亲自将他们赶出去，这可能构成暴力行为（侵犯住所）。
- 请执达员记录占用情况：尽快预约。执达员将制作笔录，甚至可能要求占屋者离开。
- 向紧急法官（juge des référés）提出申请：您的律师将提交以明显非法干扰为由的紧急申请（assignation en référé）。法国最高法院（Cour de cassation）的判决对您有利。
- 获取驱逐令（ordonnance d'expulsion）：如果法官批准，执达员可以在必要时请求警方协助执行驱逐。
- 追讨费用：您可以要求占屋者赔偿损失和程序费用，但实际上他们通常无力支付。
您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月程序——通常更划算。预约 →
