Decisione di riferimento : cc • N° 12-21.231 • 2013-09-25 • Consulta la decisione →
Avete firmato un contratto di costruzione di casa individuale per la vostra futura residenza a Chenôve, nella periferia di Digione. I lavori sono in corso, ma incontrate un imprevisto di tesoreria: non potete pagare la scadenza prevista dal contratto. Il costruttore vi richiede allora una penalità di ritardo. Ma è legale? E a quale tasso?
Questa domanda, molti proprietari se la pongono. La risposta si trova in una decisione della Corte di Cassazione del 25 settembre 2013 (n° 12-21.231). Essa precisa che il contratto di costruzione di casa individuale (CCMI) può effettivamente prevedere una penalità per ritardo di pagamento a carico del committente (il proprietario). Ma attenzione: questa penalità non è libera. Il tasso non può superare l'1% al mese se, in contropartita, la penalità per ritardo di consegna dovuta dal costruttore è limitata a 1/3 000 del prezzo per giorno di ritardo. In altre parole, c'è un equilibrio da rispettare.
In questo articolo, vi spiegherò concretamente cosa cambia questa decisione per voi, siate proprietari, futuri acquirenti o anche costruttori. E vi darò consigli pratici per evitare le liti.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X, un abitante di Auxonne, in Côte-d'Or, aveva firmato un contratto di costruzione di casa individuale con una società di costruzione. Il contratto prevedeva un prezzo totale e un piano di pagamento. Ma il Sig. X ha incontrato difficoltà finanziarie e non ha pagato alcune scadenze in tempo. Il costruttore ha quindi richiesto il saldo del mercato, corredato da interessi di ritardo calcolati a un tasso giornaliero dello 0,33% (cioè circa il 10% al mese). Parallelamente, il Sig. X contestava al costruttore difetti di esecuzione e un ritardo di consegna, e invocava la penalità contrattuale di 1/3 000 del prezzo per giorno di ritardo.
La causa è stata portata davanti alla corte d'appello di Reims. Questa ha condannato il Sig. X a pagare il saldo del mercato, con interessi di ritardo al tasso giornaliero dello 0,33%. Ma la Corte di Cassazione ha cassato questa sentenza. Perché? Perché la corte d'appello non ha verificato se il tasso della penalità per ritardo di pagamento rispettasse il limite legale.
In chiaro, il contratto prevedeva una penalità per ritardo di consegna limitata a 1/3 000 del prezzo al giorno. In questo caso, l'articolo R. 231-14 del Codice della costruzione e dell'abitazione impone che la penalità per ritardo di pagamento non superi l'1% al mese delle somme non pagate. Ora, il tasso dello 0,33% al giorno equivale a circa il 10% al mese, che è dieci volte superiore al limite autorizzato. La decisione della corte d'appello era quindi contraria alla legge.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di Cassazione si è basata sull'articolo R. 231-14, comma 2, del Codice della costruzione e dell'abitazione. Questo testo prevede che quando il contratto di costruzione di casa individuale stabilisce una penalità per ritardo di consegna a carico del costruttore (limitata a 1/3 000 del prezzo al giorno), la penalità per ritardo di pagamento a carico del committente non può superare l'1% al mese delle somme non pagate. In altre parole, il legislatore ha voluto un equilibrio tra i diritti delle due parti.
Ma perché una tale regola? L'idea è di proteggere il proprietario, che è spesso la parte più vulnerabile. Senza questo limite, un costruttore potrebbe imporre penalità esorbitanti, dissuasive per il committente che abbia un ritardo di pagamento, anche minimo. Al contrario, la penalità per ritardo di consegna è limitata per proteggere il costruttore da un'indennità eccessiva.
Attenzione comunque: la Corte di Cassazione non ha detto che ogni penalità per ritardo di pagamento è vietata. Ha semplicemente ricordato che se il contratto prevede una penalità per ritardo di consegna limitata a 1/3 000, allora la penalità per ritardo di pagamento non può superare l'1% al mese. Se il contratto non prevede una penalità per ritardo di consegna, o se questa è più alta, la regola potrebbe essere diversa.
Quello che pochi sanno è che questa regola è di ordine pubblico: non si può derogare con una clausola contrattuale. Così, anche se il contratto prevede un tasso superiore, questa clausola si considera non scritta (è nulla).
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario che fa costruire la sua casa, questa decisione è una protezione. Se siete in ritardo di pagamento, il costruttore non può richiedervi più dell'1% al mese sulle somme dovute. Per esempio, se dovete 10 000 € con un mese di ritardo, la penalità massima sarà di 100 €, non di più. Al contrario, se il costruttore è in ritardo di consegna, la penalità è limitata a 1/3 000 del prezzo al giorno, cioè circa lo 0,033% al giorno (circa l'1% al mese).
