Entscheidungsreferenz: cc • N° 17-31.665 • 2019-02-14 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Kaufvorvertrag für eine Wohnung in Meylan unterzeichnet. Der Bauträger sollte im März liefern, aber die Bauarbeiten kommen nicht voran. Sie stellen die Zahlungen ein. Der Bauträger verlangt von Ihnen die im Vertrag vorgesehenen Vertragsstrafen. Hat er dazu das Recht? Bis zu dieser Entscheidung gingen einige Berufungsgerichte davon aus, dass die Vertragsstrafenklausel jede andere Rechtsbehelfsmöglichkeit ausschließt. Der Kassationshof stellt die Uhren richtig.
In diesem Urteil vom 14. Februar 2019 bekräftigt das höchste französische Gericht einen einfachen, aber grundlegenden Grundsatz: Vertragsstrafen sind kein Schutzschild, das es dem Vertragspartner verbietet, sich bei schwerwiegender Nichterfüllung zu schützen. Konkret: Wenn Ihr Verkäufer nicht liefert oder eine mangelhafte Sache liefert, können Sie Ihre Zahlungen aussetzen, auch wenn der Vertrag Verzugsstrafen vorsieht.
Diese Entscheidung betrifft sowohl Erwerber im VEFA (Verkauf im künftigen Fertigstellungszustand), gewerbliche Mieter als auch vermietende Eigentümer. Lassen Sie uns gemeinsam sehen, was dieses Urteil in Ihrem Alltag ändert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Im Jahr 2012 erwarb die Gesellschaft Odélia Développement Wohnungseigentumseinheiten in einer Residenz im VEFA-Verfahren (Verkauf im künftigen Fertigstellungszustand: Sie kaufen auf Plan und zahlen nach Baufortschritt) in Meylan. Der Vertrag sieht Verzugsstrafen für den Fall der Nichtzahlung von Forderungsabrufen vor. Doch schon bald treten Mängel auf: Baumängel, Lieferverzögerungen, Abweichungen. Odélia stellt die Zahlungen der Raten ein. Der Verkäufer, die Gesellschaft XXX, hält ihm die Vertragsstrafen entgegen und ruft das Gericht an.
In erster Instanz gibt das Gericht dem Verkäufer recht: Die im Vertrag vorgesehenen Vertragsstrafen seien die einzigen möglichen Sanktionen. Odélia legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Grenoble bestätigt: Es entscheidet, dass die Vereinbarung von Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug den Vertragspartner daran hindere, das Leistungsverweigerungsrecht (das Recht, die Erfüllung der eigenen Verpflichtung zu verweigern, solange der andere seine nicht erfüllt hat) geltend zu machen.
Odélia legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf: Er stellt klar, dass Artikel 1184 des Code civil (a.F.) es der geschädigten Partei erlaubt, die Erfüllung ihrer Verpflichtungen auszusetzen, wenn die andere Partei ihre nicht erfüllt, sofern keine ausdrückliche und unzweideutige gegenteilige Klausel vorliegt. Verzugsstrafen stellen keine solche Klausel dar.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf den alten Artikel 1184 des Code civil (heute Artikel 1219 und 1220 desselben Gesetzbuchs). Dieser Artikel bestimmt, dass „die auflösende Bedingung in gegenseitigen Verträgen (Verträge, die gegenseitige Verpflichtungen begründen) stets stillschweigend enthalten ist, für den Fall, dass eine der beiden Parteien ihre Verpflichtung nicht erfüllt“. Mit anderen Worten: Wenn einer nicht tut, was er versprochen hat, kann der andere das, was er schuldet, unterlassen.
Das Gericht geht jedoch weiter: Es stellt klar, dass die Parteien dieses Leistungsverweigerungsrecht ausgestalten können, aber diese Ausgestaltung muss ausdrücklich und klar sein. Eine bloße Vertragsstrafenklausel für Zahlungsverzug reicht nicht aus, um das Recht auszuschließen, eigene Zahlungen bei schwerwiegender Vertragsverletzung des Verkäufers auszusetzen. Es bedürfte einer Klausel, die ausdrücklich vorsieht, dass „auch bei Nichterfüllung durch den Verkäufer der Erwerber verpflichtet bleibt, zu den vorgesehenen Terminen bei Strafe der Vertragsstrafe zu zahlen“. Eine solche Klausel wäre zudem wahrscheinlich missbräuchlich.
Dieses Urteil bestätigt die frühere Rechtsprechung (insbesondere Civ. 3e, 12. Mai 2015, Nr. 14-14.993), erweitert sie jedoch auf den Bereich der VEFA und der Solidarbürgschaften. Es fügt sich in einen schützenden Trend für den nicht gewerblichen Vertragspartner oder die schwächere Partei ein. Das Gericht stellt klar, dass vertragliche Sanktionen nur eine Option für den Gläubiger sind, nicht eine Ausschließlichkeit.
Die Gesellschaft Odélia hatte auch auf die Einreden der Vorausklage und der Teilung als Solidarbürgin der Zessionare verzichtet. Das Gericht stellt klar, dass dies nichts ändert: Der Verzicht betrifft die Bürgschaft, nicht die Hauptverpflichtung.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen Erwerber im VEFA: Sie haben einen Kaufvertrag auf Plan für eine Wohnung in Seyssinet-Pariset unterzeichnet. Der Bauträger häuft Verzögerungen an und Baumängel sind sichtbar. Wenn Sie die Zahlungen der Forderungsabrufe einstellen, kann sich der Bauträger nicht hinter der Vertragsstrafenklausel verschanzen, um Zahlung zu verlangen. Sie können Ihre Ratenzahlungen aussetzen, bis die Arbeiten vertragsgemäß sind. Achtung: Diese Aussetzung muss verhältnismäßig sein (z.B. die letzte Rate nicht zahlen, wenn der Mangel geringfügig ist).
Für einen vermietenden Eigentümer: Ihr Mieter zahlt seit drei Monaten keine Miete mehr. Der Vertrag sieht eine Vertragsstrafe von 10% der ausstehenden Miete vor. Sie können sowohl die geschuldeten Mieten als auch die Vertragsstrafen fordern, aber auch, wenn der Mieter andere Verstöße begangen hat (Beschädigungen, Störung des Wohngebrauchs), können Sie das Leistungsverweigerungsrecht geltend machen, um Reparaturen zu verweigern, deren Erstattung er von Ihnen verlangt. Beispiel: Miete 800 €, Rückstände 2.400 €, Vertragsstrafe 240 €. Sie können auch die Mieterreparaturen aussetzen, solange er nicht gezahlt hat.
Für einen Wohnungseigentümer: Der Verwalter legt trotz Ihrer Mahnungen keine Jahresabrechnungen vor. Die Teilungserklärung sieht Vertragsstrafen für den Fall des Zahlungsverzugs von Hausgeld vor. Sie können die Zahlung des Hausgeldes verweigern, bis der Verwalter seine Verpflichtung zur Vorlage der Abrechnungen erfüllt, ohne dass Ihnen die Vertragsstrafen entgegengehalten werden können.
