Decisione di riferimento: cc • N° 17-31.665 • 2019-02-14 • Consulta la decisione →
Avete firmato un compromesso di vendita per un appartamento a Meylan. Il promotore doveva consegnare a marzo, ma i lavori non avanzano. Voi bloccate i pagamenti. Il promotore vi chiede le penalità previste dal contratto. Ha il diritto? Fino a questa decisione, alcune corti d'appello ritenevano che la clausola di penalità escludesse qualsiasi altro rimedio. La Corte di Cassazione chiarisce la situazione.
In questa sentenza del 14 febbraio 2019, la più alta giurisdizione francese afferma un principio semplice ma fondamentale: le penalità contrattuali non sono uno scudo che impedisce al contraente di proteggersi di fronte a un grave inadempimento. In concreto, se il vostro venditore non consegna o consegna un bene non conforme, potete sospendere i pagamenti anche se il contratto prevede penalità per ritardo.
Questa decisione interessa tanto gli acquirenti in VEFA (vendita allo stato futuro di completamento), quanto i locatari commerciali e i proprietari locatori. Vediamo insieme cosa cambia questa sentenza nella vostra vita quotidiana.
I fatti: una storia come tante
Nel 2012, la società Odélia Développement acquista lotti di condominio in una residenza in VEFA (vendita allo stato futuro di completamento: si acquista su progetto e si paga man mano che i lavori avanzano) a Meylan. Il contratto prevede penalità di ritardo in caso di mancato pagamento delle richieste di fondi. Ma ben presto compaiono difetti: vizi di costruzione, ritardi di consegna, non conformità. Odélia smette di pagare le rate. Il venditore, la società XXX, oppone le penalità contrattuali e adisce il tribunale.
In primo grado, il tribunale dà ragione al venditore: le penalità previste dal contratto sono le uniche sanzioni possibili. Odélia fa appello. La corte d'appello di Grenoble conferma: ritiene che la stipulazione di penalità contrattuali in caso di ritardo di pagamento impedisca al contraente di opporre l'eccezione di inadempimento (il diritto di rifiutarsi di eseguire la propria obbligazione finché l'altra parte non ha eseguito la sua).
Odélia ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello: ricorda che l'articolo 1184 del Codice civile (vecchio testo) permette alla parte lesa di sospendere l'esecuzione delle proprie obbligazioni se l'altra parte non esegue le sue, salvo clausola espressa e non equivoca contraria. Le penalità di ritardo non costituiscono una tale clausola.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sul vecchio articolo 1184 del Codice civile (oggi articoli 1219 e 1220 dello stesso codice). Tale articolo dispone che «la condizione risolutiva è sempre sottintesa nei contratti sinallagmatici (contratti che creano obbligazioni reciproche), per il caso in cui una delle due parti non soddisfi al proprio impegno». In altre parole, se uno non fa ciò che ha promesso, l'altro può non fare ciò che deve.
Ma la Corte va oltre: precisa che le parti possono disciplinare questa eccezione di inadempimento, ma tale disciplina deve essere espressa e chiara. Una semplice clausola di penalità in caso di ritardo di pagamento non basta a escludere il diritto di sospendere i propri pagamenti in caso di grave inadempimento del venditore. Sarebbe necessaria una clausola che stabilisca esplicitamente che «anche in caso di inadempimento del venditore, l'acquirente rimane tenuto a pagare alle date previste sotto pena di penalità». Una tale clausola sarebbe probabilmente abusiva.
Questa sentenza conferma la giurisprudenza precedente (in particolare Civ. 3e, 12 maggio 2015, n. 14-14.993) ma la estende al settore delle VEFA e delle fideiussioni solidali. Si inserisce in una tendenza protettiva del contraente non professionista o della parte debole. La Corte ricorda che le sanzioni contrattuali sono solo un'opzione offerta al creditore, non un'esclusiva.
La società Odélia aveva anche rinunciato ai benefici di escussione e divisione in qualità di fideiussore solidale dei cessionari. La Corte precisa che ciò non cambia nulla: la rinuncia riguarda la fideiussione, non l'obbligazione principale.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un acquirente in VEFA: Avete firmato un contratto di vendita su progetto per un appartamento a Seyssinet-Pariset. Il promotore accumula ritardi e i vizi di costruzione sono visibili. Se smettete di pagare le richieste di fondi, il promotore non potrà trincerarsi dietro la clausola di penalità per esigere il pagamento. Potete sospendere i versamenti fino a quando i lavori non siano conformi. Attenzione: questa sospensione deve essere proporzionata (ad esempio, non pagare l'ultima tranche se il difetto è minore).
Per un proprietario locatore: Il vostro inquilino non paga più l'affitto da tre mesi. Il contratto prevede una clausola penale del 10% del canone non pagato. Potete sia richiedere i canoni dovuti e le penalità, ma anche, se l'inquilino ha commesso altri inadempimenti (danni, turbativa del godimento), potete invocare l'eccezione di inadempimento per rifiutarvi di effettuare riparazioni di cui chiede il rimborso. Esempio numerico: affitto 800 €, arretrati 2 400 €, penalità 240 €. Potete anche sospendere le riparazioni locative finché non ha pagato.
Per un condomino: L'amministratore non fornisce i rendiconti annuali nonostante i vostri solleciti. Il regolamento condominiale prevede penalità in caso di ritardo nel pagamento delle spese. Potete rifiutarvi di pagare le spese fino a quando l'amministratore non adempia all'obbligo di fornire i rendiconti, senza che le penalità vi siano opponibili.
