Decisione di riferimento: cc • N° 20-13.627 • 2021-02-11 • Consulta la decisione →
Immaginatevi a Tarnos, nelle Landes. Avete appena acquistato un terreno con un bel progetto di casa. Ottenete il vostro permesso di costruire, iniziate i lavori con fiducia. Ma ecco che un vicino contesta il permesso dinanzi al tribunale. I mesi passano, i muri salgono e vivete nell'incertezza. Alla fine, il giudice annulla il vostro permesso. Cosa succede allora? Dovete demolire tutto? È la domanda angosciante che si pongono migliaia di proprietari ogni anno.
Nel circondario di Mont-de-Marsan, dove esercito regolarmente, questa situazione non è rara. Tra Parentis-en-Born e Tarnos, i progetti di costruzione si moltiplicano e con essi i contenziosi. I proprietari si trovano spesso tra due fuochi: da un lato, il loro investimento già avviato; dall'altro, la minaccia di una demolizione costosa. Come arbitrano i tribunali questa situazione delicata?
La Corte di Cassazione ha appena fornito una risposta chiara con una decisione dell'11 febbraio 2021. Questa giurisdizione suprema ha precisato un punto cruciale: quando un giudice deve ordinare la demolizione di una costruzione edificata con un permesso annullato, è alla data in cui egli decide che deve verificare se la costruzione si trova in una zona protetta. In altre parole, il momento della valutazione cambia tutto. Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario, locatario o professionista immobiliare?
I fatti: una storia come tante
Il signor Martin, proprietario di un terreno a Tarnos, sognava di costruirvi la sua casa per la pensione. Nel 2018 ottiene un permesso di costruire dopo diversi mesi di pratiche amministrative. Fiducioso, avvia i lavori senza attendere. Le fondamenta sono gettate, i muri iniziano a sorgere. Ma un vicino, il signor Dubois, non apprezza questo progetto che, secondo lui, rovina la sua vista sulla foresta delle Landes.
Il signor Dubois decide di contestare il permesso di costruire dinanzi al tribunale amministrativo. Invoca diverse irregolarità nella pratica. Nel frattempo, il signor Martin continua i lavori, pensando che il suo permesso sia valido fino a prova contraria. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui questa situazione ha creato tensioni durature tra vicini, a volte fino alla rottura completa dei rapporti.
Nel 2019, il tribunale amministrativo dà ragione al signor Dubois e annulla il permesso di costruire. Il signor Martin fa appello, ma la corte amministrativa conferma l'annullamento nel 2020. La costruzione è allora quasi terminata. Il signor Dubois adisce quindi il tribunale giudiziario per chiedere la demolizione pura e semplice della casa, invocando l'articolo L. 480-13 del codice dell'urbanistica.
Il colpo di scena arriva qui: nel frattempo, il piano locale di urbanistica (PLU) di Tarnos è stato modificato. La zona in cui si trova la costruzione, inizialmente classificata come protetta, è stata riclassificata come zona edificabile. Il signor Martin sostiene quindi che la sua casa non si trova più in una zona in cui la demolizione è automatica. Ma il tribunale di primo grado ordina comunque la demolizione, ritenendo che ci si debba collocare alla data dell'infrazione iniziale.
È questa decisione che il signor Martin contesta dinanzi alla Corte di Cassazione. Il proprietario landese lotta per salvare la sua casa quasi terminata, mentre il suo vicino ritiene che la legge debba essere applicata rigorosamente. Una situazione classica che spesso oppone l'interesse privato alla certezza del diritto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, nella sua sentenza dell'11 febbraio 2021, ha esaminato attentamente il fondamento legale della richiesta di demolizione. I magistrati si sono concentrati sull'articolo L. 480-13 del codice dell'urbanistica, più precisamente sul suo 1°. Questo articolo prevede che la demolizione di una costruzione possa essere ordinata quando è edificata senza permesso o in violazione di un permesso, e si trova in alcune zone protette elencate dalla legge.
Il punto cruciale che la Corte ha dovuto dirimere era il seguente: a quale data si deve verificare se la costruzione si trova in una di queste zone protette? È alla data in cui i lavori sono stati realizzati? Alla data in cui il permesso è stato annullato? O alla data in cui il giudice decide sulla richiesta di demolizione?
I giudici della Corte di Cassazione hanno adottato una posizione pragmatica. Hanno ritenuto che sia alla data in cui decidono che il giudice deve valutare la condizione di localizzazione. In altre parole, se nel frattempo la zona ha cambiato status e non è più protetta, la demolizione non può più essere ordinata su questo fondamento.
Questo ragionamento si inserisce in un'evoluzione della giurisprudenza. La Corte ricorda che il legislatore, con la cosiddetta legge Macron del 2015, ha voluto prevenire i ricorsi abusivi di terzi mantenendo al contempo una protezione delle zone sensibili. Ma attenzione tuttavia: questa decisione non significa un'impunità totale per le costruzioni irregolari. Essa precisa semplicemente le condizioni in cui la sanzione più radicale — la demolizione — può essere pronunciata.
La Corte ha così respinto l'argomento del signor Dubois che voleva che ci si collocasse alla data dell'infrazione. E
