Referenzentscheidung: cc • Nr. 73-93.172 • 1974-06-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Saint-Paul-lès-Dax und vermieten es an eine Gesellschaft, die dort ein Einkaufszentrum eröffnen möchte. Die erteilte Baugenehmigung verlangt Erschließungsarbeiten – Parkplätze, Grünflächen, Straßenbau. Die Mieterin beginnt mit den Arbeiten, aber sie werden nie fertiggestellt. Sie werden wegen Nichterfüllung belangt. Wer ist verantwortlich? Sie als Eigentümer oder die Gesellschaft?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 11. Juni 1974 (Nr. 73-93.172) beantwortet. Es geht um viel: Straf- und zivilrechtliche Sanktionen können denjenigen treffen, der die durch eine Baugenehmigung auferlegten Arbeiten nicht ausführt. Und der Gerichtshof entschied: Der Geschäftsführer einer Gesellschaft, der sich freiwillig an die Stelle des Genehmigungsinhabers setzt, wird zum Begünstigten der Arbeiten und haftet persönlich.
In diesem Artikel werde ich Ihnen diesen Fall wie eine Geschichte erzählen, die Argumentation der Richter analysieren und Ihnen vor allem konkrete Ratschläge geben, wie Sie eine solche Situation vermeiden können. Ob Sie Eigentümer-Vermieter, Mieter oder Immobilienprofi in den Landes oder anderswo sind – diese Lehren sind wertvoll.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Y ist Eigentümer eines Gebäudes in Saint-Paul-lès-Dax. Er vermietet es an eine Gesellschaft zur Einrichtung und zum Betrieb eines Einkaufszentrums. Die Gesellschaft erhält eine Baugenehmigung, die Nebenarbeiten (Parkplätze, Zufahrten usw.) vorschreibt. Die Gesellschaft führt diese Arbeiten jedoch nicht vollständig aus.
Problem: Die Baugenehmigung ist personengebunden. Grundsätzlich ist nur ihr Inhaber für die Ausführung verantwortlich. Hier aber hat sich der Geschäftsführer der Gesellschaft, Herr X, persönlich in die Vorgänge eingeschaltet. Er leitete die Arbeiten, unterzeichnete Verträge und verhielt sich wie der tatsächliche Bauherr. Kurz: Er hat sich an die Stelle der genehmigungsinhabenden Gesellschaft gesetzt.
Der Fall kommt vor Gericht. Der Eigentümer Herr Y wird belangt, weil er nicht für die Ausführung der Arbeiten gesorgt habe. Das Berufungsgericht hält jedoch den Geschäftsführer Herrn X für verantwortlich, da er als tatsächlicher Begünstigter der Genehmigung anzusehen sei. Der Kassationsgerichtshof bestätigt diese Argumentation im Jahr 1974.
Bemerkenswert ist, dass der Geschäftsführer weder Grundstückseigentümer noch offizieller Genehmigungsinhaber war. Dennoch machte ihn sein aktives Verhalten persönlich haftbar. Eine Lehre für alle, die glauben, sich hinter einer juristischen Person verstecken zu können.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf das Stadtplanungsgesetz, insbesondere die Vorschriften, die die Nichtausführung von durch eine Baugenehmigung auferlegten Arbeiten sanktionieren (heute sieht Artikel L. 480-4 des Stadtplanungsgesetzes Geld- und Haftstrafen vor). Die Kernfrage war jedoch: Wer ist der „Begünstigte“ der Arbeiten?
Die Richter waren der Ansicht, dass der Begriff des Begünstigten nicht auf den bloßen Genehmigungsinhaber beschränkt ist. Er erstreckt sich auf jede Person, die sich wie der tatsächliche Bauherr verhält. Im vorliegenden Fall hatte der Geschäftsführer der Gesellschaft die Vorgänge persönlich geleitet, die Aufträge vergeben und sich an die Stelle der Gesellschaft bei der Durchführung des genehmigten Vorhabens gesetzt. Daher war er als Begünstigter der Arbeiten anzusehen.
Mit anderen Worten: Das Gericht ließ die tatsächlichen Gegebenheiten über die rechtliche Form obsiegen. Es spielt keine Rolle, dass die Genehmigung auf die Gesellschaft lautete: Wenn der Geschäftsführer im eigenen Namen handelt, trägt er die Konsequenzen. Diese Argumentation steht im Einklang mit dem allgemeinen Grundsatz der zivilrechtlichen Haftung aus Artikel 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (früher 1382): „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“
Diese Entscheidung ist keine Kehrtwende, sondern eine Bestätigung der Tendenz der Gerichte, hinter Gesellschaftsstrukturen den wahren Verantwortlichen zu suchen. Wenig bekannt ist, dass diese Rechtsprechung in vielen späteren Urteilen aufgegriffen und angewandt wurde, insbesondere bei Verstößen gegen das Baurecht. Achtung: Sie gilt nur bei freiwilliger und tatsächlicher Substitution.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Eigentümer-Vermieter: Sie mögen versucht sein, Ihrem Mieter die Durchführung der Arbeiten zu überlassen, aber wenn Sie sich einmischen, werden Sie persönlich haftbar. Beispiel: Sie vermieten eine Lagerhalle in Capbreton an eine Logistikgesellschaft. Die Baugenehmigung für den Anbau schreibt Parkplätze vor. Wenn Sie bei der Organisation der Arbeiten helfen, könnten Sie bei Nichteinhaltung belangt werden.
Für Geschäftsführer von Gesellschaften: Achten Sie darauf, Ihre Rolle als Leiter nicht mit persönlichem Handeln zu verwechseln. Wenn Sie Verträge unterschreiben, Arbeiten beaufsichtigen oder direkte Anweisungen an die Unternehmer geben, riskieren Sie, als Begünstigter der Genehmigung angesehen zu werden. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Geschäftsführer von GmbHs persönlich zu Geldstrafen verurteilt wurden.
