Entscheidungsreferenz: cc • N° 82-13.012 • 1983-11-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Chamalières, in einer ruhigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Eines Tages erscheint ein Riss an der Fassade, Wassereinbrüche bedrohen die Gemeinschaftsflächen. Der Verwalter, von der Eigentümerversammlung beauftragt, „alle Maßnahmen zu ergreifen, um Lösungen für die Bauprobleme zu finden", beschließt, den Bauträger zu verklagen, ohne Sie zu konsultieren. Ist die Klage gültig? Die Frage spaltet oft die Eigentümer: Wie weit reicht die Befugnis des Verwalters?
Diese Frage habe ich in vielen Fällen wieder auftauchen sehen, sei es in Clermont-Ferrand oder anderswo. Denn das Wohnungseigentumsrecht ist voller Fallstricke, und ein schlecht formulierter Beschluss kann Tausende von Euro an Verfahrenskosten verursachen. 1983 entschied der Kassationsgerichtshof: Alles hängt von der Formulierung der dem Verwalter übertragenen Befugnisse ab. Eine Entscheidung, die fast vierzig Jahre später immer noch die Beziehungen zwischen Verwaltern und Eigentümern erhellt.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Fakten dieses Falles erzählen, die Argumentation der Richter analysieren und Ihnen vor allem praktische Ratschläge geben, um zu vermeiden, dass Ihnen ein ähnlicher Rechtsstreit widerfährt. Denn wenn Sie Eigentümer sind, betreffen diese Regeln Sie direkt.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Zuständigkeitsbereich des Berufungsgerichts von Besançon, hätte aber genauso gut in Clermont-Ferrand stattfinden können. Ein Bauträger, die Firma Minery-Haas, errichtet ein Gebäude. Sehr schnell treten Mängel auf: Baumängel, Wassereinbrüche, strukturelle Probleme. Die verärgerten Eigentümer halten eine Eigentümerversammlung ab. In dem gefassten Beschluss übertragen sie dem Verwalter „alle Befugnisse, um alle Maßnahmen zu ergreifen, die es ermöglichen, Lösungen für die Bauprobleme zu finden". Der Verwalter, der der Ansicht ist, dass dies das Recht einschließt, vor Gericht zu klagen (d.h. ein Gerichtsverfahren einzuleiten), verklagt den Bauträger vor Gericht.
Der Bauträger bestreitet dies: Seiner Ansicht nach war der Verwalter nicht ordnungsgemäß ermächtigt worden, vor Gericht zu klagen, da die Eigentümerversammlung keinen spezifischen Beschluss gefasst hatte, der ihn dazu ermächtigt. Das erstinstanzliche Gericht gibt dem Bauträger recht: Die Klage ist unzulässig. Aber der Verwalter legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Besançon entscheidet in einem Urteil vom 15. Januar 1982, dass die dem Verwalter übertragenen Befugnisse weit genug waren, um die Klage zu umfassen. Der Bauträger legt daraufhin Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof ist die Debatte klar: Erlaubt eine allgemeine Klausel, die „alle Befugnisse" gewährt, dem Verwalter, ohne spezifische Ermächtigung vor Gericht zu klagen? Das oberste Gericht bestätigt das Berufungsurteil: Ja, sofern die Eigentümer souverän (d.h. ohne offensichtlichen Beurteilungsfehler) entschieden haben, dass die übertragenen Befugnisse die Klage umfassen. Mit anderen Worten: Wenn der Beschluss weit genug gefasst ist, benötigt der Verwalter keine zusätzliche Abstimmung, um eine Klage einzuleiten.
Die Argumentation des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen grundlegenden Grundsatz des Wohnungseigentumsrechts: Der Verwalter ist der Beauftragte (Vertreter) der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als solcher kann er nur im Rahmen des ihm erteilten Auftrags handeln. Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das das Wohnungseigentum regelt) besagt, dass der Verwalter nicht im Namen der Gemeinschaft vor Gericht klagen kann, ohne durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung dazu ermächtigt worden zu sein. Diese Ermächtigung kann jedoch allgemein oder spezifisch erteilt werden.
Im vorliegenden Fall war der gefasste Beschluss sehr weit gefasst: „alle Befugnisse, um alle Maßnahmen zu ergreifen, die es ermöglichen, Lösungen für die Bauprobleme zu finden". Die Tatsachenrichter (das Berufungsgericht) waren der Ansicht, dass dies notwendigerweise die Möglichkeit einschloss, den Bauträger zu verklagen, da dies das einzige wirksame Mittel war, um Schadensersatz zu erhalten. Der Kassationsgerichtshof bestätigt diese Argumentation und erinnert daran, dass die Auslegung von Vertragsklauseln in die souveräne Beurteilung der Tatsachenrichter fällt. Klar gesagt: Außer bei offensichtlichem Fehler stellt der Kassationsgerichtshof die Beurteilung der Berufungsrichter nicht in Frage.
Achtung jedoch: Diese Lösung ist nicht automatisch. Wenn der Beschluss zu vage oder einschränkend ist, muss der Verwalter eine ausdrückliche Ermächtigung einholen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ein einfacher Satz wie „der Verwalter wird ermächtigt, alle notwendigen Maßnahmen zu ergreifen" als ausreichend angesehen wurde, während andere, begrenztere Formulierungen zur Unzulässigkeit führten. Was nur wenige wissen, ist, dass das Risiko real ist: Eine ohne Befugnis erhobene Klage kann für nichtig erklärt werden, und der Verwalter kann persönlich haftbar gemacht werden (Artikel 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der verpflichtet, den durch sein Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen).
Wie reagieren? Wenn Sie Eigentümer sind, überprüfen Sie immer die Formulierung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Wenn Sie Verwalter sind, gehen Sie nicht von Ihren Befugnissen aus: Im Zweifelsfall ist es besser, eine ausdrückliche Ermächtigung einzuholen.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen auf mehrere Akteure der Immobilienbranche. Für Eigentümer erinnert sie an die Bedeutung der Formulierung von Beschlüssen. Wenn Sie eine zu weit gefasste Delegation beschließen, verlieren Sie die Kontrolle über die Klagen, die der Verwalter einleiten kann. Konkretes Beispiel: Ihre Eigentümergemeinschaft in Chamalières beschließt „alle Befugnisse zur Verwaltung von Streitigkeiten mit dem Bauträger". Der Verwalter kann dann klagen, ohne Sie zu konsultieren.
