Décision de référence : cc • N° 07-13.853 • 2009-02-11 • Consulter la décision →
Un propriétaire d'une parcelle à Talence, commune limitrophe de Bordeaux, voit une partie de son terrain expropriée en 2003 pour la réalisation d'une voie de contournement. Le juge de l'expropriation fixe l'indemnité en se référant à un plan de prévention des risques naturels (PPRN) approuvé en 2001, qui classe la parcelle en zone rouge inconstructible. Il en déduit que le terrain n'est pas constructible et réduit substantiellement l'indemnité.
Le propriétaire conteste cette évaluation. La cour d'appel de Bordeaux lui donne raison, jugeant que le PPRN n'est pas un document d'urbanisme et ne peut donc pas servir à déterminer la constructibilité d'un bien exproprié. L'expropriateur se pourvoit alors en cassation.
Par un arrêt du 11 février 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que le PPRN, institué par les articles L. 562-1 et suivants du code de l'environnement, a pour seul objet de délimiter les zones exposées aux risques naturels et de réglementer les constructions dans ces zones. Il ne constitue pas un document d'urbanisme au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation (aujourd'hui L. 322-2).
En l'absence de plan d'occupation des sols (POS) ou de plan local d'urbanisme (PLU) approuvé à Talence à l'époque des faits, la constructibilité du terrain doit s'apprécier selon les règles générales d'urbanisme, et non au regard d'un PPRN. Ce document ne crée pas de zonage urbanistique mais impose des prescriptions de sécurité. La Cour confirme ainsi une jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 19 déc. 2007, n° 06-21.115).
Ce que cela signifie pour les propriétaires
Si votre terrain est situé dans une commune dépourvue de PLU ou de POS et qu'un PPRN le classe en zone inconstructible, cette classification ne suffit pas à justifier une indemnité d'expropriation réduite. L'indemnité doit refléter la valeur que lui confèrent les règles d'urbanisme en vigueur. Vous pouvez contester toute évaluation fondée uniquement sur le PPRN.
En pratique, même en zone PPRN, un terrain peut conserver sa qualification de constructible si les règles générales (règlement national d'urbanisme, carte communale) le permettent. Il est donc essentiel de vérifier le document d'urbanisme applicable avant toute transaction.
Quatre conseils pour éviter les litiges
- Vérifiez le document d'urbanisme applicable : avant toute transaction ou projet, consultez le PLU, le POS ou le RNU sur le site de la mairie ou du Géoportail. Ne vous fiez pas aux seuls PPRN ou à votre intuition.
- Faites réaliser un certificat d'urbanisme pour connaître exactement les droits à construire sur votre parcelle.
- En cas d'expropriation, contestez les indemnités fondées sur un PPRN si la commune ne dispose d'aucun document d'urbanisme.
- Consultez un avocat spécialisé pour défendre la valeur réelle de votre bien.
