滥用优先购买权：转售后追回 103 818 欧元增值

您将您的公寓出售给了一位享有优先购买权（droit de préemption，一种法律或合同承认的优先购买权）的邻居。几个月后，您发现该房产被转售给第三方，并获得了103,818欧元的丰厚增值。这笔钱远高于您出售时的价格。沮丧、不公平感：谁不会觉得自己被欺骗了？这正是Cour de cassation在2011年12月14日第三民事庭（N° 08-18.711）判决中处理的情形。法官们在此确认，优先购买权人可以被判处向原卖方支付其因过快过高转售所获利润的等额赔偿。这项判决重新平衡了力量对比。

此判决依据《Code civil（Kēdé xīwēi'ěr）》第1240条——即原第1382条，民事责任制度的基石——重申了一个简单原则：任何滥用权利的行为人都必须赔偿由此造成的损害后果。在此案中，滥用行为表现为将优先购买权用于投机，损害卖方利益。但如何证明这种滥用？卖方能要求多少赔偿金额？尤其是，如何避免此类纠纷，或如果您涉及其中应如何应对？我们通过剖析此判决及其具体影响来了解。

对于巴黎业主而言，房地产市场紧张且价格有时飞涨，这一判例尤其具有现实意义。无论您是巴黎15区的卖方还是巴黎20区的买方，您都应了解此类情形带来的风险与权利。2011年12月14日的判决不仅仅是一个法律插曲：它体现了对善意处分财产而未料想其成为牟利工具的卖方的有效保护。让我们一起探究事实、法官的推理及实践教训。

事实：每天都在发生的故事

谁没听说过房产在购入后立即被高价转手的故事？在该案中，Madame P.——我们称她为皮埃雷特——拥有一处不动产，该房产上存在一项优先购买权。该权利允许权利人优先购买，可以是法定（如市镇的droit de préemption urbain）或约定（如邻居间的优先购买协议或共有财产中的优先权）来源。此处不论其具体基础：关键在于第三方在出售中享有“优先权”。

案件始于P.夫人决定出售。依据优先购买权，权利人出面，按双方协议价格购得房产。至此，一切正常。但几个月后，该房产再次转手：优先购买权人将其卖给Y.家庭，售价远高于前次。增值恰好达103,818欧元。原以信任售房的P.夫人得知消息，意识到自己丧失了潜在的重大收益。她自感受害理所当然。

她于是将优先购买权人诉至法院。其请求是：就相当于该增值损失的损害获得赔偿。初审法院将物质损害评估为103,818欧元，即首次出售与转售给Y.家族的差价。优先购买权人提出异议，认为自己只是行使权利，并且作为所有权人自由转售并无过错。上诉法院仍维持判罚，案件上诉至巴黎的Cour de cassation，该院需裁决这一棘手的法律问题：滥用优先购买权是否使原卖方有权获得增值返还？答案毫不含糊。

法院的推理——深度剖析

Cour de cassation，以专司不动产法的第三民事庭合议庭，驳回了优先购买权人的上诉，完全认可上诉法院。要理解此判决的分量，需深入法官的推理。首先，所依据的条文：《Code civil》第1240条（要求因自身过错造成的损害予以赔偿）是整个法律构建的基石。但还须认定过错。然而，在法国法中，权利之行使若演变为滥用，即可构成过错。此即“abus de droit（权利滥用）”，一项经由判例确立的原则。

在此具体案件中，法官如何认定滥用？他们注意到，优先购买权人购得房产后几乎立即以高额增值转售。这一行为表明，优先购买权人无意将房产用于个人使用或满足正当需求，而是纯粹进行投机操作。优先购买权的行使由此被扭曲了目的。上诉法院认定，P.夫人的损害恰恰在于丧失了该增值，因为如果优先购买权未被滥用，她本可直接卖给最高出价者或议得更优价格。

Cour de cassation以极清晰的语言确认了此分析：“正因初审法官合理地将损害评估为对应于转售给Y.家族之增值的金额”。并补充道，皮埃雷特的物质损害“在于被剥夺了重要的增值”。因此，赔偿金额直接比照丧失获利机会的损失。逻辑很简单：若无优先购买权人的过错，卖方本可赚取此差价。这正是为何确认了103,818欧元的判赔。这并非不当得利，而是对损害的全部赔偿。

这一解决方案并非逆转：它延续了Cour de cassation一贯的判例（参见例如Civ. 3e, 6 novembre 2002, n° 01-03.525），对滥用优先购买权予以制裁。不过，它有力地重申了损害评估须与过错直接关联。本案中判赔数额恰好等于转售产生的增值，法官无须另寻参考。这是“条件等值说”的实际应用：卖方的损失等同于错失的收益。

但卖方如何证明此类滥用？判决未予详述，但可推知迹象：从购得至转售的短暂间隔、缺乏能解释价格上升的装修或附加值、优先购买权人对市场真实价值的了解。如果您处于类似境地，就需围绕这些方面搜集证据。

这对您有何具体影响

此判决并非纯理论构建：它改变了涉及优先购买权的不动产交易的平衡。以巴黎11区一估价25万欧元的工作室为例。承租人享有优先购买权并以售价行使之。六个月后，其以33万欧元转售给第三方。若证明承租人具有投机目的，原卖方即可请求8万欧元的损害赔偿。这不再是空想：2011年的判决为之提供了法律基础。

对于面对优先购买权人的出租人或卖方：您现在必须关注房产售后的命运。若您得知短期转售并产生高额增值，您可在发现损害之日起五年内（《Code civil》第2224条）提起民事责任诉讼。损害评估以判决日为准，但金额可包括机会丧失或收入损失的赔偿，如本案所示。在巴黎，房价波动大，投机增值风险高：轻微装修尚可解释涨价，但若无任何因素解释差额，您便拥有了滥用之推定。

对于享有优先购买权的买受人（承租人、共有人、市镇等），须谨慎行事。通过优先购买权购得房产后过快转售且无正当理由，将面临相当于增值额的判罚。权利滥用不要求明显的恶意意图：只要权利的行使违背其经济与社会目的即已足够。若您购入后即准备转售，无异于玩火。一次咨询时，有位客户即向我坦言，他在成交前全然不知此风险。最好提前征询专业意见。

在共有物业（copropriété）中，共有人的优先购买权也可能涉及。想象一下巴黎16区的一套公寓，其共有权人管理委员会依据规章行使优先购买权。若其很快以高额利润卖给开发商，售房的共有人可向其追责。影响是多方面的。

如果您身处此境，应立即收集销售契约、房产广告、往来信函，并咨询专业律师。迅速行动可能达成和解，否则可提起有力诉讼。切勿等待：时间越久，滥用的证据越易消逝。

避免此类纠纷的四项建议

• 在出售契约中加入价格保证条款。向优先购买权人出售时，可协商加入一项约定：若在一定期限内（如三年）以更高价转售，增值的一部分将归您所有。该条款若非显失公平，即为有效，可保障您的地位。
• 关注房产售后的权属变动。登记地产公告服务（原抵押登记处）的提醒，或使用广告网站跟踪可能的转售。巴黎的公告周期短，您可能在数月内察觉可疑转售。
• 保留所有证明出售时房产真实价值的文件。估价、先前购买承诺、被拒报价：这些材料可证明优先购买权人实现的增值并非源自合法的房产改善，而是纯粹投机。您的材料越充实，过错越易证明。
• 接受优先购买前征求法律意见。律师可分析背景（优先购买权人身份、声明意图、您所在街区的优先购买历史）并警示滥用风险。一次费用有限的预防性咨询，可在纠纷中为您节省大量时间金钱。

深入：相关判例及演变

2011年12月14日的判决并非凭空出现。早在2002年，Cour de cassation即以权利滥用为由追究了优先购买权人的责任（Civ. 3e, 6 novembre 2002, n° 01-03.525），判处过错方赔偿卖方因丧失以更优价格出售的机会而遭受的损失。该案中，一位业主将房产卖给了享有优先购买协议的邻居，后者随即转售。法院当时认为，卖方丧失了与最终买家直接交易的机会。

更近期的商事庭在章程性优先购买权方面也适用了此原则（Com., 12 mai 2015, n° 14-11.085）。法院的趋向因此是对为营利目的扭曲权利的优先购买权人持严苛态度。这一判例走向回应了契约诚信与善意之要求，而这也是债法的支柱。展望未来，预计法官将进一步细化损害计算方式：例如，可能纳入原卖方承担的税负损失。对被排除的卖方的保护应会更加周严。

需要记住的要点

此类判决后，当事人最常提出的问题如下：

优先购买权人可否自由转售房产？
可以，他成为了所有权人。但如果他是以投机目的且在极短时间内这样做，则构成权利滥用，须承担责任。

如何计算应付给被滥用卖方的增值？
判例以首次出售价与转售价的差额为准，除非有装修等解释。这里，判赔了103,818欧元，即精确的增值。

提起诉讼的期限是多久？
自得知滥用转售起，您有五年时间。逾期则诉权消灭。

应收集哪些证据？
原始销售契约、转售契约（可通过地产公告服务获取）、优先购买权人透露意图的任何信件，以及一项不动产评估以证明价格上涨无正当理由。

这一解决方案适用于市镇优先购买权（DPU）吗？
是，可对市镇援引权利滥用，但须证明其优先购买无公共利益目的。认定更为棘手，因为公法人享有公共利益推定。

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