参考判决： cc • N° 17-81.096 • 2018-11-21 • 查看判决 →
想象一下：您是Salon-de-Provence一套公寓的业主，与租户签订了租赁合同。一切似乎都很明确。但有一天，这位租户因周末外出前忘记关水龙头，导致楼下邻居家漏水。邻居愤怒地向您索赔。然而，租赁合同将您与租户联系在一起，您想知道这份合同是否能保护您，或者相反，阻止您起诉租户。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2018年11月21日的一项判决（n° 17-81.096）中裁定的问题。
问题很简单：仅仅与造成损害的人有合同关系，是否能阻止您成为民事当事人（即在刑事法庭要求赔偿）？答案是：不能，这是许多人不知道的。法国最高法院（Cour de cassation）明确表示：“行为人与民事当事人之间存在合同关系本身并不足以排除后者成为民事当事人的可受理性。”换句话说，即使您签署了合同，如果对方的过错给您造成了损害，您仍然可以追究其责任。
但这对于您——业主、租户或房地产专业人士——具体意味着什么？在本文中，我将剖析这一判决，解释其推理，并尤其为您提供实用建议，以避免纠纷或在遇到类似情况时知道如何应对。一如既往，我将以我们地区的具体案例为例，例如在Martigues或Salon-de-Provence。
事实：一个日常发生的故事
为了更好地理解，我们需要回到案件的背景。Y先生，该地区居民，习惯在足球比赛上下注。但有一天，他下了比平时大得多的赌注，并且输了。然而，这些赌注是他通过一位与其有合同的博彩公司下的。这家体育博彩公司为他开设了一个账户。Y先生输了钱，他认为博彩公司接受如此高额的赌注而未警告他风险，存在过错。因此，他提出申诉并成为民事当事人（即在刑事法庭要求赔偿其损害）。
博彩公司辩称，既然他与Y先生之间存在合同，刑事途径就被关闭了。根据其说法，合同纠纷应在民事法庭解决，而非刑事法庭。这是一个经典论点：被称为合同责任与侵权责任不累积原则（《法国民法典》（Code civil）第1240条，要求赔偿因过错造成的损害）。但法国最高法院（Cour de cassation）驳回了这一论点。它裁定，合同并不阻止Y先生成为民事当事人，因为博彩公司的过错（接受过高赌注）是一种侵权过错（独立于合同，对他人造成损害的过错）。
有趣的是，该判决并非针对实质问题（即博彩公司是否确实存在过错），而是针对成为民事当事人的可受理性。法院只是说：“存在合同并不禁止您向刑事法官请求赔偿。”这是对先前判例的确认，但在房地产领域具有非常具体的意义。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）依据《刑事诉讼法典》（Code de procédure pénale）第2条，该条规定：“因重罪、轻罪或违警罪造成的损害赔偿的民事诉讼属于所有直接因犯罪行为而遭受人身损害的人。”法院补充说，合同的存在并不消除这一权利，只要损害源于构成刑事犯罪的过错。
简而言之，要成为民事当事人，需要三个条件：损害、过错（可以是刑事犯罪）以及两者之间的因果关系。合同不是障碍。法院甚至明确指出，只要原告主张“因违反刑法而遭受的个人和直接损害”，成为民事当事人就是可受理的。
很少有人知道的是，这一判决实际上是对一贯判例的确认。早在2006年，法国最高法院（Cour de cassation）就在“B. c/ Sté X”案中裁定，诈骗受害者即使与行为人签署了合同，也可以成为民事当事人。2018年判决的新颖之处在于它涉及博彩合同，但该原则可适用于所有合同，包括租赁合同、销售合同或建筑合同。
但请注意：这并不意味着任何违反合同的行为都构成刑事犯罪。过错必须足够严重，构成犯罪（诈骗、背信、欺骗等）。但如果情况如此，受害者可以选择刑事途径，这通常更快且更具威慑力。
对于Martigues的出租业主来说，这一判决是一个额外的武器。假设您的租户未经授权转租您的公寓，这违反了租赁合同，并可能构成“非法转租”犯罪。如果次租户造成损坏，您不仅可以提起民事诉讼（解除合同），还可以在租户犯有刑事过错（例如，隐瞒转租构成诈骗）时成为刑事民事当事人。
对于购房者来说也是如此。如果您购买房产，而卖方隐瞒了隐蔽瑕疵（例如结构性裂缝），即使您签署了销售合同，您也可以以欺诈为由提起刑事诉讼。该判决允许您成为民事当事人以获得损害赔偿，此外还可提起隐蔽瑕疵担保之诉。
对于共有权人，如果物业经理犯有严重过错（例如挪用资金），物业合同并不阻止其被追究刑事责任。在我的实践中，我曾遇到物业经理虚列费用的情况：共有权人能够成为民事当事人并获得赔偿。
具体来说，如果您处于这种情况，您首先需要收集过错的证据（合同、书面往来、照片、证词）。然后，向共和国检察官（procureur de la République）或直接向刑事法院（tribunal correctionnel）提起刑事申诉。您也可以咨询律师，评估您成为民事当事人的可受理性。时限各不相同：轻罪的公诉时效通常为6年，但需要尽快行动。
避免此类纠纷的四个建议
- 起草清晰准确的合同：无论是租赁合同、买卖预约还是物业合同，请专业人士审阅。明确各方的义务以及违约后果。一份写得很好的合同可以减少纠纷风险。
- 以书面形式记录一切：保留所有往来记录（电子邮件、挂号信、短信）。出现问题后，这些证据对于证明对方的过错至关重要。
- 进行事先核实：在签署租赁合同前，核实租户的身份、收入和过往记录。在购买前，请独立专业人士进行技术诊断（石棉、铅、白蚁）。
- 发生纠纷时立即行动：如果发现过错，发送催告函（附回执的挂号信）要求赔偿。如果过错持续，咨询律师以启动法律诉讼。不要等到情况恶化。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于早已确立的判例系列。例如，在2000年12月12日的判决（n° 99-85.634）中，法国最高法院（Cour de cassation）已裁定，背信受害者即使根据合同委托资金，也可以成为民事当事人。同样，在2011年2月8日的判决（n° 10-81.585）中，法院承认了遭受诈骗的投资者成为民事当事人的可受理性，尽管存在贷款合同。
然而，存在一个限制：如果损害纯粹是合同性的（例如，没有刑事过错的交付延迟），则只能通过民事途径。因此，法院的趋势是区分单纯的合同不履行和刑事过错。未来，可以预期这一判例将被确认，甚至扩展到其他领域，如建筑（建筑瑕疵）或保险（不当拒绝赔偿）。
常见问题
我能否因拖欠租金而刑事起诉我的租户？ 不能，拖欠租金是民事合同纠纷。但如果租户故意破坏房屋或实施诈骗（提供虚假文件），您可以成为民事当事人。
如果邻居造成漏水，我该怎么办？ 如果邻居是租户，您可以基于侵权责任（《法国民法典》（Code civil）第1240条）起诉他（及其保险公司）。业主与租户之间的租赁合同并不阻止您追究租户的责任。
成为民事当事人的期限是多少？ 轻罪的公诉时效为6年（如诈骗），违警罪为3年。但建议在知道损害后立即行动。
成为民事当事人需要多少费用？ 律师费因案而异（一审约1,000至3,000欧元），但如果您胜诉，法院可判令对方偿还部分费用。您还可以获得损害赔偿。
我必须通过律师吗？ 不，您可以自行成为民事当事人，但强烈建议聘请律师以建立扎实的案卷并遵守程序。
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