SAFER优先购买权：基于错误事实的通知无效，期限不开始计算

想象一下：您是位于Oullins的一块农业用地的所有者，您已与一位年轻农民签署了出售预约合同。一切似乎都很顺利。然后SAFER（土地整治与乡村建设公司）通知您，它行使其优先购买权（代替您购买的权利）。您认为六个月的异议期限已经错过。但是，如果您收到的通知是基于不准确的信息，那会怎样？不规范可以达到何种程度？最高法院2026年7月9日的这一判决给出了明确的答案：有瑕疵的通知不启动期限，即使您通过其他方式得知了优先购买的事实。

事实：日常可能发生的故事

M. A，Écully一块农业用地的所有者，与希望在此定居的农民M. B签署了一份出售预约合同（预售合同）。SAFER得知出售后，决定行使优先购买权（代替买受人购买该财产），以便将其转交给另一经营者。SAFER通过挂号信将其决定通知了M. B。但这封信包含了关于价格和土地面积的不准确信息。实际上，SAFER依据的是卖方不完整的申报。M. B虽然通过邻居得知SAFER已行使优先购买权，但未在六个月内提出异议。直到八个月后，在咨询律师后，他才向法院提起诉讼。SAFER随后提出其诉讼不可受理，理由是六个月的期限已过。里昂大审法院（tribunal de grande instance de Lyon）支持了SAFER。但里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）部分改判，最高法院被要求就通知的有效性问题作出裁决。

法院的推理——详细解读

最高法院撤销了上诉法院的判决。其依据是《农村与海洋渔业法典》（Code rural et de la pêche maritime）第R. 143-6条，该条规定优先购买决定的通知必须通过带有回执的挂号信发送给被剥夺权利的买受人。但更重要的是，它重申该法典第L. 143-13条规定了六个月的期限以对优先购买决定提出异议。该期限仅在通知合法的情况下才开始计算。然而，发给M. B的通知是基于不准确或不完整的信息，这些信息未能使其得到合法通知（即SAFER未能正确识别他以便有效通知）。简言之，即使M. B通过其他方式（邻居）得知了优先购买决定的存在，这也不足以启动期限。最高法院还援引了《欧洲人权公约》（Convention européenne des droits de l'homme）第6条第1款，该款保障公平审判权。法院认为，以被剥夺权利的买受人非正式知晓优先购买为由剥夺其异议权，将违反这一基本权利。换言之，只有符合法律规定的通知才能启动六个月的期限。

这对您意味着什么——具体而言

对于卖方所有者：您必须向SAFER提供关于财产和买受人的准确、完整信息。如果您提供了错误数据，SAFER向买受人发出的通知可能在六个月后仍可被质疑。具体例子：在Écully，一位所有者申报面积为2公顷，而地籍显示为1.8公顷。如果通知基于该错误面积，被剥夺权利的买受人即使在优先购买后一年仍可咨询律师。

对于被剥夺权利的买受人：如果您收到您认为不准确或不完整的SAFER通知，不要失去希望。只要通知不合法，六个月的期限就不开始计算。您可以在该期限后提出异议，前提是证明信息不准确或不完整。在我的实践中，我遇到过买受人被错误识别（姓名、地址错误）的案件：通知无效。

对于房地产专业人士：请对向SAFER作出的申报保持警惕。价格、面积或买受人身份的错误可能削弱整个优先购买程序。您必须仔细核实所提交的文件。

避免此类纠纷的四点建议

• 核实向SAFER提供的信息：在签署出售预约合同前，确保财产描述（面积、价格、买受人身份）准确。一个错误可能推翻一切。
• 保留所有与通知相关的文件：回执、SAFER的信件、往来记录。在发生争议时，这些文件对于证明不规范至关重要。
• 一旦有疑问就咨询律师：如果您是被剥夺权利的买受人，且通知看起来可疑，不要等待。即使超过六个月，如果通知有瑕疵，仍可考虑采取行动。
• 不要依赖传闻：仅通过第三方得知SAFER已行使优先购买权并不启动期限。但最好还是不要拖延：如果通知合法，期限从收到之日起计算。

深入探讨：相关判例与演变

这一判决体现了保护被剥夺权利的买受人权益的趋势。2023年，最高法院（Civ. 3e, 2023年6月14日，编号22-10.456）已裁定，通知中未提及期限和救济途径使其不规范，从而阻止期限开始计算。在此，它更进一步：即使通知包含这些内容，但如果它基于不准确或不完整的信息，导致无法有效通知，也同样不规范。鲜为人知的是，“通知”的概念不仅限于信件的发送：买受人必须被正确识别，且关键数据必须准确。但请注意：该判例仅涉及SAFER的通知。对于其他优先购买权（如市镇的优先购买权），规则可能不同。法院似乎希望确保有效诉诸司法的权利，符合《欧洲人权公约》。

常见问题

1. 什么是SAFER的合法通知？ 它是通过带有回执的挂号信发送给被剥夺权利的买受人的信函，包含优先购买决定、价格、六个月的异议期限，并且基于准确的信息（身份、财产、价格）。

2. 如果通知不准确，我可以在六个月后对优先购买提出异议吗？ 可以，根据该判决，如果通知基于不准确或不完整的信息导致您未能被有效通知，则六个月的期限不开始计算。您必须证明不准确性。

3. 如果我收到怀疑有误的SAFER通知该怎么办？ 立即咨询专业律师。即使通知不规范，也不要让六个月过去而不采取行动，因为迅速行动更为稳妥。您的律师将核实信息是否准确。

4. 提出异议的费用是多少？ 取决于复杂程度。与Zakine律师的首次咨询费用为45欧元。如果需要诉讼，费用可能在1,500至5,000欧元之间，视工作量而定。但如果案件有力，不规范的通知可能以较低费用被撤销。

5. 该判决适用于所有SAFER吗？ 是的，最高法院是最高的司法法院。其判决对所有法国的SAFER具有约束力。然而，每个案件都是独特的：必须分析具体事实。

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