Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 75-15.295 • 1978-02-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie betreiben eine chirurgische Klinik in Trappes. 1968 unterzeichnen Sie einen Nachtrag, der die Miete auf 8 % der Baukosten festlegt. Jahre später sagt Ihnen ein Berater, dass diese Klausel im Hinblick auf das Dekret von 1953 über Gewerbemietverträge rechtswidrig ist. Sie möchten sie für nichtig erklären lassen und die zu viel gezahlten Beträge zurückfordern. Zu spät? Das ist die Frage, die der Kassationshof 1978 entschieden hat.
Wie viele Eigentümer und Mieter wissen nicht, dass ihre Rechte nach zwei Jahren erlöschen? Die zweijährige Verjährung (Frist von zwei Jahren für Klagen) gemäß Artikel 33 des Dekrets vom 30. September 1953 ist ein Fallbeil. Diese Entscheidung unter der Nummer 75-15.295 betrifft einen Gewerbemietvertrag einer Klinik. Ihr Grundsatz gilt jedoch für alle Gewerbemietverträge. Was also tun, wenn Sie eine missbräuchliche Klausel entdecken?
Dieses Urteil des Kassationshofs (des höchsten französischen Gerichts der ordentlichen Gerichtsbarkeit) legt eine unerbittliche Regel fest: Die Klage auf Nichtigerklärung einer Klausel und die Rückforderung ungerechtfertigter Zahlungen unterliegen der zweijährigen Verjährung. Zögern Sie nicht, sonst verlieren Sie jedes Rechtsmittel.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1968 unterzeichnet ein Arzt, Eigentümer einer chirurgischen Klinik in Plaisir, einen Nachtrag zu seinem Gewerbemietvertrag. Die Jahresmiete wird auf 8 % der Baukosten festgesetzt, mit einer Überprüfung ab dem 1. April. Mehrere Jahre lang werden die Mieten ohne Beanstandung gezahlt. 1973 nimmt der Mieter jedoch einen Anwalt, der ihm erklärt, dass diese Mietklausel rechtswidrig ist: Sie verstoße gegen die Artikel 27 und 35 des Dekrets vom 30. September 1953, die die Festsetzung der Miete bei Gewerbemietverträgen regeln.
Der Mieter verklagt daraufhin seinen Vermieter vor dem Tribunal de grande instance (heute Tribunal judiciaire) auf Nichtigerklärung des Nachtrags und Rückzahlung der zu viel gezahlten Mieten. Der Vermieter beruft sich seinerseits auf die zweijährige Verjährung gemäß Artikel 33 des Dekrets: „Alle Klagen, zu denen dieses Dekret Anlass geben kann, verjähren in zwei Jahren.“ Der Mieter entgegnet, dass die Rechtswidrigkeit der Klausel eine dauernde Einrede sei, die nicht verjähre.
Das Tribunal und dann das Berufungsgericht geben dem Mieter recht. Der Vermieter legt jedoch Kassation ein. Der Fall gelangt am 1. Februar 1978 vor den Kassationshof, Handelskammer.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hebt (annulliert) das Urteil des Berufungsgerichts auf. Seine Begründung ist klar: Artikel 33 des Dekrets vom 30. September 1953 bestimmt, dass „alle Klagen, zu denen dieses Dekret Anlass geben kann, in zwei Jahren verjähren“. Nun sind die Klage auf Nichtigkeit einer Klausel des Mietvertrags und die auf die Rechtswidrigkeit dieser Klausel gestützte Klage auf Rückforderung ungerechtfertigter Zahlungen sehr wohl Klagen, zu denen das Dekret Anlass geben kann. Es spielt keine Rolle, ob die Klausel rechtswidrig ist: Die zweijährige Frist läuft ab Unterzeichnung des Nachtrags oder spätestens ab jeder Mietzahlungsfälligkeit.
Die Richter weisen das Argument des Mieters zurück, die Rechtswidrigkeit sei eine dauernde Einrede. Im Recht kann eine dauernde Einrede (wie die absolute Nichtigkeit wegen sittenwidrigen Grundes) manchmal ohne zeitliche Begrenzung geltend gemacht werden. Hier hat jedoch die zweijährige Verjährung Vorrang vor dem allgemeinen Recht. Der Kassationshof stellt klar, dass die Nichtigkeitsklage und die Rückforderungsklage unterschiedlich sind, aber derselben Verjährung unterliegen.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung (insbesondere ein Urteil vom 29. Mai 1973), die die zweijährige Verjährung streng anwendet. Es handelt sich also nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine Bestätigung. Die Botschaft ist klar: Der Gesetzgeber wollte die Vertragsbeziehungen bei Gewerbemietverträgen absichern, und die Parteien können nicht unbegrenzt warten, um anzufechten.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Trappes ist diese Entscheidung ein Schutz: Wenn Sie einen Mietnachtrag unterzeichnet haben, kann der Mieter ihn nicht Jahre später in Frage stellen. Aber Vorsicht: Wenn Sie der Mieter sind, müssen Sie schnell handeln. Konkret läuft die zweijährige Frist ab Unterzeichnung der angefochtenen Klausel oder ab jeder Mietzahlung, wenn Sie eine angewandte Miete anfechten. Ein Beispiel: Wenn Sie 2024 entdecken, dass eine Mietklausel aus dem Jahr 2022 rechtswidrig ist, sind Sie bereits außerhalb der Frist. Ein Vorgehen ist unmöglich.
Für einen Immobilienprofi in Plaisir bedeutet dies, dass er dem Mieter raten sollte, seinen Mietvertrag bereits bei Unterzeichnung oder bei jeder Verlängerung zu prüfen. Wenn eine Miete überhöht erscheint, muss sie innerhalb von zwei Jahren angefochten werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter selbst dann nichts erreichen, wenn die Klausel gegen das Dekret von 1953 verstößt.
Ein konkreter Fall: Ein Kunde, der in Trappes einen Gewerberaum mietete, zahlte zehn Jahre lang eine umsatzabhängige Miete, was das Statut der Gewerbemietverträge verbietet. Er handelte nicht innerhalb von zwei Jahren nach Unterzeichnung. Ergebnis: Er verlor die Möglichkeit, die Beträge zurückzufordern. Ein Verlust von mehreren zehntausend Euro.
Wenn Sie Eigentümer sind, gibt Ihnen diese Entscheidung Sicherheit, aber vergessen Sie nicht, dass auch Sie für andere Ansprüche der zweijährigen Verjährung unterliegen.
