Referenzentscheidung: cc • N° 10-24.163 • 2011-11-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich folgende Szene vor: In Saint-Vincent-de-Tyrosse erhält ein Händler, der seit fünf Jahren ein Bekleidungsgeschäft betreibt, eine Kündigung von seinem Vermieter. Dabei stellt er fest, dass sein als „Berufsmietvertrag“ bezeichneter Mietvertrag keinerlei Schutz bietet. Kann er noch vor Gericht beantragen, den Vertrag in einen Gewerbemietvertrag umzuqualifizieren? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist eindeutig: Hat er die Zweijahresfrist seit Vertragsabschluss verstreichen lassen, ist sein Antrag verjährt.
Diese Frage stellen sich täglich viele Eigentümer und Mieter in den Landes oder anderswo. Ein mündlicher Mietvertrag, ein Wohnraummietvertrag mit gewerblicher Tätigkeit, ein prekärer Mietvertrag – die Situationen, in denen die Qualifikation des Vertrags unklar ist, sind zahlreich. Und die Zeit arbeitet gegen den Mieter.
Die Entscheidung vom 23. November 2011 (Nr. 10-24.163) stellt klar: Der Antrag auf Umqualifizierung eines Mietvertrags in einen Gewerbemietvertrag unterliegt der zweijährigen Verjährung (Frist von zwei Jahren) gemäß Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs. Mit anderen Worten: Der Mieter muss innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsabschluss oder Besitzergreifung der Räumlichkeiten handeln. Nach Ablauf dieser Frist ist er präkludiert (sein Antrag ist unzulässig).
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftslokals in Saint-Vincent-de-Tyrosse, vermietet Herrn Y ein Lokal zur Ausübung eines Friseurhandwerks. Der Vertrag wird als „Berufsmietvertrag“ mit einer Laufzeit von sechs Jahren bezeichnet, ohne Bezugnahme auf den Status der Gewerbemietverträge (Gesetz vom 30. Juni 1926). Herr Y betreibt seinen Salon mehrere Jahre lang friedlich. Doch es kommt zu einem Streit: Der Vermieter weigert sich, den Mietvertrag bei Ablauf zu verlängern. Herr Y, der seine Tätigkeit als gewerblich ansieht, verklagt den Vermieter vor dem Tribunal de grande instance (TGI) von Dax, um das Bestehen eines Gewerbemietvertrags anerkennen zu lassen und das Recht auf Verlängerung zu erhalten.
Der Vermieter wendet die zweijährige Verjährung ein: Der Mietvertrag wurde vor mehr als zwei Jahren unterzeichnet, und jede auf den Status der Gewerbemietverträge gestützte Klage ist verjährt. Das TGI von Dax gibt dem Mieter recht und befindet, dass der Antrag auf Umqualifizierung nicht dieser Verjährung unterliege. Das Berufungsgericht von Pau bestätigt dies. Der Vermieter legt Kassation ein.
Wendung: Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf. Er stellt klar, dass Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs bestimmt, dass „alle Klagen, die aufgrund dieses Kapitels erhoben werden, in zwei Jahren verjähren“. Der Antrag auf Umqualifizierung zielt darauf ab, die Vorteile des Status der Gewerbemietverträge zu erlangen; er unterliegt daher dieser Verjährung. Es spielt keine Rolle, ob der Mietvertrag mündlich oder schriftlich ist oder ob der Mieter seine Rechte nicht kannte: Die Frist läuft ab Vertragsabschluss oder Besitzergreifung.
Die rechtliche Begründung – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs, der eine zweijährige Verjährung für alle Klagen im Zusammenhang mit dem Status der Gewerbemietverträge vorsieht. Der Wortlaut ist klar: „alle Klagen, die aufgrund dieses Kapitels erhoben werden, verjähren in zwei Jahren“. Der Antrag auf Umqualifizierung zielt darauf ab, das Bestehen eines Gewerbemietvertrags anzuerkennen und die damit verbundenen Rechte (Verlängerungsrecht, Abfindungsanspruch bei Vertreibung usw.) zu erhalten. Er fällt daher in den Anwendungsbereich dieses Artikels.
Kurz gesagt: Der Mieter kann nicht jahrelang warten, um die Umqualifizierung zu beantragen. Die Zweijahresfrist beginnt mit Vertragsabschluss oder, falls kein schriftlicher Vertrag vorliegt, mit der Besitzergreifung der Räumlichkeiten. Es spielt keine Rolle, ob der Mietvertrag mündlich ist oder die Parteien den Vertrag als „Berufsmietvertrag“ oder „prekären Mietvertrag“ bezeichnet haben. Sobald der Mieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt (Kauf zum Weiterverkauf, gewerbliche Dienstleistung usw.), kann der Status der Gewerbemietverträge Anwendung finden, jedoch nur unter der Bedingung, dass innerhalb von zwei Jahren gehandelt wird.
Was nur wenige wissen: Diese Verjährung gilt auch für mündliche Mietverträge (ohne schriftlichen Vertrag). Viele Gewerbetreibende beginnen ohne schriftlichen Mietvertrag in der Annahme, sie könnten ihre Rechte später geltend machen. Der Kassationsgerichtshof stellt klar: Nein, die Frist läuft ab dem Einzug in die Räumlichkeiten.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht entschieden, dass die Verjährung nicht zu laufen beginnen könne, solange der Mieter keine Kenntnis vom Fehlen des Status hatte. Das oberste Gericht lehnt diese Analyse ab: Die Frist ist objektiv, sie beginnt unabhängig von der Kenntnis des Mieters über seine Rechte zu laufen. Mit anderen Worten: Unkenntnis des Gesetzes entschuldigt die Verspätung nicht.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Gewerbemieter: Wenn Sie ein Lokal ohne schriftlichen Mietvertrag oder mit einem als „Berufs-“ oder „prekären“ Mietvertrag bezeichnetes Lokal betreiben und eine gewerbliche Tätigkeit ausüben, müssen Sie innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsabschluss oder Einzug die Umqualifizierung beantragen. Nach Ablauf dieser Frist verlieren Sie jedes Recht auf Verlängerung, jede Entschädigung bei Vertreibung und können ohne Entschädigung gekündigt werden. Konkretes Beispiel: In Mimizan mietet ein Friseurhandwerker ein
