Decisione di riferimento : cc • N° 16-17.174 • 2017-09-07 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Offemont e lo avete appena acquistato all'asta. Con vostra grande sorpresa, il precedente proprietario aveva già rinnovato il contratto di locazione con il conduttore, ma a un canone che ritenete troppo basso. Volete contestare questo prezzo. Ma fino a quando avete il diritto di agire? La questione può sembrare tecnica, ma ha conseguenze molto concrete sul vostro portafoglio. La Corte di cassazione, con una sentenza del 7 settembre 2017, ha stabilito: il termine di due anni per adire il giudice decorre dalla data in cui il nuovo contratto di locazione ha preso effetto, e non dalla vostra acquisizione. Spiegazioni.
I fatti: una storia come tante
Un proprietario, la società Noga Hôtels, disdice al suo conduttore, la società Claubon, per il 30 settembre 2010, con offerta di rinnovo del contratto di locazione commerciale. Il conduttore accetta prima di tale data. Il nuovo contratto di locazione prende quindi effetto il 1° ottobre 2010. Ma nel frattempo, il proprietario vende l'immobile all'asta pubblica. L'aggiudicatario (l'acquirente all'asta) diventa proprietario l'8 marzo 2012. Questo nuovo proprietario ritiene che il canone stabilito nel contratto di locazione rinnovato sia troppo basso. Avvia quindi un'azione legale per far determinare un nuovo prezzo. Problema: agisce il 7 giugno 2013, cioè più di due anni dopo l'entrata in vigore del rinnovo (1° ottobre 2010). Il conduttore eccepisce la prescrizione (il termine per agire è scaduto). La corte d'appello dà ragione al conduttore: l'azione è prescritta. Il proprietario ricorre in cassazione. Sostiene che il termine non poteva decorrere prima che diventasse proprietario, poiché non si può agire prima di averne la legittimazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione rigetta il ricorso. Ricorda che l'azione per la determinazione del canone del contratto di locazione rinnovato è soggetta alla prescrizione biennale (termine di due anni) prevista dall'articolo L. 145-60 del Codice del commercio. Questo testo dispone che tutte le azioni relative alle locazioni commerciali si prescrivono in due anni. Il termine iniziale di questo periodo è, secondo una giurisprudenza costante, la data di efficacia del rinnovo del contratto di locazione. Nel caso di specie, il rinnovo ha preso effetto il 1° ottobre 2010. L'aggiudicatario, pur avendo acquisito l'immobile dopo tale data, è subentrato nei diritti e negli obblighi del venditore. Non può invocare la propria ignoranza o la qualità di acquirente per posticipare il termine. La Corte precisa che la richiesta di rinnovo del contratto di locazione commerciale non rientra nelle previsioni dell'articolo 684 del vecchio codice di procedura civile (che riguarda gli atti di opposizione). In altre parole, il nuovo proprietario deve informarsi sull'esistenza di un contratto di locazione rinnovato e agire entro due anni dalla data di efficacia, anche se non era ancora proprietario in quel momento. È una soluzione logica: la prescrizione decorre oggettivamente, indipendentemente dalla persona del proprietario.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: se acquistate un locale commerciale già locato, dovete assolutamente verificare se un rinnovo è avvenuto di recente. Se il contratto di locazione è stato rinnovato prima della vostra acquisizione, il termine di due anni per contestare il canone potrebbe già essere iniziato. Esempio: un proprietario a Giromagny acquista un locale nel marzo 2023. Il contratto di locazione era stato rinnovato nel gennaio 2022. Ha solo tempo fino al gennaio 2024 per agire, anche se non era proprietario all'epoca.
Per il conduttore: questa decisione vi protegge. Sapete che trascorsi due anni dall'entrata in vigore del rinnovo, il canone è definitivo. Potete quindi opporvi a qualsiasi azione tardiva del nuovo proprietario.
Per l'acquirente all'asta: siate vigili. Prima di fare un'offerta, informatevi sulla data dell'ultimo rinnovo. Se il termine è breve o già scaduto, non potrete rinegoziare il canone.
Per il professionista immobiliare (agente, notaio): in caso di vendita, dovete informare l'acquirente delle date chiave del contratto di locazione, in particolare la data di rinnovo, per evitare qualsiasi prescrizione.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Verificate la data di efficacia del rinnovo non appena diventate proprietari di un locale locato. Essa figura nel contratto di locazione o nell'atto di rinnovo.
- Segnate la scadenza in agenda: due anni dopo tale data, l'azione per la determinazione del canone è prescritta. Agite prima.
- In caso di acquisto all'asta, esigete dal notaio o dall'avvocato uno stato locativo completo con le date di rinnovo. Non fidatevi di una semplice copia del contratto di locazione iniziale.
- In caso di dubbio, adite il giudice dei canoni commerciali prima della scadenza del termine. Una domanda giudiziale interrompe la prescrizione.
Approfondimento: giurisprudenza correlata ed evoluzioni
Questa sentenza si inserisce in un orientamento costante della Corte di cassazione. Già in una sentenza del 20 gennaio 2016 (n° 14-29.795), la Corte aveva stabilito che il termine iniziale della prescrizione biennale per l'azione di determinazione del canone del contratto di locazione rinnovato è la data di efficacia del rinnovo, anche se il locatore non è stato informato. Più recentemente, la sentenza del 13 gennaio 2021 (n° 19-22.209) ha confermato che la prescrizione decorre nei confronti di tutti, compreso l'acquirente. La tendenza è quindi chiara: i giudici privilegiano la certezza del diritto e la stabilità delle locazioni. In futuro, è probabile che questa giurisprudenza venga ulteriormente consolidata.
