Decisione di riferimento : cc • N° 13-17.478 • 2014-09-24 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Denain. Date disdetta al vostro conduttore con offerta di rinnovo. Il canone non è stato rivisto da anni. Avviate una procedura per determinare il nuovo canone. Il perito deposita la sua relazione. Ma il vostro avvocato dimentica di notificare un memoriale nei tempi. Il conduttore eccepisce la nullità. Procedura persa? Non così in fretta. La Corte di cassazione, con una sentenza del 24 settembre 2014 (n. 13-17.478), viene in soccorso del locatore che rimedia al suo errore prima che il giudice si pronunci sulla nullità.
Quando una formalità è omessa, il legislatore offre talvolta una seconda possibilità. È quanto ricorda l'Alta Corte: se il memoriale viene infine notificato prima che il tribunale si pronunci sull'eccezione di nullità, e la prescrizione biennale è stata interrotta (segnatamente dalla citazione), l'azione rimane ricevibile. Una boccata d'ossigeno per i proprietari, ma anche un monito alla vigilanza.
Questa decisione, resa nella circoscrizione della corte d'appello di Aix-en-Provence, interessa direttamente i locatori di Douai, di Lilla o di tutta la Francia. Chiarisce le regole del gioco in materia di procedura di determinazione del canone delle locazioni commerciali. Volete sapere come evitare questo tipo di trappola? Seguite la guida.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La Sig.ra X, proprietaria a Grimaud (Var), ha concesso in locazione due appezzamenti a una conduttrice esercente dal 1997. Il 13 settembre 2006, notifica una disdetta con offerta di rinnovo. Normalmente, entro due anni dalla data di efficacia della disdetta (cioè al più tardi il 13 settembre 2008), il locatore deve adire il giudice dei canoni commerciali per far determinare il canone del rinnovo. La Sig.ra X cita in giudizio entro il termine, il 2 novembre 2007. La causa viene istruita, viene nominato un perito. Egli deposita la sua relazione.
Ma ecco: la conduttrice solleva un'eccezione di nullità. Sostiene che il locatore non ha notificato un memoriale prima dell'udienza, come richiesto dalla procedura. Infatti, nell'ambito della determinazione del canone, il locatore deve, dopo la citazione, comunicare un memoriale contenente le sue pretese e le sue offerte. Se tale memoriale non viene notificato nei termini, l'azione può essere dichiarata irricevibile. La conduttrice ne approfitta.
Il tribunale di Draguignan, poi la corte d'appello di Aix-en-Provence (14 marzo 2013), sono aditi. Nel frattempo, la Sig.ra X notifica il suo memoriale dopo il deposito della relazione peritale, ma prima che il giudice si pronunci sull'eccezione di nullità. La corte d'appello dichiara l'azione irricevibile, ritenendo che il difetto di notifica iniziale del memoriale sia un vizio che non può essere sanato. La Sig.ra X ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione cassa la sentenza. Ricorda che il memoriale è stato effettivamente notificato prima che il giudice si pronunciasse sulla nullità, e che il termine di prescrizione biennale è stato interrotto dalla citazione del 2 novembre 2007. Di conseguenza, l'azione è ricevibile. Una vittoria per la proprietaria, ma una lezione per tutti.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 145-57 del Codice del commercio (che regola la procedura di determinazione del canone delle locazioni commerciali) e sui principi generali della prescrizione. Ricorda che l'azione di determinazione del canone deve essere proposta entro due anni dalla data di efficacia della disdetta (articolo L. 145-60 del Codice del commercio). Tale termine è interrotto da una citazione in giudizio, come nel caso di specie.
Il problema era il difetto di notifica del memoriale. Nel processo civile, alcuni atti devono essere compiuti a pena di nullità. Ma la nullità non è automatica: può essere sanata se l'atto viene regolarizzato prima che il giudice si pronunci sull'eccezione di nullità (articolo 121 del Codice di procedura civile). È esattamente ciò che è accaduto: la Sig.ra X ha notificato il suo memoriale dopo la perizia, ma prima dell'udienza in cui la nullità doveva essere esaminata.
La Corte di cassazione aggiunge che la prescrizione biennale è stata interrotta dalla citazione. Di conseguenza, anche se il memoriale iniziale non era stato notificato, l'azione non era prescritta. La notifica tardiva ha quindi sanato la procedura. L'Alta Corte censura la sentenza d'appello che aveva dichiarato l'azione irricevibile senza tenere conto di tale sanatoria.
Due argomenti si contrapponevano: da un lato, la conduttrice sosteneva che il difetto di notifica iniziale fosse un vizio di fondo insuscettibile di sanatoria; dall'altro, il locatore sosteneva che il memoriale era stato notificato prima che il giudice si pronunciasse e che la prescrizione era stata interrotta. La Corte ha deciso a favore del locatore, consacrando un approccio pragmatico: finché il giudice non si è pronunciato sulla questione della nullità, c'è ancora tempo per sanare.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se avete dimenticato di notificare un memoriale nell'ambito di una procedura di determinazione del canone, potete ancora farlo prima che il tribunale emetta la sua decisione sulla nullità. Attenzione però: è necessario che la prescrizione biennale sia interrotta. Se avete citato in giudizio entro due anni dalla disdetta, siete salvi. Ma se avete tardato, la notifica tardiva non salverà un'azione prescritta.
Facciamo un esempio concreto: a Douai, un proprietario dà disdetta il 1° gennaio 2023 con offerta di rinnovo. Deve adire il giudice entro il 1° gennaio 2025. Cita in giudizio il 15 dicembre 2024. Il perito viene nominato, deposita la sua relazione nel marzo 2025. Il proprietario non ha notificato il suo memoriale. Il conduttore eccepisce la
