Decisione di riferimento : cc • N° 13-15.643 • 2014-07-09 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Beaumont-de-Lomagne, affittato a un'agenzia di viaggi dal 1996. Il contratto scade nel 2006. Date disdetta, ma senza precisare il nuovo canone che desiderate. Poi, tre anni dopo, inviate una memoria di determinazione del canone al vostro conduttore. Troppo tardi, vi dice la Corte di Cassazione. Perché? Perché la prescrizione biennale (termine di due anni per agire) è decorrente dalla data di effetto del nuovo contratto, e la vostra richiesta tardiva non ha interrotto tale termine. Questa decisione, resa il 9 luglio 2014 (n° 13-15.643), è un vero e proprio monito per i locatori negligenti. Allora, come evitare questa trappola? Seguite la guida.
I fatti: una storia come tante
Nel giugno 1996, viene stipulato un contratto di locazione commerciale tra un proprietario e la società Havas Tourisme (divenuta Thomas Cook) per locali situati a Beaumont-de-Lomagne. Il contratto prevede un canone di 15.000 € all'anno. Il 28 giugno 2006, il locatore invia una disdetta (atto con cui pone fine al contratto) con offerta di rinnovo, ma senza indicare il prezzo richiesto. La disdetta ha effetto il 28 giugno 2008, data di scadenza del contratto. Il conduttore rimane nei locali, ma non si raggiunge un accordo sul nuovo canone. Il 7 ottobre 2009, cioè oltre un anno dopo l'effetto del nuovo contratto, il locatore notifica una memoria di determinazione del canone (atto con cui adisce il giudice dei canoni commerciali). Il conduttore eccepisce allora la prescrizione biennale: l'azione di determinazione del canone doveva essere intentata entro due anni dalla data di effetto del nuovo contratto, quindi entro il 28 giugno 2010. Il locatore sostiene che la sua memoria ha interrotto la prescrizione, ma la corte d'appello e la Corte di Cassazione gli danno torto. Perché? Perché la memoria, che chiede solo la determinazione del canone senza che nella disdetta fosse indicato un prezzo, non è una domanda interruttiva della prescrizione ai sensi dell'articolo 2244 del Codice civile (che elenca gli atti interruttivi).
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 145-57 del Codice del commercio (disposizione relativa ai contratti di locazione commerciale), che prevede che l'azione di determinazione del canone deve essere esercitata entro due anni dalla data di effetto del nuovo contratto. Questo termine è una prescrizione estintiva: trascorso tale termine, il locatore non può più richiedere un aumento del canone. Il locatore aveva tentato di avvalersi dell'articolo 2244 del Codice civile (che elenca gli atti interruttivi della prescrizione: citazione in giudizio, sequestro, ecc.), sostenendo che la sua memoria di determinazione del canone costituiva un atto interruttivo. Ma la Corte ricorda che la memoria è interruttiva solo se è preceduta da una disdetta o da una risposta che menzioni il prezzo richiesto. Ora, nel caso di specie, la disdetta non precisava alcun prezzo. Di conseguenza, la memoria, sebbene notificata entro il termine biennale (ottobre 2009), non ha interrotto la prescrizione, perché non era l'accessorio di una precedente richiesta di prezzo. In chiaro, il locatore avrebbe dovuto o indicare un prezzo nella disdetta, o, in mancanza, agire per la determinazione entro due anni dalla data di effetto del nuovo contratto, senza attendere. La soluzione è severa ma logica: evita che i locatori possano rinviare indefinitamente la determinazione del canone. Questa decisione conferma una giurisprudenza anteriore (Civ. 3e, 18 maggio 2011, n° 10-17.690) e non innova, ma ricorda con forza le regole procedurali.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore, questa decisione è un avvertimento: se date disdetta senza indicare il nuovo prezzo, dovete imperativamente adire il giudice dei canoni commerciali entro due anni dalla data di effetto del nuovo contratto. Una semplice memoria successiva non basta. Esempio numerico: a Caussade, un locatore dà disdetta il 1° gennaio 2024 per un contratto in scadenza il 31 dicembre 2024. Non menziona il nuovo canone. Il nuovo contratto ha effetto il 1° gennaio 2025. Per evitare la prescrizione, deve agire entro il 1° gennaio 2027. Se invia una memoria nel marzo 2027, l'azione sarà prescritta. Per un conduttore, questa decisione è protettiva: se il locatore ritarda, potete opporre la prescrizione e mantenere il canone precedente. Per un acquirente del locale, verificate i termini: se il locatore precedente ha lasciato decorrere il termine, non potrete richiedere un canone più elevato. Infine, per un professionista immobiliare, ricordate ai vostri clienti locatori l'importanza di fissare il prezzo già nella disdetta.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Indicate il prezzo nella disdetta o nella risposta alla richiesta di rinnovo. È il gesto più semplice: menzionate chiaramente il canone desiderato. Ciò interrompe la prescrizione ed evita ogni contestazione.
- Agite rapidamente dopo la scadenza del contratto. Non appena il nuovo contratto ha effetto (o al più tardi alla data di effetto della disdetta), avviate la procedura di determinazione se non si raggiunge un accordo. Non superate i due anni.
- Fate notificare una memoria di determinazione entro due anni. Se avete omesso il prezzo nella disdetta, la memoria deve essere consegnata prima della scadenza del termine biennale. Ma attenzione: interrompe la prescrizione solo se è accompagnata da una disdetta con prezzo, o se è preceduta da tale disdetta. In pratica, è meglio non contare sull'effetto interruttivo della sola memoria.
- Consultate un avvocato specializzato al primo segno di disaccordo. Un professionista vi aiuterà a rispettare le forme e i termini. A Be
