Decisione di riferimento: cc • N° 15-19.940 • 2016-10-20 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete commercianti a Pont-Saint-Esprit, nel Gard. Il vostro contratto di locazione commerciale sta per scadere. Il proprietario vi propone un nuovo canone, molto più alto. Continuate a pagare, ma contestate. Un anno dopo, adite il giudice dei canoni commerciali. Troppo tardi, vi viene detto. La vostra azione è prescritta. È esattamente ciò che è accaduto alla locataria nel caso giudicato dalla Corte di cassazione il 20 ottobre 2016. La domanda che ogni proprietario o locatario si pone: quanto tempo ho per agire per la determinazione del canone del contratto rinnovato? Questa decisione risponde: due anni dal rinnovo. Un termine spesso ignorato, che può costare caro.
Ma cosa cambia esattamente? Il conduttore (locatario commerciale) ha il diritto di contestare il canone proposto dal locatore al momento del rinnovo del contratto. Ma questo diritto non è eterno. L'articolo L. 145-60 del codice del commercio impone una prescrizione biennale (termine di due anni) per agire. Decorso tale termine, il canone fissato dal locatore diventa definitivo, anche se eccessivo. La Corte di cassazione, in questa sentenza, conferma fermamente questa regola: l'azione per la determinazione del canone è soggetta a tale prescrizione, senza eccezioni.
Per i non addetti ai lavori, ciò significa che un locatario che non contesta il nuovo canone entro due anni dal rinnovo del contratto non potrà più tornare indietro. È una spada di Damocle per i commercianti, ma anche una sicurezza per i proprietari. Analizziamo questo caso per capire come agire ed evitare la trappola.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La signora X, locataria di un locale commerciale a Le Vigan (Gard), gestiva un fondo di commercio. Il suo contratto, stipulato nel 1996, prevedeva un canone annuo di 57.000 euro al netto delle imposte. Nel 2009, il contratto è scaduto. Il proprietario, il signor Y, ha notificato una disdetta con offerta di rinnovo, ma a un canone molto superiore: 85.145,52 euro all'anno. La signora X ha continuato a pagare il canone indicizzato, senza protestare immediatamente. Solo il 21 febbraio 2012, cioè oltre due anni dopo il rinnovo, ha adito il giudice dei canoni commerciali per far fissare il canone a un importo più ragionevole.
Il proprietario ha quindi sollevato la prescrizione biennale: secondo lui, l'azione della signora X era tardiva. Il tribunale di primo grado gli ha dato ragione, dichiarando la domanda prescritta. La signora X ha fatto appello, ma la corte d'appello ha confermato. Si è quindi rivolta in cassazione. Il suo argomento: la prescrizione biennale non si applica all'azione per la determinazione del canone rinnovato, poiché tale azione è indipendente dalla domanda di revisione prevista dall'articolo L. 145-60. Ma la Corte di cassazione non ha seguito questo ragionamento.
In sintesi, la controversia riguardava la natura dell'azione: si tratta di un'azione per la determinazione del canone (soggetta alla prescrizione biennale) o di un'azione di revisione (che obbedisce ad altre regole)? I giudici hanno stabilito: l'azione del conduttore per contestare il canone proposto dal locatore al momento del rinnovo è un'azione per la determinazione del canone, soggetta alla prescrizione di due anni.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si è basata sull'articolo L. 145-60 del codice del commercio, che dispone: «Le azioni derivanti dal presente capitolo si prescrivono in due anni.» Questo testo, nella sua versione applicabile, riguarda tutte le azioni relative allo statuto delle locazioni commerciali, compresa l'azione per la determinazione del prezzo del canone rinnovato. L'Alta giurisdizione ha ricordato che questa prescrizione è di ordine pubblico: le parti non possono derogarvi.
I giudici hanno esaminato gli argomenti della signora X. Questa sosteneva che la sua azione era una semplice richiesta di determinazione giudiziale del canone, che non sarebbe soggetta alla prescrizione biennale perché derivava dal rinnovo stesso, e non da una contestazione del canone precedente. Ma la Corte ha respinto questa analisi: «l'azione del conduttore per la determinazione del prezzo del canone rinnovato è soggetta alla prescrizione biennale dell'articolo L. 145-60 del codice del commercio». In altre parole, dal momento del rinnovo, il locatario deve agire entro due anni se vuole contestare il canone proposto.
Attenzione però: la decisione precisa che il termine decorre dal rinnovo, cioè dalla data in cui il contratto si è rinnovato per accordo delle parti e pagamento del canone indicizzato. In questo caso, il rinnovo era avvenuto nel 2009 e la locataria aveva adito il giudice nel 2012, cioè oltre due anni dopo. La prescrizione era quindi maturata.
Quello che pochi sanno è che questa giurisprudenza è costante. La Corte di cassazione aveva già giudicato in tal senso in una sentenza del 7 maggio 2008 (n. 07-13.460). La sentenza del 2016 non fa che confermare una posizione ben consolidata. Per i magistrati, si tratta di garantire la sicurezza giuridica delle locazioni commerciali: una volta trascorso il termine, il canone è definitivamente fissato.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i locatari commercianti, questa decisione è un avvertimento: se il vostro locatore vi propone un nuovo canone in aumento, avete due anni per contestarlo.
