Decisione di riferimento : cc • N° 16-13.591 • 2017-10-26 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete acquistato un appartamento su carta a Saint-Malo, consegnato da tre anni. Il promotore vi reclama improvvisamente un saldo di 15.000 €, che pensavate saldato. Panico a bordo? Non necessariamente. La Corte di cassazione ha stabilito: per le vendite in stato futuro di completamento (VEFA), il venditore professionale ha solo due anni per agire per il pagamento. Trascorso questo termine, è finita.
Questa decisione del 26 ottobre 2017 (n° 16-13.591) è una piccola bomba giuridica. Applica ai professionisti dell'immobiliare la prescrizione biennale del Codice del consumo, che protegge i consumatori da azioni tardive. Ma allora, cosa fare se siete interessati? E come evitare di trovarsi in questa situazione?
La posta in gioco è semplice: migliaia di euro possono passare da una parte all'altra a seconda che siate il venditore o l'acquirente. Approfondiamo i dettagli con un caso concreto.
I fatti: una storia come tante
Il signor e la signora Le Goff, una coppia di pensionati di Redon, avevano firmato nel 2010 un contratto di VEFA per una casa unifamiliare in un lotto vicino a Rennes. Il prezzo totale era di 250.000 €, pagabile in più richieste di fondi man mano che i lavori avanzavano. Nel 2012, la casa viene consegnata e la coppia si trasferisce. Ma il promotore, la società Bâtir Ouest, ritiene che resti dovuto un saldo di 18.500 €, corrispondente a lavori supplementari non previsti dal contratto secondo lui.
Per tre anni, scambi di lettere, messe in mora, ma nulla da fare. I Le Goff contestano la somma, sostenendo che i lavori erano inclusi. Nel 2015, il promotore cita la coppia davanti al tribunale di grande istanza di Rennes. Il tribunale respinge la domanda del promotore, ritenendo che la sua azione sia prescritta: avrebbe dovuto agire entro due anni dalla consegna, quindi entro la fine del 2014. La corte d'appello di Rennes conferma nel 2016.
Il promotore ricorre in cassazione. Sostiene che la VEFA è un contratto immobiliare regolato dal Codice dell'edilizia e che la prescrizione ordinaria (cinque anni) dovrebbe applicarsi, non il termine ridotto del Codice del consumo. Ma la Corte di cassazione respinge il ricorso: l'articolo L. 137-2 (divenuto L. 218-2) del Codice del consumo riguarda "l'azione dei professionisti per i beni o i servizi che forniscono ai consumatori". Ora, una VEFA è proprio la fornitura di un bene immobile da parte di un professionista a un consumatore. Nessuna disposizione speciale deroga a questo termine di due anni. Quindi, sono due anni, punto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
L'Alta giurisdizione si basa sull'articolo L. 218-2 del Codice del consumo (ex L. 137-2), che dispone: "L'azione dei professionisti, per i beni o i servizi che forniscono ai consumatori, si prescrive in due anni." Questo testo è di portata generale. Si applica a tutti i professionisti, qualunque sia il loro settore, salvo che una legge speciale preveda un termine diverso.
Per la Corte, la VEFA è un contratto di vendita di immobile da costruire. Il venditore è un professionista (promotore, costruttore), l'acquirente è un consumatore (privato). Nulla nel Codice dell'edilizia e dell'abitazione (CCH) fissa un termine di prescrizione specifico per l'azione di pagamento del saldo del prezzo. Certo, l'articolo L. 261-1 del CCH definisce la VEFA, ma non dice nulla sul termine per richiedere il prezzo. Di conseguenza, si applica il diritto comune del consumo.
Il promotore sosteneva che l'azione di pagamento del prezzo non è un'azione "per i beni o i servizi forniti", ma un'azione di esecuzione del contratto. La Corte respinge questo argomento: il pagamento del prezzo è la contropartita diretta del bene fornito. Quindi è proprio un'azione relativa alla fornitura del bene.
Questa decisione non è un revirement. Conferma una tendenza protettiva del consumatore, già delineata in sentenze precedenti (ad esempio, Civ. 1re, 6 luglio 2016, n° 15-18.964, per un contratto di costruzione di casa unifamiliare). Estende semplicemente questo principio alla VEFA.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per voi, acquirente di un alloggio nuovo a Saint-Malo o altrove, questa decisione è una protezione. Se il promotore vi reclama un saldo più di due anni dopo la consegna (o più di due anni dopo il fatto generatore del credito, come la data di esigibilità del pagamento), potete opporgli la prescrizione. Attenzione: il termine decorre dalla data in cui il venditore ha avuto conoscenza del suo credito. In pratica, spesso è la consegna o la data dell'ultima richiesta di fondi.
Per il promotore, è un avvertimento: deve agire rapidamente. Non indugiare a sollecitare, a mettere in mora, a citare in giudizio. Trascorsi due anni, il credito è estinto. Esempio concreto: un promotore di Redon che dimentica di richiedere 20.000 € di saldo per 30 mesi perde ogni diritto a tale somma. Per un'operazione di 10 alloggi, ciò può rappresentare 200.000 € di perdita.
Se siete proprietario locatore che ha acquistato in VEFA per affittare, siete anche protetti. Anche se siete un professionista (ad esempio, SCI), la qualità di consumatore può essere riconosciuta se non siete un professionista dell'immobiliare. Ma attenzione: se siete un commerciante di beni, il termine di due anni non si applica, perché non siete consumatore.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Conservate tutti i documenti per almeno 5 anni. Richieste di fondi, verbali di consegna, corrispondenza. In caso di controversia, potrete provare la data del credito e il
