Decisione di riferimento : cc • N° 16-17.151 • 2017-07-06 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Paray-le-Monial, e il vostro locatario vi chiede un'indennità di esodo dopo aver rifiutato il rinnovo del suo contratto di locazione. Pensate che il termine per agire sia scaduto, ma è stata ordinata una perizia prima del processo. Chi ha ragione? Molti si pongono questa domanda, e la risposta si trova in una sentenza della Corte di cassazione del 6 luglio 2017.
Al centro del dibattito: l'articolo 2239 del Codice civile, che sospende la prescrizione (il termine per agire in giudizio) quando un giudice ordina una misura istruttoria prima del processo, fino a quando tale misura non sia eseguita. Ma questa regola, introdotta dalla legge del 17 giugno 2008, si applica alle decisioni rese dopo la sua entrata in vigore, anche se i fatti sono anteriori? La Corte di cassazione risponde affermativamente, con una sentenza che chiarisce la situazione per migliaia di controversie immobiliari.
In altre parole, se siete locatori o conduttori, questa decisione può fare la differenza tra ottenere o perdere la vostra indennità. Analizziamo insieme cosa significa concretamente per voi.
I fatti: una storia come tante
Il signor X, proprietario di un locale commerciale a Le Creusot, concede in locazione un locale a una società. Nel 2005, dà disdetta al suo conduttore con rifiuto di rinnovo, ma senza offrire un'indennità di esodo. Il conduttore contesta e, nel maggio 2008, ottiene in sede di procedimento d'urgenza (référé) la nomina di un perito per valutare l'indennità di esodo. La perizia si svolge, il conduttore partecipa alle operazioni, poi, nel 2013, cita il proprietario per il pagamento dell'indennità.
Problema: il proprietario eccepisce la prescrizione. Secondo l'articolo L.145-60 del Codice del commercio, l'azione per il pagamento dell'indennità di esodo si prescrive in due anni a decorrere dall'esodo. Ora, l'esodo è avvenuto nel 2005, e la citazione è del 2013: il termine sembra scaduto. Ma il conduttore sostiene che l'ordinanza di référé del 2008 ha sospeso la prescrizione fino alla fine della perizia, avvenuta nel 2010. La corte d'appello gli dà ragione, e il proprietario ricorre in cassazione.
Il colpo di scena? La Corte di cassazione conferma la sentenza d'appello: la prescrizione è stata effettivamente sospesa dalla perizia ordinata prima del processo, e ciò anche se la legge del 2008 è successiva ai fatti. Il proprietario deve quindi pagare l'indennità, valutata in diverse decine di migliaia di euro.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il ragionamento dei giudici si articola su due punti chiave. Innanzitutto, l'articolo 2239 del Codice civile, creato dalla legge del 17 giugno 2008, dispone che la prescrizione è sospesa quando il giudice ordina una misura istruttoria prima del processo, fino all'esecuzione della stessa. In secondo luogo, la questione dell'applicazione della legge nel tempo: la nuova regola si applica alle decisioni rese dopo la sua entrata in vigore, o solo ai fatti successivi?
La Corte di cassazione, con una sentenza di principio, risponde che l'articolo 2239 si applica alle decisioni che ordinano una misura istruttoria rese dopo l'entrata in vigore della legge, indipendentemente dal fatto che i fatti siano anteriori. In parole povere, conta la data della decisione del giudice, non quella dell'esodo o della disdetta. In altre parole, una volta che il giudice ha ordinato la perizia, il contatore della prescrizione si ferma fino a quando il perito non deposita la sua relazione.
Quel che pochi sanno: questa soluzione è una conferma della giurisprudenza anteriore, ma apporta un chiarimento benvenuto. I giudici hanno anche rilevato che il conduttore, partecipando alla perizia senza contestare il suo diritto all'indennità, aveva implicitamente riconosciuto il principio dell'indennità. Attenzione però: la Corte non si pronuncia sul merito del diritto all'indennità, ma solo sulla prescrizione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se siete convenuti per il pagamento di un'indennità di esodo e una perizia è stata ordinata prima del processo, non contate sulla prescrizione per sfuggire alla vostra obbligazione. Il termine di due anni è sospeso per tutta la durata della perizia. Esempio concreto: un locatore a Le Creusot che ha dato disdetta nel 2018, perizia ordinata nel 2019, relazione depositata nel 2021: la citazione nel 2023 è perfettamente valida.
Per i conduttori: questa decisione è una boccata d'ossigeno. Se avete ottenuto una perizia in référé, avete tutto il tempo necessario per agire successivamente, senza temere la prescrizione. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui conduttori, ignorando questa regola, hanno rinunciato alla loro azione, pensando di essere fuori termine. Non fate questo errore.
Per gli acquirenti o i condòmini: il principio è trasponibile ad altri settori (vizi occulti, disturbi di vicinato). Se una perizia è ordinata, la prescrizione è sospesa. Verificate sempre se una misura istruttoria è stata ordinata prima di eccepire la prescrizione.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Conservate tutte le decisioni giudiziarie: ordinanze di référé, sentenze, decreti. Sono la prova della misura istruttoria e della sospensione della prescrizione.
- Agite subito dopo la fine della perizia: non appena la relazione è depositata, il termine di prescrizione ricomincia a decorrere. Non tardate a citare nel merito.
- Non presumete la prescrizione: prima di rinunciare a un'azione, fate verificare da un avvocato se una perizia anteriore ha sospeso il termine.
- In caso di disdetta senza
