Decisione di riferimento : cc • N° 23-22.958 • 2026-01-14
Immaginate : siete proprietari di una casa con giardino a Loches. Dopo vent'anni di matrimonio, il divorzio è pronunciato. Il giudice attribuisce al vostro ex-coniuge un diritto di usufrutto (il diritto di abitare e di percepire gli affitti) su questa casa a titolo di prestazione compensativa. Ma quale valore considera ? Solo quello della costruzione, dimenticando il terreno ? È esattamente ciò che è accaduto nella causa giudicata dalla Corte di cassazione il 14 gennaio 2026. E l'Alta giurisdizione ha detto no : bisogna tenere conto dell'intero valore del bene, terreno compreso. Una decisione che cambierà le cose per molti proprietari, specialmente in settori dove il terreno pesa molto, come in Indre-et-Loire.
Quando un giudice fissa una prestazione compensativa in capitale sotto forma di attribuzione di un diritto di usufrutto, deve valutare la totalità del bene gravato. Sembra logico, eppure esistono errori di valutazione. Questa decisione ricorda un principio fondamentale : l'usufrutto riguarda il bene nel suo insieme, e non le sue componenti isolate. Per i proprietari, ciò significa che il calcolo può essere più pesante del previsto. E per i giudici, un obbligo di precisione rafforzato.
Allora, concretamente, come assicurarsi che la valutazione sia corretta ? E cosa fare se ritenete che il vostro usufrutto sia stato sottovalutato o sopravvalutato ? Questo articolo vi spiega tutto, passo dopo passo, con esempi tratti dalla pratica. Se siete interessati da un divorzio ad Amboise o altrove, questa lettura vi sarà utile.
I fatti : una storia come ne capitano ogni giorno
Il sig. e la sig.ra Z. si sono sposati nel 1995 e hanno acquistato insieme una casa a Loches, comprendente una costruzione di 120 m² su un terreno di 800 m². Nel 2020, la coppia divorzia. Si pone la questione della prestazione compensativa : la sig.ra Z., che ha smesso di lavorare per crescere i figli, chiede una somma in capitale. Il giudice agli affari familiari di Tours decide di attribuire alla sig.ra Z. un diritto di usufrutto vitalizio sulla casa, precisando che tale diritto riguarda solo la costruzione, ad esclusione del terreno. Il valore considerato per l'usufrutto è di 150 000 €, corrispondente al 50 % del valore della casa (300 000 €) secondo la tabella dell'usufrutto. Ma il sig. Z. contesta : secondo lui, il terreno vale 100 000 €, e la costruzione 200 000 €. Considerando solo la costruzione, l'usufrutto è sottovalutato. Propone appello.
La corte d'appello di Orléans conferma la sentenza nel 2022, ritenendo che il terreno non rientri nell'ambito dell'usufrutto perché non è « utile » all'abitazione. Il sig. Z. ricorre in cassazione. La causa arriva davanti alla prima sezione civile della Corte di cassazione, che cassa la sentenza d'appello. L'Alta giurisdizione ricorda che l'usufrutto riguarda il bene nella sua totalità, senza distinzione tra suolo e costruito. La valutazione deve quindi includere il valore del terreno.
Non è un caso isolato : nelle zone dove il terreno è caro, come ad Amboise o nel centro di Tours, l'errore può costare decine di migliaia di euro a uno dei coniugi. Da qui l'importanza di comprendere bene il calcolo.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione fonda la sua decisione sugli articoli 270 e 274 del Codice civile. L'articolo 270 dispone che il divorzio pone fine al dovere di soccorso tra coniugi, ma che uno può dovere all'altro una prestazione compensativa per compensare la disparità di tenore di vita. L'articolo 274 prevede che tale prestazione può essere versata in capitale, in particolare mediante l'attribuzione di un diritto di usufrutto su un bene immobile. Il giudice deve quindi fissare il valore di tale diritto.
Il problema è che alcuni giudici, come nel caso di specie, limitano l'ambito dell'usufrutto alla costruzione. Ora, secondo la Corte, l'usufrutto è un diritto reale sulla cosa altrui (articolo 578 del Codice civile). Esso riguarda il bene nella sua interezza : il suolo e le costruzioni che vi si trovano. Escludendo il terreno, la corte d'appello ha violato la legge. L'Alta giurisdizione precisa che « l'esecuzione della prestazione compensativa in capitale sotto forma di attribuzione di un diritto di usufrutto deve tenere conto dell'intero valore del bene che ne sarà gravato ».
Questa decisione conferma una tendenza già avviata dalla giurisprudenza : l'usufrutto immobiliare non può essere smembrato in modo artificiale. Si inserisce nella scia di una sentenza del 2020 (Cass. 1re civ., 4 marzo 2020, n° 19-10.123) che aveva stabilito che l'usufrutto su un immobile costruito include necessariamente il terreno. Ma qui, la Corte va oltre imponendo al giudice di motivare il suo calcolo sul valore globale del bene. Per i pratici, è un utile promemoria : la perizia immobiliare deve riguardare il bene intero, e non solo una parte.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario che deve versare la prestazione (il debitore) : se siete in questa situazione, dovete assicurarvi che la valutazione dell'usufrutto includa il terreno. Ad esempio, ad Amboise, una casa con terreno di 500 m² può valere 350 000 € (250 000 € per la costruzione + 100 000 € per il terreno). Se l'usufrutto è calcolato sul 50 % della sola costruzione, si ottengono 125 000 €. Con il terreno, si arriva a 175 000 €. Cioè 50 000 € in più a vostro carico. È quindi cruciale contestare qualsiasi valutazione parziale davanti al giudice.
Per il beneficiario dell'usufrutto (il creditore) : questa decisione è favorevole. Avete diritto a un usufrutto sulla totalità del bene, il che ne aumenta il valore. Verificate che il perito immobiliare consideri effettivamente il valore venale (prezzo di mercato) del bene intero, e non un valore scontato. Se avete accettato un'offerta di acquisto dell'usufrutto (acquisto da parte del nudo proprietario), l'importo deve essere ricalcolato di conseguenza.
