Entscheidungsreferenz: cc • N° 20-18.514 • 2021-10-20 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen einseitigen Kaufversprechensvertrag unterzeichnet, und plötzlich ändert der Verkäufer seine Meinung. Er teilt Ihnen mit, dass er nicht mehr verkaufen möchte. Was können Sie tun? Bis vor kurzem dachten einige, dass der Verkäufer zurücktreten könne, solange der Käufer die Option nicht ausgeübt (d.h. seine Kaufabsicht mitgeteilt) hat. Aber der Städtebau-voisin-prefond-personnel" class="internal-link" title="Verstoß gegen den Bebauungsplan: Wann kann ein Nachbar Sie wegen Nichteinhaltung der Bauvorschriften angreifen?">Kassationsgerichtshof hat dieser Unklarheit ein Ende gesetzt. Mit einem Urteil vom 20. Oktober 2021 (Nr. 20-18.514) hat er festgestellt, dass der Versprechende (der Verkäufer) bei einem einseitigen Kaufversprechensvertrag ab Abschluss des Vorvertrags endgültig zum Verkauf verpflichtet ist, sofern nichts Gegenteiliges vereinbart wurde. Sobald das Versprechen unterzeichnet ist, kann der Verkäufer nicht mehr zurücktreten, selbst wenn der Käufer die Option noch nicht ausgeübt hat. Diese Entscheidung, die in einem Fall über Grundstücksparzellen ergangen ist, revolutioniert die Immobilienpraxis. Als Anwältin in Aix-en-Provence sehe ich regelmäßig Fälle, in denen Verkäufer, oft unter Druck, ein Versprechen unterschreiben und dann versuchen, rückgängig zu machen. Jetzt wissen sie, dass dies unmöglich ist. Und die Käufer können beruhigt schlafen: Ihr Versprechen gilt als erzwungener Verkauf. Aber Vorsicht, alles ist nicht so einfach. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, Eigentümer mehrerer Grundstücksparzellen in La Ciotat im Département Bouches-du-Rhône, beschließen, ein Grundstücksensemble zu verkaufen. Sie unterzeichnen einen einseitigen Kaufversprechensvertrag mit einem Immobilienentwickler, der Gesellschaft Y. Das Versprechen wird am 10. Januar 2018 unterzeichnet. Der Entwickler hat eine Frist von drei Monaten, um die Option auszuüben, d.h. seine Kaufentscheidung mitzuteilen. Aber zwischenzeitlich erhalten die Eigentümer ein besseres Angebot von einem anderen Käufer. In der Annahme, zurücktreten zu können, teilen sie dem Entwickler am 5. Februar 2018 mit, dass sie vom Verkauf zurücktreten. Der Entwickler, der die Option noch nicht ausgeübt hatte, protestiert und verklagt die Verkäufer auf Zwangsvollstreckung des Kaufs. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gibt den Verkäufern recht: Es entscheidet, dass der Rücktritt vor Ausübung der Option den Abschluss des Kaufs verhindert habe. Der Entwickler legt Kassation ein.
Der Fall gelangt somit bis zum Kassationsgerichtshof, der das Berufungsurteil aufhebt und die Sache an das Berufungsgericht von Montpellier zurückverweist. Das oberste Gericht stellt klar, dass der Versprechende (der Verkäufer) bei einem einseitigen Kaufversprechensvertrag ab Unterzeichnung endgültig gebunden ist, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Der Rücktritt, auch vor Ausübung der Option, ist daher wirkungslos. Der Kauf kommt in dem Moment zustande, in dem der Begünstigte die Option ausübt, und diese Ausübung kann auch nach dem Rücktritt erfolgen. Der Entwickler konnte also trotz des Sinneswandels der Verkäufer noch kaufen.
Was an diesem Fall auffällt, ist die Schnelligkeit, mit der der Streit entstand: Kaum einen Monat nach der Unterzeichnung wollten die Verkäufer zurücktreten. Aber das Gesetz ist klar: Ein einseitiger Kaufversprechensvertrag ist eine feste Verpflichtung des Verkäufers. Der Begünstigte hat lediglich eine Option: Er kann kaufen oder nicht. Der Verkäufer hingegen kann nicht mehr zurück.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1124 des Code civil, der den einseitigen Kaufversprechensvertrag als einen Vertrag definiert, bei dem eine Partei (der Versprechende) der anderen (dem Begünstigten) das Recht einräumt, sich für den Kauf einer Sache zu entscheiden. Vor allem aber legt er diesen Artikel im Lichte von Artikel 1103 desselben Gesetzbuchs aus, der bestimmt, dass rechtsgültig geschlossene Verträge für die Parteien Gesetzeskraft haben. Sobald das Versprechen unterzeichnet ist, ist der Verkäufer gebunden.
Der Gerichtshof stellt klar, dass der einseitige Kaufversprechensvertrag neben der Zustimmung des Versprechenden eine feste Verpflichtung zum Verkauf enthält. Der Versprechende kann daher nicht einseitig zurücktreten, da dies seine Verpflichtung in Frage stellen würde. Die einzige Ausnahme ist eine ausdrückliche Klausel im Versprechen, die den Rücktritt erlaubt. Fehlt eine solche Klausel, ist der Rücktritt unwirksam. Die Ausübung der Option durch den Begünstigten, auch nach dem Rücktritt, führt zum Zustandekommen des Kaufs.
Diese Argumentation stellt eine Weiterentwicklung gegenüber der früheren Rechtsprechung dar, die hinsichtlich des genauen Zeitpunkts der Bindung des Verkäufers unentschlossen war. Einige ältere Urteile ließen zu, dass der Verkäufer zurücktreten konnte, solange die Option nicht ausgeübt war, da der Kauf noch nicht perfekt war. Aber der Kassationsgerichtshof beendet diese Unsicherheit: Die Bindung des Verkäufers ist sofort und unwiderruflich. Der einseitige Kaufversprechensvertrag ist kein bloßes Angebot, sondern ein gegenseitiger Vertrag (der für beide Teile Verpflichtungen begründet) ab seinem Abschluss.
In diesem Fall haben die Verkäufer aus La Ciotat also verloren: Sie mussten ihre Parzellen zum vereinbarten Preis an den Entwickler verkaufen, obwohl sie anderswo einen besseren Preis gefunden hatten. Der Rücktritt half ihnen nicht, im Gegenteil: Sie mussten die Kosten des Verfahrens und wahrscheinlich Schadensersatz tragen.
