Decisione di riferimento : cc • N° 19-16.370 • 2020-09-24 • Consulta la decisione →
Immaginate : siete proprietari di una casa a Cavaillon, con un giardino che si affaccia su una strada comunale attraverso un piccolo sentiero che attraversa il terreno del vostro vicino. Da anni, passate tranquillamente. Ma un giorno, il vostro vicino installa un cancello e vi impedisce l'accesso. Cosa fare ? Fino al 2015, potevate intentare un'"azione possessoria" (una procedura speciale per proteggere il vostro possesso) davanti al tribunale d'istanza. Ma la legge del 16 febbraio 2015 ha soppresso questa via. D'ora in poi, solo il procedimento d'urgenza (référé) permette di ottenere una protezione rapida. La Corte di cassazione, con una sentenza del 24 settembre 2020 (n° 19-16.370), ha stabilito : le vecchie azioni possessorie sono definitivamente sepolte. Una decisione che cambia le cose per centinaia di controversie di vicinato nel Vaucluse.
Ma cosa cambia esattamente ? Come reagire se il vostro vicino vi blocca l'accesso ? Questo articolo vi spiega tutto, passo dopo passo, con esempi concreti tratti dalla mia pratica ad Avignon, Carpentras e Cavaillon.
I fatti : una storia come ne capitano ogni giorno
I signori E. sono proprietari di un appezzamento (particella n° 387) a Cavaillon. Per accedere al loro terreno dalla strada comunale, utilizzano da sempre un sentiero che attraversa la particella vicina (n° 388), di proprietà dei signori P. Questo sentiero esiste da decenni ed è utilizzato da tutti i rivieraschi. Ma nel 2016, i coniugi P. decidono di edificare una costruzione sul loro appezzamento, ostruendo il passaggio. I coniugi E. si ritrovano senza accesso al proprio terreno. Adiscono il tribunale di grande istanza di Avignon per far riconoscere il loro diritto di passaggio e ottenere il ripristino sotto astreinte (una penalità finanziaria per ogni giorno di ritardo). Il tribunale dà loro ragione, ordinando la demolizione dell'ostacolo. I coniugi P. appellano. La corte d'appello di Nîmes conferma la sentenza. I coniugi P. ricorrono quindi in cassazione, sostenendo che la procedura seguita (azione in référé ? no, azione possessoria ?) non era quella corretta. La Corte di cassazione deve decidere : dalla legge del 16 febbraio 2015, le azioni possessorie (articoli 1264 a 1267 del codice di procedura civile) sono scomparse ? E se sì, qual è la via procedurale da seguire ?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione inizia ricordando il diritto applicabile. Fino al 2015, l'articolo 2279 del codice civile (vecchio) prevedeva che "le azioni possessorie sono aperte nelle condizioni previste dal codice di procedura civile a coloro che possiedono o detengono pacificamente". Per applicarlo, il codice di procedura civile conteneva articoli speciali (1264 a 1267) che descrivevano la procedura di queste azioni. Ma la legge del 16 febbraio 2015 ha abrogato (soppresso) l'articolo 2279. Ora, gli articoli 1264 a 1267 erano stati emanati specificamente per l'applicazione dell'articolo 2279. La Corte ne deduce che la loro abrogazione è automatica : non hanno più esistenza giuridica. Di conseguenza, dal 18 febbraio 2015, non esiste più una procedura speciale per le azioni possessorie.
Ma allora, come proteggere il proprio possesso ? La Corte risponde che solo l'azione in référé (procedura d'urgenza davanti al presidente del tribunale giudiziario) permette di assicurare la protezione possessoria. In altre parole, se siete turbati nel vostro possesso (ad esempio, il vostro vicino vi blocca l'accesso), dovete agire rapidamente per via di référé per ottenere una decisione provvisoria. Attenzione però : il référé non decide il merito del diritto (ad esempio, l'esistenza di una servitù di passaggio). Permette solo di far cessare il turbamento manifestamente illecito (una violazione evidente del diritto). Per ottenere una decisione definitiva, sarà poi necessario intentare un'azione di merito.
Quello che pochi sanno è che questa decisione è in realtà una conferma di un movimento legislativo più ampio : la semplificazione delle procedure civili. Il legislatore ha voluto sopprimere vie procedurali troppo specializzate a favore del référé, più flessibile e più rapido. Nella mia pratica, ho incontrato fascicoli in cui proprietari a Carpentras avevano perso tempo a intentare un'azione possessoria classica, ignorando che non era più ricevibile. Risultato : hanno dovuto ricominciare in référé, perdendo diversi mesi.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari : se il vostro vicino vi impedisce di accedere al vostro terreno, dovete agire in référé. Termine : non esiste un termine di decadenza (un termine oltre il quale perdete i vostri diritti), ma più aspettate, più il turbamento rischia di consolidarsi (ad esempio, il vostro vicino costruisce un muro). Costo : un référé costa generalmente tra 500 e 1 500 € di avvocato, a seconda della complessità. A titolo di esempio, per un fascicolo simile a Carpentras, gli onorari sono stati di 800 € per la fase di référé, poi 2 000 € per il merito.
Per gli inquilini : potete anche beneficiare della protezione possessoria se siete inquilini di una casa con un diritto di passaggio. Ma attenzione : dovete dimostrare che possedete pacificamente (utilizzate il passaggio in modo continuo e non contestato). Se il vostro proprietario vi ha dato l'autorizzazione, è sufficiente.
Per gli acquirenti : se acquistate un terreno intercluso (senza accesso alla via pubblica), verificate prima della firma l'esistenza di una servitù di passaggio (un diritto di passare sul fondo vicino) e la sua validità. Un référé non potrà creare una servitù, solo proteggere un possesso esistente.
Se siete in questa situazione, dovete :
