Redressement judiciaire du locataire : attention à la renonciation de l'administrateur

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Viroflay, dans les Yvelines. Vous avez signé un bail avec un commerçant, tout va bien. Puis un jour, vous apprenez que votre locataire a été placé en redressement judiciaire. L'administrateur vous écrit : "Nous renonçons au contrat." Vous pensez que le contrat est fini, que vous pouvez relouer. Erreur. La renonciation de l'administrateur, sans mise en demeure préalable de votre part, ne met pas fin au bail. Comment est-ce possible ? Et surtout, que faire ?

Cette question, cruciale pour tout bailleur, a été tranchée par la Cour de cassation le 19 mai 2004 (pourvoi n° 01-13.542). L'affaire oppose une SCI Messidor, propriétaire, à la société La Brûlerie d'Adamville et à son gérant, locataires en redressement judiciaire. L'administrateur avait renoncé au bail, mais la SCI a estimé que cela ne suffisait pas à libérer les lieux. Résultat : une procédure complexe, des années de contentieux, et une décision qui a fait jurisprudence.

Que dit exactement cet arrêt ? En substance : si le propriétaire n'a pas mis en demeure le locataire avant le redressement judiciaire, la renonciation de l'administrateur ne vaut pas résiliation automatique. Le contrat reste en vie tant qu'un juge ne l'a pas prononcé. Et surtout, ce n'est pas le juge-commissaire (le juge spécialisé dans les procédures collectives) qui est compétent, mais le tribunal de droit commun. Une nuance qui change tout. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

La SCI Messidor, propriétaire d'un local commercial, a consenti un bail à la société La Brûlerie d'Adamville et à son gérant, M. X. Les locataires exploitent un commerce de torréfaction. Mais les affaires tournent mal : la société est placée en redressement judiciaire. L'administrateur judiciaire, chargé de gérer la période d'observation, décide de ne pas continuer le bail. Il adresse à la SCI une lettre de renonciation.

La SCI, pensant que le contrat est rompu, cherche à récupérer son local. Mais le locataire reste dans les lieux, arguant que la renonciation est irrégulière. Pourquoi ? Parce que, selon le Code de commerce, pour que l'administrateur puisse résilier un contrat en cours, il faut que le cocontractant (ici le propriétaire) ait préalablement mis en demeure le débiteur (le locataire) d'exécuter ses obligations. En l'espèce, la SCI n'avait pas envoyé de mise en demeure avant l'ouverture de la procédure collective.

La SCI saisit alors le tribunal de grande instance (TGI) pour faire constater la résiliation du bail. Mais le locataire conteste la compétence : selon lui, seul le juge-commissaire peut statuer sur le sort du contrat dans le cadre du redressement judiciaire. La cour d'appel de Lyon donne raison au locataire, annulant la décision du TGI. La SCI se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel, estimant que c'est bien le tribunal de droit commun qui est compétent, et non le juge-commissaire. Pourquoi ? Parce que la renonciation de l'administrateur, en l'absence de mise en demeure préalable, ne vaut pas résiliation de plein droit : elle donne seulement au propriétaire le droit de demander la résiliation en justice. Et cette demande relève du tribunal ordinaire, pas du juge spécialisé.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985 (devenue l'article L. 622-13 du Code de commerce) et l'article 61-1 du décret du 27 décembre 1985. Ces textes régissent le sort des contrats en cours lors d'une procédure collective. Le principe : l'administrateur peut exiger l'exécution du contrat ou y renoncer. Mais cette renonciation n'est possible que si le cocontractant a mis en demeure le débiteur avant l'ouverture de la procédure. En l'absence de mise en demeure, l'administrateur ne peut pas résilier unilatéralement.

La Cour raisonne en deux temps. D'abord, elle rappelle que la renonciation de l'administrateur, sans mise en demeure préalable, ne produit pas d'effet immédiat. Elle ne met pas fin au contrat automatiquement. Ensuite, elle précise que cette renonciation confère au seul cocontractant (le propriétaire) le droit de demander la résiliation en justice. Et cette demande n'entre pas dans les attributions du juge-commissaire, dont le rôle est limité aux questions liées à la procédure collective (vérification des créances, plan de redressement, etc.). La résiliation du bail, qui relève du droit commun des contrats, doit être demandée devant le tribunal judiciaire.

La décision est un arrêt de cassation : la Cour annule l'arrêt de la cour d'appel de Lyon et renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel (celle de Grenoble, probablement). C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure, mais avec une précision importante : le juge-commissaire n'est pas compétent pour prononcer la résiliation dans ce cas. Les arguments du locataire (incompétence du TGI) sont rejetés, tandis que ceux de la SCI (compétence du tribunal de droit commun) sont retenus.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur, cette décision vous rappelle une règle d'or : avant l'ouverture d'un redressement judiciaire, si votre locataire ne paie pas ou ne respecte pas ses obligations, envoyez-lui une mise en demeure. Sinon, l'administrateur pourra renoncer au contrat, mais vous devrez passer par un procès pour récupérer votre bien. Exemple concret : à Plaisir, un bail commercial avec un loyer de 2 000 €/mois. Le locataire est en redressement judiciaire. L'administrateur renonce au bail, mais vous n'avez pas mis en demeure avant. Vous ne pouvez pas expulser le locataire. Vous devez saisir le tribunal judiciaire de Versailles. Comptez 6 à 12 mois de procédure, et des frais d'avocat (environ 2 000 à 5 000 €). Sans compter les loyers impayés pendant cette période.

Pour un locataire, cette décision peut être une protection : la résiliation n'est pas automatique. Le bail peut continuer si le propriétaire ne saisit pas le tribunal. Mais attention : si le propriétaire a mis en demeure avant le redressement, l'administrateur peut résilier immédiatement. Dans ce cas, le locataire doit quitter les lieux.

Pour les professionnels (administrateurs judiciaires, avocats), cette décision clarifie les rôles : l'administrateur ne peut pas "résilier" seul, il peut seulement renoncer à exiger l'exécution. La résiliation judiciaire relève du tribunal de droit commun. Une nuance importante pour la stratégie contentieuse.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Mettez en demeure dès le premier incident de paiement. Avant même que votre locataire ne soit en redressement judiciaire, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Cela vous permettra, si une procédure collective survient, de demander la résiliation immédiate par l'administrateur.
• Vérifiez la situation de votre locataire régulièrement. Consultez le Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) ou le registre du commerce. Un redressement judiciaire peut être publié sans que vous en soyez informé directement.
• Ne vous fiez pas à la renonciation de l'administrateur. Si vous recevez une lettre de renonciation, ne relouez pas le local sans avoir obtenu un jugement de résiliation. Vous risquez de devoir indemniser le nouveau locataire si l'ancien revendique ses droits.
• Consultez un avocat spécialisé dès l'ouverture d'une procédure collective. Les délais sont très courts (souvent 15 jours pour déclarer votre créance). Un avocat vous indiquera la marche à suivre : déclaration de créance, mise en demeure éventuelle, action en résiliation.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 2004 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 13 novembre 2001 (n° 99-19.651), la Cour avait jugé que la renonciation de l'administrateur, en l'absence de mise en demeure, ne vaut pas résiliation. L'arrêt de 2004 confirme et précise la compétence du tribunal de droit commun. Plus récemment, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 10 juillet 2019 (n° 18-16.820) que la renonciation de l'administrateur n'emporte pas résiliation de plein droit, même si le contrat prévoit une clause résolutoire. La tendance est donc constante : protection du débiteur (le locataire) en évitant une résiliation trop brutale. Pour l'avenir, la loi de sauvegarde des entreprises (2005) et l'ordonnance du 18 décembre 2008 ont renforcé la protection des contrats en cours, en donnant à l'administrateur un délai d'un mois pour se prononcer. Mais la règle reste la même : sans mise en demeure, pas de résiliation automatique.

Récapitulatif et prochaines étapes

Voici une checklist de ce qu'il faut faire si votre locataire est en redressement judiciaire :

1. Identifier la date du jugement d'ouverture. Vous avez deux mois pour déclarer votre créance (loyers impayés).
2. Vérifier si vous avez envoyé une mise en demeure avant le jugement. Si oui, informez l'administrateur : il pourra résilier le contrat.
3. Si vous n'avez pas mis en demeure, attendez la décision de l'administrateur. S'il renonce, saisissez le tribunal judiciaire pour demander la résiliation.
4. Ne relouez pas le local tant que le jugement de résiliation n'est pas prononcé.
5. Consultez un avocat pour engager la procédure rapidement.

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