Rééchelonnement des dettes de loyers : l'expulsion peut-elle continuer ?

Imaginez la scène : à Biarritz, un propriétaire, M. Dupont, loue un appartement à une famille qui, suite à un accident de la vie, accumule plusieurs mois de loyers impayés. M. Dupont est compréhensif : il accepte un plan de rééchelonnement de la dette, échelonné sur 24 mois. Mais voilà, les loyers courants ne sont toujours pas payés. Peut-il malgré tout demander l'expulsion ? C'est toute la question que tranche cet arrêt de la Cour de cassation du 30 mai 1995. undefined, le rééchelonnement d'une dette locative protège-t-il le locataire de toute poursuite, y compris l'expulsion ? La réponse est non, et elle a des conséquences concrètes pour les centaines de milliers de baux en France. Dans cet article, nous décortiquons cette décision pour vous, propriétaires et locataires, afin que vous sachiez exactement où vous en êtes.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme X, locataires à Hendaye, accumulent des arriérés de loyers. Leur bailleur leur accorde un rééchelonnement de la dette, c'est-à-dire un plan de paiement échelonné. Mais les difficultés persistent : les loyers courants (ceux qui tombent chaque mois) ne sont pas réglés. Le bailleur saisit alors le tribunal pour faire constater la résiliation du bail (annulation du contrat de location) et obtenir l'expulsion des locataires. M. et Mme X estiment que le rééchelonnement bloque toute procédure d'expulsion, puisque celle-ci vise à recouvrer la dette. La cour d'appel de Pau leur donne raison : elle suspend l'expulsion, considérant que le rééchelonnement interdit toute voie d'exécution (procédure pour obtenir le paiement forcé). Le bailleur se pourvoit en cassation. L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation, qui casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire. Moralité : le rééchelonnement n'est pas un bouclier absolu contre l'expulsion.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1244-1 du Code civil (devenu 1343-5 depuis 2016), qui permet au juge d'accorder des délais de paiement. Mais elle précise : ces délais suspendent seulement les procédures d'exécution destinées à recouvrer la dette (comme la saisie sur salaire ou la saisie-vente). En revanche, ils n'empêchent pas le bailleur de demander la résiliation du bail et l'expulsion, car ces actions ne visent pas directement le recouvrement de la dette, mais la fin du contrat de location. undefined, le rééchelonnement suspend les mesures d'exécution sur les biens du locataire, mais pas la procédure d'expulsion elle-même. La cour d'appel avait donc fait une erreur : elle avait confondu suspension des voies d'exécution et suspension de l'action en résiliation. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure : la Cour de cassation maintient une distinction nette entre la dette et le contrat. undefined le locataire qui obtient un rééchelonnement doit continuer à payer ses loyers courants et respecter ses obligations, sinon il risque l'expulsion.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur : vous pouvez accepter un rééchelonnement sans craindre de perdre la possibilité d'expulser en cas de nouveaux impayés. Par exemple, si votre locataire à Hendaye doit 5 000 €, vous acceptez un plan sur 24 mois, mais il ne paie pas le loyer de janvier. Vous pouvez alors saisir le tribunal pour résilier le bail et demander l'expulsion, même si le plan de rééchelonnement est en cours. Attention toutefois : vous devez agir rapidement, car l'expulsion est une procédure longue (compter 6 à 12 mois en moyenne).

Si vous êtes locataire : le rééchelonnement vous donne un répit, mais il ne vous dispense pas de payer les loyers courants. Si vous ne parvenez pas à les régler, le propriétaire peut demander l'expulsion, et le plan de rééchelonnement ne vous protégera pas. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires pensaient être tranquilles après avoir obtenu des délais, et se retrouvaient assignés en expulsion quelques mois plus tard. Soyez vigilants : le rééchelonnement n'est qu'un répit, pas une solution définitive.

Si vous êtes professionnel de l'immobilier (agent, administrateur de biens) : informez vos clients bailleurs que l'octroi de délais de paiement ne bloque pas l'expulsion. Vous pouvez les conseiller de cumuler les deux : accepter un plan de rééchelonnement tout en engageant une procédure de résiliation si les loyers courants ne sont pas payés. C'est une stratégie de gestion des risques locatifs.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un avenant écrit au bail : lorsque vous accordez un rééchelonnement, formalisez-le par écrit avec un échéancier précis et une clause rappelant que le défaut de paiement d'une seule échéance entraîne la déchéance du terme (c'est-à-dire que toute la dette redevient exigible immédiatement).
• Exigez le paiement des loyers courants en priorité : dans l'avenant, prévoyez que les versements s'imputent d'abord sur les loyers courants, puis sur l'arriéré. Ainsi, si le locataire paie partiellement, vous êtes sûr que la dette courante n'augmente pas.
• Surveillez de près le respect du plan : dès le premier incident de paiement, adressez une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) et, si nécessaire, engagez la procédure d'expulsion sans attendre. Ne laissez pas s'accumuler plusieurs mois d'impayés.
• Consultez un avocat spécialisé avant d'accorder un rééchelonnement : chaque situation est unique. Un avocat pourra vous conseiller sur la meilleure stratégie : rééchelonnement judiciaire (devant le juge) ou amiable, et sur les clauses à insérer pour protéger vos droits.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 1992 (Civ. 2e, 13 mai 1992, n°90-19.231), la Cour avait jugé que les délais de grâce (suspension du paiement) n'empêchent pas la résiliation du bail. Plus récemment, en 2019 (Civ. 3e, 10 octobre 2019, n°18-20.183), elle a rappelé que l'octroi de délais de paiement ne fait pas obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire (résiliation automatique du bail) si le locataire ne paie pas les loyers courants. La tendance est donc claire : les juges protègent le droit du bailleur d'obtenir l'expulsion en cas de non-respect des obligations locatives, même en présence d'un rééchelonnement. Pour l'avenir, les propriétaires peuvent être rassurés : tant que le locataire ne paie pas ses loyers courants, l'expulsion reste possible, quel que soit l'étalement de l'arriéré.

Questions fréquentes

1. Le rééchelonnement suspend-il l'expulsion ?
Non, le rééchelonnement suspend seulement les voies d'exécution pour recouvrer la dette (comme la saisie), mais pas la procédure d'expulsion elle-même.

2. Puis-je expulser un locataire qui respecte le plan de rééchelonnement mais ne paie pas les loyers courants ?
Oui, car le non-paiement des loyers courants est un motif de résiliation du bail indépendant de la dette rééchelonnée.

3. Quels sont les délais pour agir en expulsion ?
Une fois le commandement de payer délivré (acte officiel qui donne au locataire 2 mois pour payer), si le locataire ne paie pas ou ne respecte pas le plan, vous pouvez saisir le tribunal. La procédure d'expulsion prend généralement 6 à 12 mois, selon les juridictions.

4. Que faire si je suis locataire et que je ne peux pas payer mes loyers courants malgré le rééchelonnement ?
Contactez rapidement votre bailleur pour renégocier un nouveau plan, ou saisissez le juge des contentieux de la protection pour demander de nouveaux délais. Mais ne restez pas passif : l'expulsion peut être évitée si vous montrez votre bonne foi.

5. Un rééchelonnement judiciaire est-il plus protecteur qu'un rééchelonnement amiable ?
Un rééchelonnement judiciaire (ordonné par le juge) a la même portée qu'un rééchelonnement amiable : il suspend les voies d'exécution, mais pas l'expulsion. La différence est que le juge peut fixer des modalités précises et que le plan a force exécutoire, ce qui sécurise les deux parties.

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