Referenzentscheidung: cc • N° 17-15.897 • 2018-06-21 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Mandelieu und stellen fest, dass der Boden abschüssig ist, was den Zugang für Ihre Kunden erschwert. Sie erwägen umfangreiche Arbeiten, sogar den Abriss des Gebäudes. Aber Ihr Nachbar meint, dass einfachere Anpassungen ausreichen. Was tun, wenn die Lösungen auseinandergehen?
Genau diese Frage stellte sich in einem Fall, den der Kassationsgerichtshof kürzlich entschieden hat. Ein Eigentümer hatte gerichtlich erreicht, dass ein Bauunternehmer zur Behebung des Mangels verurteilt wurde, aber das Berufungsgericht lehnte den Totalabriss und Neubau ab, obwohl der Mangel nur das Erdgeschoss betraf. Das oberste Gericht bestätigte diese Entscheidung.
Was bedeutet das konkret für Sie? Dieses Urteil bestätigt, dass der Richter die kostengünstigste Reparatur wählen kann, auch wenn der Eigentümer radikalere Arbeiten fordert. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Antibes, ließ im Erdgeschoss ein Geschäftslokal errichten. Nach der Übergabe stellte er fest, dass der Boden nicht eben war: Eine Neigung behinderte den Zugang und gefährdete die Nutzung des Lokals. Er verklagte den Bauunternehmer auf Schadensersatz. Der gerichtliche Sachverständige schlug zwei Optionen vor: entweder die Genehmigung der Gemeinde einholen, um den Bürgersteig anzupassen und einen ebenerdigen Zugang zu schaffen, oder den Boden des Lokals abzusenken. Herr X forderte jedoch den Abriss und Neubau des gesamten Gebäudes, da nur diese Lösung den Mangel endgültig beseitigen könne.
Das erstinstanzliche Gericht gab ihm teilweise recht und ordnete Arbeiten an. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence, vom Bauunternehmer angerufen, hob das Urteil jedoch auf: Es lehnte den Abriss und Neubau ab, da der Mangel nur das Geschäftslokal betreffe und eine begrenztere Reparatur möglich sei. Herr X legte Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof argumentierte er, das Berufungsgericht habe den Grundsatz der vollständigen Schadenswiedergutmachung verletzt, indem es die Kosten des Abrisses und Neubaus nicht bewertet habe. Das oberste Gericht wies seine Beschwerde jedoch zurück: Das Berufungsgericht habe den Schaden nicht ignoriert, sondern in Ausübung seines Ermessens entschieden, dass der Totalabriss nicht notwendig sei.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage dieses Falls ist Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zur Wiedergutmachung.“ Im Baurecht bedeutet dies, dass der Bauunternehmer, dessen Verschulden einen Mangel verursacht hat, den Eigentümer so stellen muss, wie er ohne den Mangel stünde. Dies nennt man den Grundsatz der „vollständigen Schadenswiedergutmachung“.
Aber Vorsicht: Vollständige Wiedergutmachung bedeutet nicht, dass der Eigentümer jede Art von Arbeiten verlangen kann. Der Richter hat ein souveränes Ermessen, um die Art und Weise der Reparatur zu bestimmen. Kurz gesagt: Er entscheidet je nach den Umständen, ob Teilreparaturen ausreichen oder ob ein Abriss und Neubau erforderlich ist.
In diesem Fall befand das Berufungsgericht, dass der Mangel (die Bodenneigung) nur das Geschäftslokal im Erdgeschoss betraf, nicht das gesamte Gebäude. Das gesamte Gebäude abzureißen und neu zu bauen, wäre im Verhältnis zum erlittenen Schaden unverhältnismäßig gewesen. Das Gericht wies daher den Antrag von Herrn X ab, ohne das Vorliegen des Schadens zu leugnen. Mit anderen Worten: Es erkannte den Mangel an, hielt aber die geforderte Lösung für nicht angemessen.
Was wenige wissen: Der Richter kann auch eine Naturalrestitution (Arbeiten) oder, falls dies nicht möglich ist, Schadensersatz in Geld anordnen. Hier ordnete das Berufungsgericht keine anderen Arbeiten an, da Herr X nur den Abriss und Neubau beantragt hatte. Er hätte hilfsweise eine andere Lösung beantragen können, tat dies aber nicht. Der Kassationsgerichtshof bestätigte daher die Argumentation: Der Richter muss dem Eigentümer nicht die von ihm geforderte Reparatur zusprechen, wenn eine andere Möglichkeit besteht.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen vermietenden Eigentümer ist diese Entscheidung eine Warnung: Stellen Sie keinen zu radikalen Reparaturantrag, ohne eine Alternative vorzusehen. Wenn Sie für einen einfachen Zugangsmangel den Abriss und Neubau fordern, kann der Richter dies ablehnen und Ihnen mangels Hilfsantrags nichts zusprechen. Folge: Sie gehen leer aus und müssen ein neues Verfahren einleiten.
Für einen gewerblichen Mieter bedeutet dies, dass Sie keine unverhältnismäßigen Arbeiten verlangen können, selbst wenn der Mangel Sie beeinträchtigt. Wenn beispielsweise der Boden Ihres Geschäfts in Antibes abschüssig ist, müssen Sie Anpassungsarbeiten (Rampe, Bodenabsenkung) akzeptieren, anstatt das Gebäude abzureißen.
Für einen Käufer
