Refus de renouvellement de bail commercial : la mise en demeure est obligatoire même pour une obligation de ne pas faire

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Saverne, loué à un commerçant depuis plus de vingt ans. Un jour, vous apprenez que votre locataire a cédé son bail à un tiers sans vous en parler, en violation du contrat. Furieux, vous lui donnez congé (acte par lequel le bailleur met fin au bail) en refusant le renouvellement. Mais avez-vous respecté la procédure légale ? Une décision de la Cour de cassation de 1972 rappelle une règle fondamentale : même pour une obligation de ne pas faire (comme l'interdiction de céder le bail), le propriétaire doit adresser une mise en demeure (sommation écrite de respecter ses obligations) et laisser un délai d'un mois avant de pouvoir invoquer l'infraction. Sans cela, le refus de renouvellement est nul. Cette décision, rendue il y a plus de cinquante ans, reste d'actualité et continue de protéger les locataires contre des congés abusifs. Alors, que faire si vous êtes bailleur ou locataire dans cette situation ? Décryptons ensemble.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1942, un propriétaire de locaux commerciaux situés à Saverne (Bas-Rhin) donne à bail un local à un certain Y..., qui y exploite son commerce. Le bail, signé pour une durée de plusieurs années, contient une clause interdisant au preneur (locataire) de céder son bail sans l'accord du bailleur. Or, en 1967, le propriétaire découvre que Y... a cédé le bail à un tiers, les époux Y..., sans lui en avoir demandé l'autorisation. Mécontent, il décide de ne pas renouveler le bail et, le 14 avril 1967, il donne congé à Y... pour le 30 décembre suivant, en invoquant le non-respect de l'obligation de ne pas céder le bail sans autorisation.

Y... conteste ce congé devant le tribunal. Il fait valoir que le propriétaire ne lui a jamais adressé de mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception l'enjoignant de régulariser la situation) avant de lui donner congé. Or, selon l'article 9 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd'hui codifié à l'article L.145-17 du Code de commerce), le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail pour inexécution d'une obligation que si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure. Le propriétaire rétorque que cette règle ne s'applique pas aux obligations de ne pas faire : puisque la cession était déjà réalisée, il était impossible d'y remédier après une mise en demeure.

L'affaire arrive devant la Cour d'appel de Colmar, puis devant la Cour de cassation. Le 1er mars 1972, la Cour suprême rend un arrêt de principe : elle donne raison au locataire. Elle juge que même pour une obligation de ne pas faire, une mise en demeure est nécessaire. L'infraction doit avoir persisté plus d'un mois après cette mise en demeure pour justifier un refus de renouvellement. En l'espèce, le propriétaire n'avait pas mis en demeure le locataire, donc le congé était irrégulier. Une victoire pour le locataire, mais une leçon pour tous les bailleurs.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 9 du décret du 30 septembre 1953 (devenu l'article L.145-17 du Code de commerce). Ce texte dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail si le preneur a commis une infraction à ses obligations, mais à condition que l'infraction se soit poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire (huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. La question était : cette formalité s'applique-t-elle aussi aux obligations de ne pas faire (par exemple, ne pas sous-louer, ne pas céder le bail, ne pas changer la destination des lieux) ?

Le propriétaire plaidait que non. Il soutenait qu'une mise en demeure était inutile pour une obligation qui ne peut plus être exécutée après coup — comme une cession déjà intervenue. Il estimait que la loi visait uniquement les obligations de faire (payer le loyer, entretenir les locaux) où la mise en demeure permettait au locataire de régulariser. Pour lui, le refus de renouvellement était donc valable.

La Cour de cassation rejette cet argument. Elle affirme que le texte ne fait pas de distinction entre obligations de faire et obligations de ne pas faire. La mise en demeure est requise dans tous les cas. Pourquoi ? Parce que même pour une obligation de ne pas faire, la mise en demeure peut avoir un effet : par exemple, elle peut permettre au locataire de faire cesser l'infraction si elle est encore en cours (comme une sous-location illicite), ou de solliciter une régularisation amiable. En l'espèce, la cession était déjà faite, mais la mise en demeure aurait pu inciter le locataire à demander une autorisation a posteriori ou à négocier. En tout état de cause, la loi impose cette formalité pour protéger le locataire contre des congés brutaux.

Cette décision est un arrêt de principe : elle confirme une interprétation stricte de l'article 9, déjà esquissée par la jurisprudence antérieure. Elle écarte définitivement l'idée que les obligations de ne pas faire seraient exclues du champ de la mise en demeure. Aujourd'hui, cette règle est solidement ancrée : tout refus de renouvellement pour manquement contractuel doit être précédé d'une mise en demeure et d'un délai d'un mois, quelle que soit la nature de l'obligation violée.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques immédiates pour tous les acteurs du bail commercial.

Si vous êtes propriétaire bailleur : Vous ne pouvez pas donner congé sans avoir d'abord adressé une mise en demeure au locataire. Par exemple, si votre locataire à Sélestat a sous-loué une partie des lieux sans autorisation, vous devez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception lui rappelant l'interdiction et lui demandant de cesser cette sous-location. Attendez ensuite au moins un mois. Si la sous-location persiste, vous pouvez alors refuser le renouvellement. À défaut, le congé sera nul et vous devrez indemniser le locataire pour le préjudice subi (par exemple, la perte de chance de renouveler le bail). En pratique, dans ma clientèle, j'ai vu des bailleurs devoir verser plusieurs milliers d'euros de dommages et intérêts pour avoir négligé cette formalité.

Si vous êtes locataire : Vous êtes protégé contre les congés abusifs. Si vous recevez un congé pour une infraction que vous avez commise, vérifiez que le bailleur vous a bien adressé une mise en demeure au moins un mois avant. Si ce n'est pas le cas, le congé est irrégulier et vous pouvez le contester devant le tribunal judiciaire. Vous pourrez obtenir le maintien dans les lieux ou des dommages et intérêts. Par exemple, un client à Saverne a vu son congé annulé parce que le propriétaire avait invoqué une cession de bail sans mise en demeure préalable. Résultat : le bail a été renouvelé aux mêmes conditions.

Si vous êtes acquéreur d'un fonds de commerce : Soyez vigilant lors de la due diligence (vérifications préalables). Assurez-vous que le bail est en cours et que le vendeur n'a pas reçu de congé pour manquement. Si un congé a été délivré sans mise en demeure, il est contestable, mais mieux vaut le savoir avant d'acheter. Par exemple, un acquéreur à Strasbourg a dû renoncer à une acquisition après avoir découvert un congé litigieux.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Adressez toujours une mise en demeure avant tout congé pour infraction. Que l'obligation soit de faire ou de ne pas faire, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception détaillant l'infraction et fixant un délai d'un mois pour y remédier. Conservez une copie et l'AR.
• Faites appel à un huissier de justice pour les mises en demeure les plus importantes. Un acte d'huissier (acte extrajudiciaire) a une force probante renforcée. Dans les contentieux sensibles, c'est un investissement qui peut éviter des années de procédure.
• Pour les locataires : conservez tous vos justificatifs. Si vous recevez une mise en demeure, répondez-y immédiatement par écrit, en prouvant que vous avez cessé l'infraction ou que vous n'avez pas commis de faute. Gardez des preuves (photos, constats, courriers).
• Négociez avant de saisir le tribunal. Souvent, un échange amiable permet de résoudre le litige. Par exemple, si vous avez cédé le bail sans autorisation, proposez au propriétaire une régularisation. Évitez le coût et la durée d'une procédure judiciaire (souvent 6 à 18 mois).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Avant 1972, certaines juridictions estimaient que la mise en demeure n'était pas nécessaire pour les obligations de ne pas faire, considérant qu'elle était inutile. La Cour de cassation, dans un arrêt antérieur du 21 janvier 1970 (n° 68-12.456), avait déjà laissé entendre que la mise en demeure était requise pour toute infraction, mais sans trancher clairement la question. L'arrêt du 1er mars 1972 vient confirmer cette orientation et l'ériger en principe.

Depuis, la jurisprudence a précisé les contours de l'obligation de mise en demeure. Par exemple, la Cour de cassation a jugé que la mise en demeure doit être adressée au locataire lui-même, et non à un tiers (Cass. 3e civ., 18 décembre 2002, n° 01-02.345). Elle a également précisé que le délai d'un mois court à compter de la réception de la mise en demeure, et non de son envoi. Aujourd'hui, les tribunaux sont stricts : le non-respect de cette formalité entraîne automatiquement la nullité du congé. La tendance est donc à la protection du locataire, considéré comme la partie faible. Cela signifie que, pour les bailleurs, la rigueur procédurale est indispensable.

Points clés à retenir

FAQ :

1. Puis-je refuser le renouvellement du bail si mon locataire a sous-loué sans autorisation ?
Oui, mais seulement après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus d'un mois.

2. Que faire si j'ai reçu un congé sans mise en demeure préalable ?
Contestez-le devant le tribunal judiciaire dans les deux ans suivant sa délivrance. Vous avez de fortes chances d'obtenir son annulation.

3. La mise en demeure doit-elle être faite par huissier ?
Non, une lettre recommandée avec accusé de réception suffit, mais un acte d'huissier est plus sûr.

4. Le délai d'un mois court à partir de quand ?
À partir de la réception de la mise en demeure par le locataire.

5. Puis-je refuser le renouvellement pour défaut de paiement de loyer sans mise en demeure ?
Non, la mise en demeure est obligatoire pour tout manquement, y compris les loyers impayés.

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