Remise en état des lieux : la double sanction qui s'impose aux constructions illégales

Vous êtes propriétaire à Lodève, et votre voisin a construit une extension sans permis de construire, obstruant votre vue sur la vallée. Vous avez porté plainte, le parquet a poursuivi, et le tribunal a ordonné la démolition au titre de l'action publique. Mais vous, pouvez-vous aussi demander une remise en état à titre de réparation de votre préjudice ? Jusqu'à présent, certains juges estimaient que non, car la mesure avait déjà été prononcée pénalement. La Cour de cassation vient de trancher : c'est possible.

Cette décision du 8 décembre 2020 (pourvoi n° 19-84.245) est une petite révolution pour les voisins lésés par des constructions illégales. Elle rappelle qu'une même mesure – la remise en état – peut être ordonnée cumulativement au titre de l'action publique (pénale) et au titre de l'action civile (indemnitaire). undefined vous pouvez non seulement obtenir que le juge pénal ordonne la démolition, mais aussi que cette démolition vous soit accordée comme réparation de votre préjudice personnel.

Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Et comment faire valoir vos droits ? Plongeons dans les faits et le raisonnement des juges.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire a débuté dans les Alpes-de-Haute-Provence, mais elle pourrait tout aussi bien se dérouler à Frontignan ou Lodève. Un propriétaire, M. O., a réalisé des travaux sans permis de construire sur son terrain, en violation du plan local d'urbanisme (PLU). Pire, il a usé de moyens frauduleux pour tromper les services d'urbanisme. Les faits sont découverts, et il est poursuivi pénalement pour exécution de travaux sans permis et violation du PLU.

Parallèlement, une partie civile – sans doute un voisin ou une association – se constitue et demande, en plus des poursuites pénales, la remise en état des lieux à titre de réparation de son préjudice. La cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 5-2, 25 mars 2019) rejette cette demande, estimant que la remise en état ayant déjà été ordonnée sur l'action publique, il n'y a pas lieu d'y faire droit à nouveau sur l'action civile.

La partie civile se pourvoit en cassation. Elle argue que la remise en état peut être sollicitée à titre de mesure réelle destinée à faire cesser une situation illicite, mais aussi à titre de réparation du préjudice subi. Et que rien dans le code de l'urbanisme n'interdit le cumul.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle rappelle que « une mesure de remise en état des lieux peut être sollicitée à titre de mesure à caractère réel destinée à faire cesser une situation illicite, mais aussi à titre de réparation du préjudice subi par une partie civile ». Et qu'« aucune disposition du code de l'urbanisme ne s'oppose à ce que la remise en état soit ordonnée cumulativement au titre de l'action publique et au titre de l'action civile ».

undefined, la remise en état a deux fonctions : une fonction de police (faire cesser l'illicite) et une fonction indemnitaire (réparer le préjudice de la victime). Ces deux fonctions peuvent coexister. Le juge d'appel avait donc tort de refuser la demande au seul motif que la mesure avait déjà été prononcée pénalement.

Les juges du fond auraient dû répondre aux conclusions de la partie civile et examiner si la remise en état était justifiée comme réparation de son préjudice. Attention toutefois : cela ne signifie pas que la partie civile obtient automatiquement une double démolition ; elle obtient la même mesure, mais reconnue comme réparation de son préjudice, ce qui peut avoir des conséquences sur l'indemnisation ou les délais d'exécution.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur ou l'occupant : Si vous subissez un préjudice direct du fait d'une construction illégale (perte de vue, ombre, moins-value de votre bien), vous pouvez désormais demander la remise en état à titre de réparation civile, même si le juge pénal l'a déjà ordonnée. Cela renforce votre position.

Pour l'acquéreur d'un bien : Avant d'acheter, vérifiez que les constructions sont conformes au permis. Si un vice apparaît après la vente, vous pourrez vous retourner contre le vendeur pour défaut de conformité, et demander la remise en état.

Pour le copropriétaire : Imaginons qu'à Frontignan, un copropriétaire construise une véranda sans autorisation, empiétant sur les parties communes. Le syndicat peut agir au pénal, mais chaque copropriétaire lésé peut aussi demander la remise en état à titre civil.

Concrètement, si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) vous constituer partie civile dans le cadre de la procédure pénale ; 2) formuler une demande expresse de remise en état à titre de réparation ; 3) démontrer votre préjudice personnel (par exemple, une perte de valeur de votre bien estimée à 15 000 €).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant tout achat immobilier, faites réaliser un diagnostic urbanistique par un professionnel (avocat ou bureau d'études) pour vérifier la conformité des constructions au PLU et aux permis.
• Si vous construisez, obtenez tous les permis nécessaires avant le début des travaux et respectez scrupuleusement les prescriptions. Un permis modificatif peut être obtenu en cours de chantier si nécessaire.
• En cas de litige de voisinage, privilégiez d'abord une conciliation (par exemple, via le conciliateur de justice) avant d'engager une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse.
• Conservez toutes les preuves : photos avant/après, constats d'huissier, courriers, permis de construire, etc. Elles seront essentielles pour démontrer l'antériorité de votre situation et le préjudice.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une tendance plus large de la Cour de cassation à renforcer les droits des victimes d'infractions urbanistiques. Déjà, dans un arrêt du 15 juin 2016 (n° 15-83.547), la Cour avait jugé que la remise en état pouvait être ordonnée même si les travaux étaient conformes au PLU au moment du jugement. Ici, elle va plus loin en clarifiant le cumul des actions.

En revanche, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 13 février 2019 (n° 18-80.246) que la prescription de l'action publique (3 ans pour les infractions urbanistiques) s'applique aussi à l'action civile lorsqu'elle est accessoire. D'où l'importance d'agir vite.

Ce que cela signifie pour l'avenir : les juges du fond devront désormais examiner systématiquement les demandes de remise en état des parties civiles, même si une mesure identique a été prononcée au pénal. Cela pourrait accélérer l'exécution des démolitions et mieux indemniser les victimes.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

1. Puis-je demander la remise en état si je suis simple riverain ? Oui, si vous justifiez d'un préjudice personnel et direct (perte de vue, nuisances, moins-value).
2. Quels délais pour agir ? L'action publique se prescrit par 3 ans à compter de la découverte des travaux. L'action civile peut être exercée jusqu'à 10 ans après le dommage, mais il est prudent d'agir rapidement.
3. Quel coût pour une procédure ? Comptez entre 1 500 € et 5 000 € d'honoraires d'avocat selon la complexité, auxquels s'ajoutent les frais d'expertise éventuels (500 à 2 000 €).
4. Que faire si le jugement ordonne la démolition mais que le voisin refuse ? Vous pouvez demander l'exécution forcée avec l'aide d'un huissier. Le juge peut aussi assortir la décision d'une astreinte (par exemple 100 € par jour de retard).

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