Décision de référence : cc • N° 70-13.170 • 1971-12-14 • Consulter la décision →
Un propriétaire de local commercial donne congé à son locataire, exploitant un salon de coiffure, en offrant une indemnité d’éviction (somme due au locataire évincé pour compenser la perte de son fonds). Quatre ans après la signification du congé, le locataire ajoute une activité de parfumerie non prévue au bail et réclame une indemnité plus élevée incluant cette extension. La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 décembre 1971, rejette cette demande : l’indemnité d’éviction doit être calculée au jour le plus proche de l’éviction, sans tenir compte des modifications unilatérales postérieures au congé.
Cette décision, rendue par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 14 décembre 1971 (pourvoi n° 70-13.170), est une référence incontournable. Elle rappelle que l'indemnité d'éviction se calcule à la date la plus proche de l'éviction effective, et que les juges ne doivent pas prendre en compte une activité non prévue au bail, entreprise plusieurs années après la signification du congé (notification officielle de la résiliation).
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Le propriétaire d’une boutique de coiffeur située rue Saint-Benoît à Paris donne congé à son locataire commercial avec offre d'indemnité d'éviction. Le locataire, qui exploitait un salon de coiffure, avait ajouté, quatre ans après la signification du congé, une activité de parfumerie. Cette activité n'était pas prévue dans le bail initial. Le désaccord porte sur le montant de l'indemnité : le locataire veut intégrer la valeur de cette nouvelle activité, le propriétaire refuse.
L'affaire atterrit devant la cour d'appel, qui donne raison au locataire en incluant la parfumerie dans l'évaluation. Le propriétaire se pourvoit en cassation. Il soutient que l'indemnité doit être calculée à une date proche de l'éviction, et que l'activité de parfumerie, postérieure au congé et non autorisée par le bail, ne doit pas être prise en compte. La Cour de cassation lui donne raison : elle casse l'arrêt d'appel, estimant que les juges du fond ont violé les règles en intégrant une activité qui n'était ni prévue ni légitime au regard du bail.
Ce cas illustre parfaitement les tensions entre bailleurs et locataires commerciaux. Le propriétaire, souvent, souhaite récupérer son local ou le louer plus cher, tandis que le locataire veut maximiser l'indemnité. La Cour fixe une règle simple : on évalue au jour de l'éviction, et on ne tient pas compte des changements unilatéraux postérieurs au congé.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1134 du Code civil (aujourd'hui 1103) qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En clair, le bail est la loi des parties : si le locataire n'a pas le droit d'exercer la parfumerie selon le bail, cette activité ne peut pas être valorisée dans l'indemnité d'éviction. La décision précise que « l'indemnité d'éviction doit être calculée au jour le plus proche de l'éviction ». Cela signifie que l'évaluation se fait à la date la plus proche de l'expulsion effective, et non à une date antérieure ou postérieure qui fausserait les droits des parties.
Par ailleurs, la Cour écarte l'activité de parfumerie car elle n'était « pas prévue par le bail » et a été « entreprise plusieurs années après signification du congé ». Les juges considèrent que le locataire ne peut pas, après avoir reçu congé, modifier unilatéralement l'exploitation pour gonfler l'indemnité. C'est une application du principe de loyauté contractuelle et de non-aggravation du préjudice.
Cette décision confirme une jurisprudence constante : l'indemnité d'éviction est une indemnisation, pas un enrichissement. Elle doit correspondre à la valeur du droit au bail à la veille de l'éviction, sans tenir compte des initiatives tardives du locataire. À l'époque, certains juges du fond avaient tendance à « figer » l'évaluation à la date du congé, ce qui pouvait être défavorable au propriétaire si le marché montait. Ici, la Cour impose une date mobile : le jour le plus proche de l'éviction, ce qui peut être après le congé si l'éviction a lieu plus tard. Mais attention : seuls les éléments existant avant le congé ou résultant de l'exploitation normale du bail sont pris en compte.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : Vous pouvez dormir tranquille : si votre locataire ajoute une activité non autorisée après le congé, vous n'aurez pas à l'indemniser pour cette plus-value artificielle. Exemple chiffré : un coiffeur avec un bail de 10 ans reçoit congé. Il ouvre une sandwicherie deux ans après, sans autorisation. L'indemnité sera calculée sur la seule valeur du salon de coiffure au jour de l'éviction, pas sur la sandwicherie.
Pour le locataire évincé : Ne comptez pas sur des extensions non prévues pour augmenter votre indemnité. Si vous voulez valoriser une nouvelle activité, il faut l'avoir intégrée au bail avant le congé, ou au moins l'exercer de manière régulière et notifiée. Sinon, l'évaluation se fera sur l'activité autorisée.
Pour l'acquéreur du fonds : Lorsque vous achetez un fonds de commerce, vérifiez la consistance exacte du droit au bail. Si le vendeur a ajouté une activité sans droit, elle pourrait être ignorée en cas d'éviction, ce qui diminuerait la valeur du fonds.
Délais : l'indemnité doit être fixée par le juge des loyers commerciaux. La procédure peut durer 6 à 18 mois. En attendant, le locataire reste dans les lieux, mais doit payer une indemnité d'occupation (loyer majoré).
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez un bail précis : mentionnez clairement les activités autorisées. Évitez les clauses trop larges comme « tout commerce ». Par exemple, si vous louez à un coiffeur, précisez « coiffure uniquement ».
- Surveillez l'exploitation : si votre locataire change d'activité, envoyez une mise en demeure (lettre recommandée) dans les 6 mois. Sinon, vous risquez de perdre votre droit de vous opposer.
- Faites estimer le droit au bail régulièrement : tous les 3 ans, par un expert. Cela vous permet d'anticiper l'indemnité en cas de congé. Une estimation coûte généralement entre 800 et 1 500 €, mais évite des surprises.
- Consultez un avocat avant de donner congé : un professionnel vérifiera la validité du congé, les activités autorisées et la date d'évaluation. Cela vous évitera de payer une indemnité surévaluée.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 1971 est confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 21 juin 1976 (n° 74-14.208), qui précise que l'indemnité doit être évaluée à la date la plus proche de l'éviction, mais en tenant compte de la valeur locative (loyer de marché) à cette date. Un autre arrêt du 5 juillet 1994 (n° 92-18.311) va dans le même sens : l'activité exercée après le congé n'est pas prise en compte si elle n'est pas prévue au bail.
La tendance des tribunaux est donc constante : protection du propriétaire contre les initiatives unilatérales du locataire après le congé. Cela signifie que si vous êtes locataire, vous devez sécuriser toute extension d'activité par un avenant au bail avant tout congé. Pour l'avenir, la jurisprudence pourrait évoluer vers une prise en compte des activités exercées de bonne foi.
