用益权中的维修：改变一切的例外条款（最高院民事庭，2007年1月23日）

想象一下：您是La Roche-sur-Foron一套公寓的所有人，但您只拥有用益权（享有并收取租金的权利）；虚有权（不动产所有权）属于您的子女，通过赠与获得。某天，屋顶漏水，锅炉坏了。维修费用由谁承担？法律规定，通常用益权人支付日常维修费用，虚有权人支付大修费用。但如果赠与合同有规定，一切可能改变。

这正是法国最高院于2007年1月23日裁决的事项：只要赠与合同中有明确的条款，用益权人可以要求虚有权人进行所有工程，即使是通常应由用益权人承担的工程。这是每个所有人或赠与人都会问的问题：我可以施加特定的义务吗？该判决回答：可以，只要您白纸黑字写清楚。

您是用益权人、虚有权人，或者只是好奇如何确保赠与的安全？本文剖析该判决及其具体后果，并为您提供避免纠纷的建议。

事实：一个日常发生的故事

1993年，上萨瓦省的一对夫妇X先生和X夫人将位于安纳西及周边几处不动产的虚有权赠与给他们的儿子。他们保留了终身用益权。公证人起草的合同包含一项特别条款：“受赠人应承担在用益权期间所需的所有维修，无论大小”。这偏离了《法国民法典》第605条，该条通常在用益权人（日常维修）和虚有权人（主体结构）之间分配维修责任。

几年后，用益权人（父亲）发现需要进行重大工程：翻新屋顶、电气改造、更换锅炉。他要求儿子（虚有权人）根据条款执行这些工程。儿子拒绝，认为这些维修属于“大修”，通常应由用益权人承担。父亲向安纳西大审法院（tribunal de grande instance d'Annecy）提起诉讼。

法院支持父亲。但尚贝里上诉法院（cour d'appel de Chambéry）在2006年推翻该判决：根据该法院的意见，该条款并未充分偏离第605条，因为它没有明确虚有权人应承担大修。父亲向最高院提起上诉。最高院撤销了上诉法院的判决：认为该条款明确，上诉法院拒绝适用该条款违反了《法国民法典》第1134条（现为第1103条）。案件被发回格勒诺布尔上诉法院（cour d'appel de Grenoble），该法院必须尊重当事人意愿作出裁决。

法院的推理——解析

要理解该判决，必须回到两项基本条文。首先，《法国民法典》第605条：“用益权人仅承担日常维修费用。大修由所有人承担，除非大修是由于用益权开始后未进行日常维修所致；在此情况下，用益权人也承担大修。”换句话说，默认情况下，用益权人支付小修费用（管道、油漆等），虚有权人支付大修费用（屋顶、承重墙等）。其次，第1134条（现为第1103条）：“合法成立的协议对缔约方具有法律效力。”即合同强制力原则。

在本案中，赠与条款规定：“受赠人应承担在用益权期间所需的所有维修，无论大小”。尚贝里上诉法院认为该条款未偏离第605条，因为它没有明确虚有权人应承担大修。最高院不同意：该条款明确，包括所有维修。拒绝适用该条款，上诉法院违反了合同法律。

最高院并未创设新权利，而是重申一个恒定原则：当事人可以自由安排其义务，只要明确。在此，赠与人的意图明显：减轻用益权人的负担。该判决确认，下级法院不能以合同偏离普通法为由重写合同。这是合同强制力的经典适用，但具有重要的实践意义。

对您的具体影响

如果您是用益权人：如果赠与或买卖合同有规定，您可以要求虚有权人进行所有工程，即使是日常维修。注意：条款必须无歧义。例如，如果条款说“虚有权人承诺进行必要的维修”，而未明确“无论大小”，法官可能作限制性解释。如在本判决中，最好使用第605条的术语并颠倒。

如果您是虚有权人：您可能承担比法律规定更重的义务。在接受赠与或购买设有用益权的财产前，请仔细阅读合同。在安纳西，一名虚有权人不得不支付15,000欧元的屋顶工程，而他原以为只负责大修。但条款明确：“所有维修”。

如果您是赠与人：您最好起草精确的条款。公证人可以提供建议。例如，如果您希望用益权人留在家中而不必担心费用，规定虚有权人承担一切。但如果您想保护虚有权人，将其义务限于大修。

如果您是继承人或受遗赠人：请注意，例外条款可能引发冲突。如有疑问，请咨询专门从事不动产法的律师。

避免此类纠纷的四条建议

• 在赠与或买卖合同中起草精确条款：如果您想偏离第605条，明确提及“所有维修，无论大小”。避免“必要维修”等模糊表述。
• 起草时咨询公证人或律师：专业人士了解陷阱，并能就条款范围提供建议。在La Roche-sur-Foron，一位公证人告诉我30%的合同包含模糊条款。
• 通过调解条款预见冲突：在诉诸法律前，规定调解步骤。这可以节省数千欧元的律师费和多年的诉讼。
• 保留所有与工程相关的文件：发票、报价单、通信。在纠纷中，它们证明维修的紧急性或性质。

深化：相关判例与演变

2007年1月23日的判决属于一系列保护当事人意愿的判例。例如，最高院判决（民事三庭，2004年5月5日）如果合同有规定，用益权人也可能承担大修。相反，在2005年7月12日的判决中，它重申如果没有相反条款，用益权人不承担大修，除非大修源于其未进行日常维修。

自2007年以来，法院对明确条款的要求严格。趋势是：下级法院不再犹豫适用合同文字，即使看起来不平衡。这意味着对于不动产专业人士，合同起草至关重要。未来，最高院可能维持这一路线，除非条款滥用或违反公共秩序。

实践中：应该做什么

实用FAQ：

• 问：作为用益权人，如果合同未规定，我能强迫虚有权人进行工程吗？ 答：不能，除非是大修（屋顶、承重墙）。日常维修由您负责。
• 问：如果虚有权人拒绝执行条款怎么办？ 答：发送催告函（挂号信并要求回执）。如果无果，向司法法院（tribunal judiciaire）起诉。律师可以帮助评估胜算。
• 问：条款能否因滥用而被宣告无效？ 答：例外情况下，如果违反公共秩序（例如，放弃基本权利）。但单纯的偏离第605条是有效的。
• 问：诉讼时效是多久？ 答：对人诉讼的时效为5年（《法国民法典》第2224条）。对物诉讼为30年。但不要等待：一旦工程紧急，立即行动。

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