Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 72-11.255 • 1973-03-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Aix-en-Provence, rue des Cordeliers. Sie vermieten an ein Paar. Sie lassen sich scheiden. Einer der Ehegatten schlägt Ihnen eine einvernehmliche Kündigung des Mietvertrags vor (eine schriftliche Vereinbarung zur Beendigung des Vertrags). Sie unterschreiben. Aber der andere Ehegatte, der nicht unterschrieben hat, widersetzt sich durch eine Aufforderung (eine notarielle Handlung). Schließlich entscheiden Sie und der unterzeichnende Ehegatte, diese Vereinbarung nicht weiterzuverfolgen. Dann, einige Monate später, ändert der nicht unterzeichnende Ehegatte seine Meinung und möchte diese Vereinbarung nutzen, um eine gerichtliche Kündigung zu verhindern, die Sie beantragen. Ist das möglich? Der Kassationsgerichtshof antwortet mit Nein, in einer Entscheidung vom 13. März 1973 (Revisionsnr. 72-11.255).
Diese Entscheidung, wenn auch datiert, bleibt ein Eckpfeiler des Mietrechts. Sie schützt Vermieter vor opportunistischen Kehrtwendungen eines Mieters. Sie sichert auch einvernehmliche Kündigungsvereinbarungen, indem sie eine gemeinsame Zustimmung für deren Wiederinkraftsetzung verlangt. Ein Eigentümer in Cassis beispielsweise, der eine Kündigung mit einem Ehegatten unterschrieben und dann darauf verzichtet hat, kann ruhig schlafen: Der andere Ehegatte kann die Vereinbarung nicht gegen ihn wiederbeleben.
Aber was ändert das genau für Sie, ob Vermieter oder Mieter? Tauchen wir ein in die Fakten, die Argumentation der Richter und die praktischen Auswirkungen. Sie werden sehen, dass dieser 50 Jahre alte Fall noch viele zeitgenössische Streitigkeiten erhellt.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Der Fall beginnt am 10. Januar 1969. Ein Vermieter, nennen wir ihn Herrn A, vermietet (einen Mietvertrag) eine Wohnung an ein Paar, die Eheleute B. Der Mietvertrag lautet also auf beide Ehegatten (Mitmieter). Am 10. Oktober 1969 lässt die Ehefrau, Frau B, eine Aufforderung zur Stellungnahme (eine offizielle Anfrage durch einen Gerichtsvollzieher) an ihren Ehemann und den Vermieter zustellen, um die Kündigung (Beendigung) des Mietvertrags zu verlangen. In der Zwischenzeit hatten der Vermieter und der Ehemann eine einvernehmliche Kündigungsvereinbarung des Mietvertrags unterzeichnet, d.h. eine schriftliche Vereinbarung zur Beendigung. Aber Frau B widersetzt sich dem formell durch eine Aufforderung.
Vor Gericht beantragt der Vermieter die gerichtliche Kündigung des Mietvertrags (durch Gerichtsentscheidung) wegen Zahlungsverzugs oder anderer Gründe. Der Ehemann, der die einvernehmliche Kündigung unterschrieben hatte, widerspricht nicht. Aber Frau B beruft sich auf diese einvernehmliche Kündigungsvereinbarung, um zu sagen, dass der Mietvertrag bereits beendet sei und der Antrag des Vermieters gegenstandslos sei. Kurz gesagt, sie möchte die von ihrem Ex-Mann unterzeichnete Vereinbarung nutzen, um das gerichtliche Verfahren zu vereiteln.
Das Tribunal de grande instance von Aix-en-Provence und dann das Berufungsgericht geben dem Vermieter recht: Die einvernehmliche Kündigungsvereinbarung ist erloschen (tot), weil der Vermieter und der Ehemann ihre Absicht bekundet haben, sich nicht darauf zu berufen. Frau B, die nicht unterschrieben hatte und sich widersetzt hatte, kann sie nicht einseitig wieder in Kraft setzen. Sie legt Revision ein. Der Kassationsgerichtshof weist ihre Revision zurück und bestätigt, dass die durch den gemeinsamen Willen der unterzeichnenden Parteien erloschene Vereinbarung nicht von einem nicht unterzeichnenden Dritten wiederbelebt werden kann.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf den Grundsatz der Vertragstreue (Artikel 1134 des damaligen Code civil, heute Artikel 1103): Rechtsgültig geschlossene Verträge gelten als Gesetz für diejenigen, die sie geschlossen haben. Aber hier wurde die einvernehmliche Kündigungsvereinbarung nie ausgeführt: Der Vermieter und der Ehemann haben gemeinsam beschlossen, sie nicht anzuwenden. Nun kann eine Vereinbarung durch beiderseitiges Einverständnis (mutuus dissensus) aufgehoben werden. Im vorliegenden Fall haben der Vermieter und der Ehemann ihren gemeinsamen Willen bekundet, sich nicht auf die Vereinbarung zu berufen: Dies kommt einer Kündigung der Vereinbarung selbst gleich.
Frau B, die nicht Unterzeichnerin war, kann sich nicht auf einen Vertrag berufen, dem sie nicht zugestimmt hat. Zudem hatte sie sich durch eine Aufforderung dagegen gewehrt. Das Gericht betont, dass die Vereinbarung „durch den gemeinsamen Willen der Parteien“ (der Unterzeichner) erloschen sei. Die Meinungsänderung von Frau B, die die Vereinbarung plötzlich geltend machen will, kann sie nicht wiederbeleben. Die Richter verwenden hier eine pragmatische Argumentation: Man kann nicht gleichzeitig einer Vereinbarung widersprechen und sie dann als Schutzschild nutzen.
Diese Entscheidung ist keine Kehrtwende, sondern eine klassische Anwendung des Vertragsrechts und des Familienrechts. Sie bestätigt, dass die einvernehmliche Kündigung eines Mietvertrags durch einen Ehegatten (auch als Mitmieter) durch den Widerspruch des anderen blockiert werden kann, und dass die einmal aufgegebene Vereinbarung nicht einseitig wiederbelebt werden kann. Vorsicht jedoch: Diese Lösung setzt voraus, dass der Mietvertrag der ehelichen Gemeinschaft zuzurechnen ist (d.h. er betrifft die Familienwohnung oder gemeinsames Eigentum). Wenn der Mietvertrag persönlich einem Ehegatten zusteht, könnte die Lösung anders ausfallen.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Sie können beruhigt schlafen, wenn Sie eine einvernehmliche Kündigung mit nur einem Mieter unterschrieben und dann darauf verzichtet haben. Der andere Mieter kann sie nicht gegen Sie geltend machen, um Sie an einer gerichtlichen Kündigung zu hindern. Konkretes Beispiel: Ein Eigentümer in Cassis vermietet ein Studio an ein Paar. Der Ehemann will ausziehen, Sie unterschreiben eine einvernehmliche Kündigung. Die Ehefrau widerspricht. Sie entscheiden, die Sache nicht weiterzuverfolgen. Später ändert die Ehefrau ihre Meinung und will die Vereinbarung nutzen, um zu sagen, der Mietvertrag sei beendet. Unmöglich. Sie können die gerichtliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen oder anderem beantragen.
Für den nicht unterzeichnenden Mitmieter: Sie haben ein Interesse daran, sich klar gegen jede einvernehmliche Kündigung zu wehren, indem Sie dem Vermieter und dem anderen Ehegatten Ihren Widerspruch mitteilen (z.B. durch ein eingeschriebenes Schreiben oder eine notarielle Aufforderung). Wenn Sie schweigen, könnte Ihr Schweigen als Zustimmung ausgelegt werden. Wenn Sie sich jedoch widersetzt haben, können Sie später nicht umschwenken und die Kündigung zu Ihren Gunsten nutzen. Die Entscheidung schützt Sie auch: Wenn der Vermieter und Ihr Ehegatte eine Kündigung vereinbaren, der Sie widersprechen, können Sie sicher sein, dass diese Vereinbarung nicht gegen Sie verwendet werden kann, solange Sie nicht zustimmen.
Für den unterzeichnenden Ehegatten: Ihre Unterschrift allein reicht nicht aus, um den Mietvertrag zu beenden, wenn der andere Ehegatte widerspricht. Sie müssen die Zustimmung des anderen einholen oder eine gerichtliche Kündigung beantragen. Wenn Sie und der Vermieter die Vereinbarung aufgeben, kann der andere Ehegatte sie nicht wiederbeleben.
Zusammenfassend: Diese Entscheidung von 1973 ist immer noch aktuell. Sie erinnert daran, dass eine einvernehmliche Kündigung eines Mietvertrags eine gemeinsame Handlung aller Vertragsparteien ist. Wenn eine Partei widerspricht oder die Vereinbarung aufgegeben wird, kann sie nicht einseitig wiederbelebt werden. Ein wertvoller Schutz für Vermieter und eine Klarstellung für Mieter in Aix-en-Provence, Cassis und anderswo.
