Entscheidungsreferenz: cc • N° 18-17.563 • 2019-10-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Pau, Rue du Maréchal Joffre, der seit fünf Jahren an einen Catering-Service vermietet ist. Eines Tages erfahren Sie, dass Ihr Mieter in Insolvenz (d.h. das Unternehmen wird endgültig eingestellt und sein Vermögen zur Befriedigung der Gläubiger verkauft) geraten ist. Die monatlichen Mieten von 1.500 € werden nicht mehr gezahlt. Sie möchten Ihre Räumlichkeiten schnell zurückerhalten, um sie neu zu vermieten. Aber wie? Müssen Sie eine Zahlungsaufforderung (eine gerichtliche Aufforderung zur Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist) zustellen, wie bei einem normalen Mietvertrag? Die Antwort lautet nein, so der Kassationshof. Dieses Urteil vom 9. Oktober 2019 unterscheidet klar zwischen zwei Verfahren: dem Verfahren vor dem Insolvenzrichter (dem für die Insolvenz zuständigen Richter) zur sofortigen Kündigung des Mietvertrags und dem Verfahren vor dem Handelsgericht zur Feststellung des auflösenden Bedingung (der Vertragsklausel, die eine automatische Kündigung bei Nichtzahlung vorsieht). Kurz gesagt, der Vermieter kann den schnellsten Weg ohne vorherige Formalitäten wählen. Aber Vorsicht: Dieses Verfahren hat seine eigenen Regeln, die man kennen muss, um eine Ablehnung zu vermeiden.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Dupont, Eigentümer eines Geschäftsraums in Saint-Jean-de-Luz (eine schöne Lage am Hafen), hatte seine Immobilie an die SARL "Océan & Saveurs" zur Nutzung als Restaurant vermietet. Der Mietvertrag sah eine monatliche Miete von 2.000 € vor. Im Januar 2018 eröffnete das Handelsgericht Bayonne die Insolvenz der Gesellschaft. Der Insolvenzverwalter (der mit der Abwicklung der Insolvenz beauftragte Fachmann) nutzte die Räumlichkeiten weiter, um das Geschäft zu verkaufen, zahlte aber ab März 2018 keine Miete mehr. Herr Dupont, der sechs Monate im Rückstand war (also 12.000 €), beantragte beim Insolvenzrichter des Handelsgerichts die sofortige Kündigung des Mietvertrags gemäß Artikel L. 641-12 des Handelsgesetzbuchs (der diese automatische Kündigung bei Nichtzahlung der Mieten nach dem Insolvenzurteil vorsieht). Der Insolvenzrichter lehnte seinen Antrag mit der Begründung ab, er habe keine vorherige Zahlungsaufforderung zugestellt, wie es Artikel L. 145-41 des Handelsgesetzbuchs für Gewerbemietverträge vorschreibt. Herr Dupont legte Berufung ein, aber das Berufungsgericht Pau bestätigte die Ablehnung. Er legte Kassation ein. Der Kassationshof gab ihm recht: Das Verfahren der sofortigen Kündigung vor dem Insolvenzrichter ist von dem Verfahren aufgrund der auflösenden Bedingung zu unterscheiden und erfordert keine Zahlungsaufforderung. Der Fall wurde an das Berufungsgericht Bordeaux zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei Texte: Artikel L. 641-12, 3°, des Handelsgesetzbuchs (der bestimmt, dass der Mietvertrag automatisch gekündigt wird, wenn der Insolvenzverwalter die Mieten nicht innerhalb von drei Monaten nach Aufforderung durch den Vermieter zahlt) und Artikel R. 641-21, Absatz 2 (der die Anrufung des Insolvenzrichters regelt). Er erklärt, dass dieses Verfahren "verschieden" von dem des Artikels L. 145-41 des Handelsgesetzbuchs ist (der es dem Vermieter erlaubt, den Eintritt einer auflösenden Bedingung nach einer erfolglosen Zahlungsaufforderung innerhalb eines Monats feststellen zu lassen). Mit anderen Worten, der Gesetzgeber hat eine Sonderregelung für Mietverträge in der Insolvenz geschaffen, die einfacher und schneller ist, damit der Vermieter seine Räumlichkeiten ohne Verzögerung zurückerhalten kann. Der Insolvenzverwalter, der verpflichtet ist, die laufenden Mieten (diejenigen nach dem Insolvenzurteil) zu zahlen, kann bei Nichtzahlung direkt vom Vermieter die Kündigung beim Insolvenzrichter beantragt werden. Was nur wenige wissen: Der Vermieter kann auch die klassische auflösende Bedingung geltend machen, muss dann aber die Zahlungsaufforderung beachten. In der Praxis ist der Sonderweg jedoch effektiver. Der Kassationshof weist das Argument des Insolvenzverwalters zurück, dass die Zahlungsaufforderung zum Schutz des Mieters erforderlich sei: In der Insolvenz übt der Mieter keine Tätigkeit mehr aus, sodass der Schutz des Geschäfts (das Recht auf Verlängerung des Mietvertrags, die Entschädigung für die Räumung usw.) nicht mehr erforderlich ist.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Wenn Ihr Mieter in Insolvenz ist und die Mieten nach dem Insolvenzurteil nicht mehr zahlt, können Sie den Insolvenzrichter sofort und ohne Gerichtsvollzieherkosten für eine Zahlungsaufforderung anrufen. Senden Sie ein Einschreiben an den Insolvenzverwalter, um ihn zur Zahlung aufzufordern, und rufen Sie nach Ablauf von drei Monaten den Insolvenzrichter an. In Pau beispielsweise entscheidet das Handelsgericht in der Regel innerhalb weniger Wochen. Für Mieter in Insolvenz: Beachten Sie, dass der Insolvenzverwalter die laufenden Mieten aus der Insolvenzmasse zahlen muss. Tut er dies nicht, kann der Vermieter schnell die Kündigung erwirken, was den Verkauf des Geschäfts gefährden kann. Für Erwerber von Geschäften: Überprüfen Sie, ob die Mieten gezahlt wurden, um eine plötzliche Kündigung zu vermeiden.
