Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 91-16.776 • 1994-01-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Haguenau, vermietet an eine Restaurantgesellschaft. Eines Tages erfahren Sie, dass Ihr Mieter in ein gerichtliches Sanierungsverfahren (redressement judiciaire) geraten ist. Sie fragen sich: „Werde ich mein Lokal zurückbekommen? Und wenn der Verwalter nicht auf meine Anfragen antwortet, was passiert dann?“ Diese Situation, die jedes Jahr Hunderte von Vermietern erleben, hat in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 25. Januar 1994 eine klare Antwort gefunden.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: „Kann ich die Kündigung des Mietvertrags verlangen, wenn der Insolvenzverwalter nicht innerhalb der Frist Stellung nimmt?“ Die Antwort ist ja, und noch besser: Das Schweigen des Verwalters spielt zu Ihren Gunsten. Der Kassationsgerichtshof hat eine unwiderlegbare Vermutung (die nicht angefochten werden kann) des Verzichts auf den Mietvertrag durch den Verwalter aufgestellt, die dem Vermieter das Recht gibt, die gerichtliche Kündigung zu verlangen, auch im Eilverfahren (référé).
Dieser Artikel wird diese grundlegende Entscheidung analysieren, ihre Begründung erläutern und Ihnen vor allem praktische Handlungsmöglichkeiten geben, wenn Sie mit einer ähnlichen Situation konfrontiert sind. Ob Sie Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann sind, diese Regeln betreffen Sie.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X, Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Lingolsheim, hatte ein Lokal an die Gesellschaft Kim Son vermietet, die ein Restaurant betrieb. 1990 wurde die Gesellschaft in ein gerichtliches Sanierungsverfahren versetzt. Gemäß dem Gesetz vom 25. Januar 1985 (heute im Handelsgesetzbuch kodifiziert) sendet der Vermieter dem Insolvenzverwalter eine Aufforderung, Stellung zur Fortsetzung des Mietvertrags zu nehmen. Der Verwalter hat eine Frist von einem Monat, um zu antworten. In diesem Fall antwortete der Verwalter nicht.
Was tun? Der Eigentümer, der sein Lokal ungenutzt und die Mieten unbezahlt sieht, ruft den Eilrichter (juge des référés) des Handelsgerichts an, um die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung des Mieters zu verlangen. Der Liquidator (nach der Liquidation der Gesellschaft ernannt) widerspricht und argumentiert, dass nur das Insolvenzverfahren das Schicksal des Mietvertrags regeln solle und der Insolvenzrichter (juge-commissaire) allein zuständig sei.
Das Handelsgericht gibt dem Eigentümer recht. Der Liquidator legt Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigt. Der Liquidator legt daraufhin Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde mit seinem Urteil vom 25. Januar 1994 zurück und bestätigt die Lösung: Der Verwalter, der nicht innerhalb der gesetzlichen Frist geantwortet hat, gilt unwiderlegbar als auf den Mietvertrag verzichtend. Dieser Verzicht gibt dem Vermieter das Recht, die gerichtliche Kündigung zu verlangen, und dieser Antrag kann vor dem Eilrichter gestellt werden, da es sich nicht um eine Frage handelt, die in die ausschließliche Zuständigkeit des Insolvenzrichters fällt.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 37 Absatz 3 des Gesetzes vom 25. Januar 1985 (heute Artikel L. 622-13 des Handelsgesetzbuchs). Diese Vorschrift sieht vor, dass im Rahmen eines Insolvenzverfahrens (Sanierung oder Liquidation) der Insolvenzverwalter entscheiden kann, ob laufende Verträge fortgesetzt werden oder nicht. Bei einem Gewerbemietvertrag kann der Vermieter den Verwalter auffordern, Stellung zu nehmen. Antwortet der Verwalter nicht innerhalb der Frist von einem Monat, gilt er als auf den Vertrag verzichtend.
Die Schwierigkeit bestand jedoch darin, zu klären, wer für die Feststellung dieses Verzichts und die daraus zu ziehenden Konsequenzen zuständig ist. Der Liquidator argumentierte, dass nur der Insolvenzrichter (der für das Insolvenzverfahren zuständige Richter) über die Kündigung des Mietvertrags entscheiden könne. Der Kassationsgerichtshof wies dieses Argument zurück: „Ein solcher Antrag, der nicht in die ausschließliche Zuständigkeit des Insolvenzrichters fällt, da nicht die Ausübung der dem Verwalter durch die genannte Vorschrift vorbehaltenen Option, sondern deren Folgen in Rede stehen, kann dem Eilrichter vorgelegt werden.“
Mit anderen Worten: Die Frage, ob der Verwalter verzichtet hat oder nicht, ist bereits gesetzlich entschieden: Schweigen gilt als Verzicht. Der Eilrichter muss daher nicht über die Option selbst entscheiden, sondern nur über die Folgen (Kündigung des Mietvertrags, Räumung). Deshalb kann er darüber befinden.
Diese Begründung bestätigt die frühere Rechtsprechung, präzisiert aber deren Tragweite. Die Verzichtsvermutung ist „unwiderlegbar“, was bedeutet, dass kein Gegenbeweis zugelassen ist. Der Verwalter kann nicht sagen: „Ich habe vergessen zu antworten, aber ich wollte den Mietvertrag fortsetzen.“ Das Schweigen ist endgültig.
Kurz gesagt, der Kassationsgerichtshof wollte den Vermieter schützen, der nicht unbegrenzt der Unsicherheit ausgesetzt sein soll. Er wollte auch verhindern, dass Insolvenzverfahren die Rechte der Gläubiger, insbesondere das Recht, ihr Eigentum zurückzuerhalten, lahmlegen.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Wenn Ihr Mieter in einem Sanierungs- oder Liquidationsverfahren ist, müssen Sie sofort eine Aufforderung an den Verwalter senden (per Einschreiben mit Rückschein), damit er zur Fortsetzung des Mietvertrags Stellung nimmt. Die Frist beträgt einen Monat. Nach Ablauf dieser Frist ...
