Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 16-13.333 • 2018-01-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Douarnenez, vermietet an einen Händler. Eines Tages erfahren Sie, dass Ihr Mieter sich in Insolvenzverfahren (redressement judiciaire) befindet. Der Verwalter (die vom Gericht bestellte Person zur Führung des Unternehmens) teilt Ihnen mit, dass er den Mietvertrag nicht fortsetzen möchte, jedoch mit der Maßgabe, dass die Kündigung erst in drei Monaten wirksam wird. Sie fragen sich: Ab wann ist der Mietvertrag wirklich beendet? Kann ich die Räume sofort neu vermieten?
Diese für jeden Vermieter entscheidende Frage wurde vom Kassationshof (Cour de cassation) in einem Urteil vom 24. Januar 2018 geklärt. Das oberste Gericht entschied, dass die Kündigung des Mietvertrags an dem Tag erfolgt, an dem der Vermieter über die Entscheidung des Verwalters informiert wird, selbst wenn dieser ein späteres Datum angegeben hat. Eine Entscheidung, die Vermieter absichert, aber erhöhte Wachsamkeit erfordert.
In diesem Artikel erläutere ich Ihnen diese Entscheidung mit konkreten Beispielen und gebe Ihnen die Schlüssel, um zu reagieren, wenn Sie mit einer ähnlichen Situation konfrontiert sind. Ob Sie Eigentümer in Châteaulin, Mieter in Quimper oder Immobilienfachmann sind, Sie werden mit klaren Orientierungspunkten nach Hause gehen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftsraums in Douarnenez, hatte einen Mietvertrag mit einer Gesellschaft geschlossen, die ein Bekleidungsgeschäft betrieb. Im Jahr 2016 wurde die Gesellschaft in ein Insolvenzverfahren (redressement judiciaire) versetzt (ein Verfahren, das es einem in Schwierigkeiten geratenen Unternehmen ermöglicht, seine Tätigkeit unter gerichtlicher Kontrolle fortzusetzen). Ein Verwalter wurde bestellt, um das Unternehmen zu führen und über das Schicksal der laufenden Verträge zu entscheiden.
Der Verwalter beschloss zunächst, den Mietvertrag fortzusetzen – was bedeutet, dass der Vertrag normal weiterläuft und die Mieten geschuldet sind. Einige Monate später änderte er jedoch seine Meinung: Er informierte den Vermieter per Einschreiben, dass er den Mietvertrag kündige, jedoch mit der Maßgabe, dass diese Kündigung zu einem späteren Zeitpunkt, z.B. dem 30. Juni, wirksam werde. Der Vermieter, der glaubte, noch Zeit zu haben, suchte nicht sofort einen neuen Mieter.
In der Zwischenzeit stellte der Mieter seine Tätigkeit ein und verließ die Räumlichkeiten. Der Vermieter stand mit einem leeren Laden da, konnte ihn aber nicht sofort neu vermieten, da er annahm, der Mietvertrag laufe bis zu dem vom Verwalter angegebenen Datum. Als er versuchte, neu zu vermieten, zog der potenzielle Neumieter seine Zusage zurück, und der Vermieter erlitt einen Mietausfall von mehreren Monaten.
Der Vermieter verklagte daraufhin den Verwalter auf Schadensersatz mit der Begründung, die Kündigung sei nicht ordnungsgemäß erfolgt oder das spätere Datum müsse eingehalten werden. Das Berufungsgericht wies die Klage ab, und er legte Kassation ein. Die dem Kassationshof vorgelegte Frage war klar: Zu welchem Zeitpunkt wird die Kündigung des Mietvertrags wirksam?
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof wies die Kassation des Vermieters ab und bestätigte das Berufungsurteil. Zum Verständnis muss man sich mit Artikel L. 622-14, 1° des Handelsgesetzbuchs (in der damals geltenden Fassung) befassen. Diese Vorschrift sieht vor, dass die Kündigung des Mietvertrags über Grundstücke, die für die Tätigkeit des Unternehmens genutzt werden, an dem Tag erfolgt, an dem der Vermieter über die Entscheidung des Verwalters, den Mietvertrag nicht fortzusetzen, informiert wird. Mit anderen Worten: Die Benachrichtigung ist maßgeblich, nicht das vom Verwalter möglicherweise genannte Datum.
Aber Vorsicht: Der Verwalter kann diese Entscheidung jederzeit treffen, auch wenn die Mieten fristgerecht gezahlt werden. Dies scheint einem anderen Artikel, Artikel L. 622-13 II, zu widersprechen, der den Verwalter verpflichtet, einen Dauerschuldverhältnis (wie einen Mietvertrag) zu kündigen, wenn er nicht über ausreichende Mittel verfügt, um die nächste Fälligkeit zu zahlen. Der Kassationshof stellt klar, dass diese beiden Artikel nicht unvereinbar sind: Der Verwalter kann auch dann kündigen, wenn die Mittel ausreichen, sofern er der Ansicht ist, dass die Fortsetzung des Mietvertrags für die Tätigkeit nicht nützlich ist.
In diesem Fall hatte der Verwalter den Vermieter über seine Kündigungsentscheidung informiert, jedoch unter Festsetzung eines späteren Datums. Das Gericht entscheidet, dass es sich nicht um eine bedingte oder aufgeschobene Kündigung handelt: Die Kündigung erfolgt sofort mit der Benachrichtigung. Die Angabe eines späteren Datums hat keine Auswirkung auf das gesetzliche Kündigungsdatum. Klar gesagt: Der Vermieter konnte seine Räume sofort nach Erhalt des Schreibens des Verwalters neu vermieten, ohne das angegebene Datum abzuwarten.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung folgt einer Logik des Vermieterschutzes: Sie verhindert, dass der Verwalter die Räume auf unbestimmte Zeit blockiert, indem er eine zukünftige Kündigung ankündigt, was den Vermieter daran hindern würde, einen neuen Mieter zu finden. Sie erfordert aber auch Wachsamkeit: Der Vermieter muss sofort reagieren.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines Geschäftsraums (Vermieter) sind, ist diese Entscheidung eine gute Nachricht. Sobald Sie eine Kündigungsmitteilung des Verwalters erhalten, ist der Mietvertrag gekündigt, und Sie können die Räume frei neu vermieten. Achtung jedoch: Wenn der Verwalter kein Datum angibt, ist die Kündigung sofort wirksam. Wenn er eines angibt, ist es ohne Wirkung. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen
