Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 73-10.361 • 1974-04-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer in Mehun-sur-Yèvre, an den Ufern des Cher. Sie kaufen eine Wohnung auf Plan in einer Neubauanlage. Der Bauträger bietet Ihnen an, einen Vorvertrag, eine "Option", zu unterzeichnen, und Sie zahlen eine Anzahlung. Beruhigend, nicht wahr? Doch hinter dieser scheinbaren Einfachheit kann sich eine Falle verbergen. Was passiert, wenn der Immobilienmakler, der Ihnen das Geschäft vermittelt hat, wusste oder hätte wissen müssen, dass der Grundstücksverkäufer illegal einen Teil des Kaufpreises vor dem endgültigen Verkauf vereinnahmte? Und vor allem, wer zahlt, wenn dieser Verkäufer zahlungsunfähig wird?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 24. April 1974 in einem Urteil beantwortet, das für alle Immobilienfachleute ein Referenzfall bleibt. Er entschied, dass der Immobilienmakler einen Fehler begeht, der in direktem Zusammenhang mit dem Schaden der Optionszeichner steht, wenn er nicht ignorieren konnte oder durfte, dass diese Optionen eine illegale Zahlung an den Grundstückseigentümer beinhalteten. Klar gesagt: Der Makler ist nicht nur ein einfacher Vermittler; er hat eine Sorgfalts- und Beratungspflicht. Wenn er die Augen verschließt, haftet er.
Was bedeutet dieses Urteil konkret für Sie, ob Sie nun Käufer, Verkäufer oder Fachmann sind? Tauchen wir ein in die Fakten, die Argumentation der Richter und die daraus zu ziehenden Lehren, mit konkreten Beispielen aus Saint-Doulchard und anderswo.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Anfang der 1970er Jahre kauft ein Bauträger namens Martino ein Baugrundstück in Saint-Doulchard, in der Nähe von Bourges, um dort eine Wohnanlage zu errichten. Zur Finanzierung des Projekts bietet er Privatpersonen an, "Optionen" auf die künftigen Wohnungen zu zeichnen. Konkret unterzeichnen die Käufer einen Vorvertrag und zahlen einen Teil des Kaufpreises im Voraus, noch vor dem endgültigen Kaufvertrag. Aber: Diese Gelder werden direkt an den Grundstückseigentümer Martino ausgezahlt, obwohl das Gesetz verbietet, den Verkäufer vor der Unterzeichnung des notariellen Vertrags zu bezahlen. Dies wird als illegale Zahlung bezeichnet, da es die Schutzvorschriften für Käufer beim Erwerb von Neubauten (VEFA) umgeht.
Der Immobilienmakler, Antoine Y..., ist derjenige, der diese Zeichnungen organisiert hat. Er hat die Optionen verfasst, sie unterschreiben lassen und seine Provision kassiert. Als Martino, der Bauträger, jedoch in Konkurs fällt und zahlungsunfähig wird, stehen die Käufer ohne Wohnung und ohne Geld da. Sie wenden sich daraufhin an den Immobilienmakler und sind der Ansicht, er hätte sie auf die Rechtswidrigkeit der Konstruktion hinweisen müssen. Der Makler verteidigt sich damit, dass er die streitigen Gelder nicht berührt habe und von der Rechtswidrigkeit nichts gewusst habe. Die Tatsacheninstanzen geben ihm zunächst recht, aber der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf: Er ist der Ansicht, dass der Makler die Rechtswidrigkeit nicht ignorieren konnte, da er "zum Teil Urheber" der Optionen war. Mit anderen Worten: Er hat an der Ausarbeitung der Verträge mitgewirkt, kannte also deren Klauseln. Damit hat er einen Fehler begangen, der in direktem Zusammenhang mit dem Schaden der Zeichner steht.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf den allgemeinen Grundsatz der zivilrechtlichen Haftung, der heute in Artikel 1240 des Code civil kodifiziert ist (der verpflichtet, den durch sein Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen). Für ihn müssen drei Elemente vorliegen: ein Verschulden, ein Schaden und ein direkter Kausalzusammenhang zwischen beiden. Im vorliegenden Fall ist das Verschulden des Immobilienmaklers dadurch gekennzeichnet, dass er "nicht ignorieren konnte oder durfte", dass die Optionen eine illegale Zahlung beinhalteten. Der Schaden besteht im Verlust der von den Käufern gezahlten Beträge. Und der Kausalzusammenhang ist direkt, denn ohne die vom Makler verfassten Optionen hätten die Käufer diese Gelder nie gezahlt.
Interessant ist, dass das Gericht das Argument des Maklers, er habe das Geld nicht persönlich vereinnahmt, nicht gelten lässt. Das spielt keine Rolle: Allein die Tatsache, dass er an der Einrichtung der illegalen Konstruktion mitgewirkt hat, reicht aus, um seine Haftung zu begründen. Achtung jedoch: Das Gericht sagt nicht, dass jeder Makler automatisch für die Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers haftet. Es betont die Kenntnis, tatsächlich oder vermutet, von der Rechtswidrigkeit. Wenn der Makler nur ein einfacher Vermittler ohne Verbindung zur Vertragsgestaltung gewesen wäre, hätte die Lösung anders ausfallen können. Aber in diesem Fall war er "zum Teil Urheber" der Optionen, was seine Haftung nach sich zieht.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Entscheidung in eine breitere Bewegung des Verbraucherschutzes im Immobilienbereich einzuordnen ist. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen sich Immobilienmakler hinter ihrer Unwissenheit verschanzten, obwohl sie die Möglichkeit hatten, die Rechtmäßigkeit der Geschäfte zu überprüfen. Dieses Urteil erinnert sie daran, dass sie bei offensichtlichen Unregelmäßigkeiten nicht die Augen verschließen können. Kurz gesagt: Der Kassationsgerichtshof bestätigt, dass die Beratungs- und Sorgfaltspflicht des Immobilienmaklers eine Erfolgspflicht ist, nicht nur eine Bemühenspflicht.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen Käufer: Wenn Sie im Rahmen einer Option oder eines Vorvertrags eine Anzahlung leisten und der Verkäufer sich als zahlungsunfähig erweist, können Sie sich an den Immobilienmakler wenden, der das Geschäft organisiert hat, sofern Sie nachweisen können, dass er Kenntnis (oder hätte Kenntnis haben müssen) von der Rechtswidrigkeit der Zahlung hatte. Beispiel: In Saint-Doulchard zahlt ein Paar 15.000 € Anzahlung für eine Wohnung
