Entscheidungsreferenz: cc • N° 00-14.846 • 2002-02-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie haben gerade eine schöne Wohnung in Annecy gekauft, mit atemberaubendem Blick auf den See. Aber beim Einzug stellen Sie fest, dass der Balkon in die Grunddienstbarkeit (Sichtrecht) des Nachbarn hineinragt. Oder schlimmer: Das Gebäude wurde ohne Einhaltung des Bebauungsplans (PLU) errichtet, und die Gemeinde verlangt seinen Abriss. Wer zahlt? Der Bauunternehmer, natürlich. Aber wenn er zu seiner Verteidigung eine Bauplanungsvorschrift anführt, die seine Haftung einschränkt, wird die Sache kompliziert. Genau das hat der Kassationshof am 20. Februar 2002 in einer Entscheidung geklärt, die alle Eigentümer, Mieter und Immobilienfachleute betrifft.
Art. L. 480-13 des Code de l'urbanisme bestimmt, dass der Eigentümer, wenn die Baugenehmigung vom Verwaltungsgericht aufgehoben wurde, keinen Schadensersatz für den Schaden verlangen kann, der aus der Verletzung von Bauplanungsvorschriften resultiert. Diese Vorschrift soll verhindern, dass der Eigentümer, der selbst gegen die Vorschriften verstoßen hat, sich gegen die Verwaltung wendet. Aber kann sie dem Bauunternehmer (Architekt, Bauunternehmer) entgegengehalten werden, den der Eigentümer aus vertraglicher Haftung verklagt?
Die Antwort des Kassationshofs ist klar: nein. Art. L. 480-13 kann nur vom Eigentümer geltend gemacht werden, der gegen Bauplanungsvorschriften verstoßen hat, nicht vom Bauunternehmer. Somit kann ein Eigentümer, der Opfer eines illegalen Baus wurde, vom Bauunternehmer vollen Schadensersatz verlangen, selbst wenn die Baugenehmigung aufgehoben ist. Eine Entscheidung, die Eigentümer absichert und Fachleute in die Verantwortung nimmt.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1991 beauftragt ein Ehepaar in La Roche-sur-Foron den Bau ihres Hauses einer Architektengesellschaft, „Plexus Architectes“. Die Baugenehmigung wird erteilt, aber ein Nachbar ficht sie vor dem Verwaltungsgericht an und erhält eine Aussetzung der Vollziehung. Schließlich wird die Baugenehmigung wegen Nichteinhaltung der örtlichen Bauplanungsvorschriften aufgehoben. Die Eigentümer stehen mit einem illegalen Bau da, den sie nicht nutzen können und möglicherweise abreißen müssen.
Sie verklagen die Architekten auf Schadensersatz mit der Begründung, die Fachleute hätten ihre Beratungs- und Planungspflicht verletzt, die Bauplanungsvorschriften einzuhalten. Die Architekten berufen sich zu ihrer Verteidigung auf Art. L. 480-13 des Code de l'urbanisme: Da die Baugenehmigung aufgehoben sei, könnten die Eigentümer keinen Ersatz für den Schaden aus der Verletzung der Bauplanungsvorschriften verlangen.
Das Berufungsgericht in Chambéry gibt ihnen 1999 recht und weist die Klage der Eigentümer ab. Diese legen Kassation ein. Der Kassationshof hebt mit seinem Urteil vom 20. Februar 2002 das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an das Berufungsgericht Lyon zurück. Er entscheidet, dass Art. L. 480-13 nur dem Eigentümer entgegengehalten werden kann, der selbst gegen Bauplanungsvorschriften verstoßen hat, nicht dem Bauunternehmer. Mit anderen Worten: Die Architekten können sich nicht hinter dieser Vorschrift verstecken, um ihrer beruflichen Haftung zu entgehen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf eine strenge Auslegung von Art. L. 480-13 des Code de l'urbanisme. Diese Vorschrift in der damals geltenden Fassung sieht vor, dass „der Eigentümer, wenn die Baugenehmigung aufgehoben wurde, keinen Schaden aus der Verletzung von Bauplanungsvorschriften geltend machen kann, um Schadensersatz zu verlangen“. Ziel ist es zu verhindern, dass der Eigentümer, der unter Verstoß gegen die Vorschriften gebaut hat, sich gegen die Verwaltung wendet, um Ersatz zu erhalten. Aber Achtung: Diese Vorschrift betrifft nur den Eigentümer, nicht die anderen Beteiligten.
Im vorliegenden Fall hatten die Eigentümer nicht gegen Bauplanungsvorschriften verstoßen: Es waren die Architekten, die ein nicht konformes Projekt entworfen hatten. Die Eigentümer waren also Opfer, nicht Täter der Zuwiderhandlung. Das Berufungsgericht hatte die Vorschrift dennoch auf den Bauunternehmer angewandt, was der Kassationshof rügt. Er erinnert daran, dass die Bestimmungen des Art. L. 480-13 „nur gegen den Eigentümer eines Gebäudes geltend gemacht werden können, der gegen Bauplanungsvorschriften verstoßen hat“.
Damit bestätigt der Kassationshof die Unterscheidung zwischen der Haftung des Eigentümers (die durch diese Vorschrift eingeschränkt werden kann) und der des Bauunternehmers (die weiterhin dem allgemeinen Deliktsrecht unterliegt, insbesondere Art. 1240 des Code civil, der zum Ersatz des durch sein Verschulden verursachten Schadens verpflichtet). Klar gesagt: Ein Architekt oder Bauunternehmer kann sich nicht auf die Aufhebung der Baugenehmigung berufen, um seiner vertraglichen Haftung gegenüber dem Bauherrn zu entgehen. Dies ist eine schützende Lösung für Eigentümer, die sich so an die Fachleute wenden können.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Entscheidung in eine breitere Rechtsprechung einzuordnen ist, die die Anwendung von Art. L. 480-13 einschränkt.
